摘要：本文以錦州市娘娘宮鎮和合肥市高劉鎮農村居民點土地利用現狀調查數據為基礎，采用內外業相結合的調查方法，對農村居民點內建設用地、農用地以及未利用土地進行準確的面積測量。針對數據建立集體土地建設用地潛力分析模型，探討居民點內部建設用地潛力，為農村居民點開發和整理提供基本依據。
　　關鍵詞：建設用地潛力；分析；探討
　　
　　1分析數據的選取與采集
　　2010年試點選取錦州市經濟技術開發區娘娘宮鎮，轄區面積135,居民點面積為10，位于錦州市的南部，是錦州市及遼西地區對外開放的前沿，試點地區具有一定的北方代表性。2011年試點選取合肥市高劉鎮，轄區面積195，居民點面積16.5，位于合肥市西南，試點地區具有一定的南方代表性。采用常規的地籍測量和權屬調查方法來完成實驗區的土地利用現狀數據采集。數據劃分為：宅基地、公益用地、基礎用地、企業用地、居民點內農用地、居民點內未利用土地及其他土地。
　　2集體土地建設用地潛力模型建立
　　農村集體土地建設用地潛力是指通過對現有農村居民點改造、遷村并點等，可以騰退出來的土地面積。農村居民點整理潛力測算是農村居民點整理潛力分析的重要組成部分，是農村居民點整理規劃的基本依據。
　　2.1潛力要素的組成
　　（1）農村人均建設用地面積嚴重超標而形成的潛力；（2）廢棄建筑物壓占土地形成的潛力；（3）村莊建設缺乏有效的規劃，建筑混亂、村莊內容水區、建筑垃圾壓占、建筑廢棄地等空閑地而形成的潛力；（4）“空心村”現象，土地集約利用程度低而產生的潛力；（5）村莊中和村莊之間的閑散土地形成的潛力。
　　2.2潛力模型分析比較
　　（1）人均建設用地標準潛力模型：A=M-N•P
　　式中:A-最大建設用地潛力值、M-農村居民點現狀面積、N-人均居民點標準面積、P-某時期農村人口數。
　　此模型是我國在測算農村居民點整理潛力時的常用方法，存在的問題是：人均用地標準缺乏對農民宅基地中必要生產用地的考慮致使潛力測算面積偏大，例如本次調查中宅基地面積為486.5公頃，而其中有133.0公頃為田地或菜地，這部分田地來計算成潛力用地顯然是不科學的；另外隨著城市化影響農村人口是在不斷減少，但是伴隨著農村家庭結構小型化，農戶數量確在不斷增加，造成了人口減少戶數增加的現象。
　　（2）戶均宅基地標準潛力模型：A=（Q-T）•P
　　式中:A-最大建設用地潛力值、Q-戶均居民點現狀面積、T-戶均居民點標準面積、P-某時期農戶數。
　　計算方法也很簡便，比按人均建設用地標準測算更符合農民生活實際，較為合理。但此法主要是對現狀潛力的一個測算，以農戶數量不變為前提，沒有考慮農戶數量變化對整理潛力的影響。
　　（3）農村居民點內部土地閑置率潛力模型：A=M•K
　　式中：A-最大建設用地潛力值、M-農村居民點現狀面積、K-土地閑置率。
　　能夠反映閑置土地面積，這部分潛力幾乎都可轉化為現實潛力；缺陷是只考慮了閑置土地一方面的潛力，忽略了農村居民點內部非閑置土地的整理潛力。
　　2.3潛力模型建立
　　綜合比較以上三種方法各有利弊，致使潛力測算結果的可行性較差，測算的潛力往往偏大，難以實現。結合當前我國農村居民點整理潛力的主要組成，設計了農村居民點整理潛力測算的新方法。此方法以戶均宅基地標準潛力模型為基礎，并充分考慮能夠影響潛力值發生較大浮動的因素，并能夠服務于開發整理規劃及農村居民點規劃。
　　其計算方法如下：
　　A=M-Q•P/R（1）
　　P=G/Qt（2）
　　式中：A-農村集體土地建設用地最大建設用地潛力值、Q-戶均居民點現狀面積、P-某時期農戶數、M-農村居民點現狀面積、R-建筑用地比例、G-目標年農村人口數量、Qt-目標年農戶規模。
　　可能增加的耕地潛力值（Ai）
　　Ai=A×D       （3）
　　D=B/N（4）
　　式中：Ai為農村居民點整理后可能補充為耕地的潛力值，即最大的整理潛力值與可能整理為耕地比率的乘積；D為可以或可能整理為耕地的比率；B為該區域現狀耕地面積；N為該地區農用地面積。
　　綜合（1）、（2）、（3）、（4）可得集體土地建設用地潛力分析計算公式：
　　潛力值=[M-Q•G/（Qt•R）]•(1+B/N)
　　3集體土地建設用地潛力模型探討
　　采用新的測算方法，按照各地農民的生活與生產的實際需要確定戶均宅基地標準，可以克服人均建設用地標準法不能反映農戶數量及家庭結構對其影響致使潛力測算結果偏大的缺點，可以保證整理后農民必要的生活與生產用地；同時，該方法以居住建筑用地（宅基地）占整個農村居民點的比例進行修正，考慮到了新農村建設中的公共設施用地；另外，由于它考慮了人口及農戶數量的變化，也克服了戶均宅基地法和農村居民點內部土地閑置率法中，潛力測算不全的缺點；因此，該方法的潛力測算結果具有較好的可行性，可以應用于土地開發整理規劃及農村居民點規劃。隨著城鎮化水平的進一步提高，大量農村居民向城鎮集中，農村居民點用地的潛力較之上述分析計算結果還要大很多，而這些新的土地資源，相當一部分分布在地勢平坦，區位也相對優越的區域，具有很高的再開發利用價值。
　　應該明確的是，潛力測算標準并不代表實際的工程標準，它只是針對全體農村居民點用地整理潛力測算的標準。重新建立潛力測算標準的思路與潛力逐級訂正的思路是一致的，即現有工程標準之所以實現不了是因為有許多的自然、經濟、社會限制性因素導致無法對全部農村居民點進行整理，如果能在標準的選擇體系中恰當的加入這些自然、經濟、社會限制性因素的選擇限制，并給出不同限制下的合理測算標準，那么這個問題就解決了。
　　
　　參考文獻：
　　[1]中華人民共和國國家標準GB50188-93.村鎮規劃標準
　　[2]張鳳榮.土地規劃與村鎮建設［M］.北京中央廣播電視大學出版社,1999
　　[3]馬銳,韓武波等城鄉交錯帶居民點整理潛力研究——以山西省太原市晉源區為例農業工程學報;2005年S1期
　　[4]陳前虎等，我國農村宅基地制度變遷及其流轉模式分析，2009年中國土地學會學術年會論文集