[摘要]保障房建設是2011年中央工作的重點，也是地方政府工作的重點。福建省也不例外。在中央確定的1000萬套保障房建設任務中，福建省需要完成25萬套的建設任務，需要融資的額度在225億元左右，壓力非常大。在銀監會加強政府融資項目監管、控制房地產開發項目貸款的背景下，作為傳統融資渠道的銀行融資依然是福建省在保障房建設過程中依靠的重要方式。保障房建設的實踐表明，開發企業自有資本金的不足是當前制約通過該渠道順利融資的關鍵瓶頸。筆者認為，可以通過“保障房回購模式”來解決開發企業自有資本金不足的瓶頸問題，從而緩解福建省保障房建設融資難的問題。
　　
　　
　　[關鍵詞]保障房，回購，建設，福建省，融資難
　　
　　
　　一、福建省2011年保障房建設融資需求情況
　　1、以往保障房建設及資金來源情況
　　2006年，福建省就在全國率先運行“社會保障性住房”建設。福建自2006年提出社會保障性住房建設以來，截至2010年底，全省所有縣市都已建立了廉租住房制度，保障范圍從低保住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭，城市住房困難低保家庭實現了應保盡保。“十一五”期間，全省累計建設廉租住房6.56萬套、經適房4.63萬套。同時，建設公共租賃住房1.5萬套、限價商品住房4.66萬套。
　　2、今年保障房建設及融資需求
　　今年福建省要完成25.01萬套(戶)保障房，比2010年翻番；需投入225億元，單靠政府財政投入遠遠不夠。不僅如此，今年開發重點向資金回收慢的公租房、廉租房傾斜，這將增加保障房的融資壓力。據了解，在今年25萬套保障房中，廉租房和公租房有15萬套左右，比例達60%，每套按15萬元測算，需投入225億資金。資金供求矛盾十分突出。按照建省政府的要求，保障房項目8月底前全部開建。因此，除了落實土地外，資金籌集也成了當務之急。
　　按照相關部門披露的情況，為了籌集保障房資金，福建省開始嘗試一些新渠道，如借用住房公積金、向政策性銀行貸款、向商業銀行貸款、引入社會資金等。從借用公積金來看，這是福建省的首次嘗試，并且福州和廈門已成為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設的試點城市，截至目前已向兩地３個保障房項目發放和確定發放公積金貸款5.7億元；從向政策性銀行貸款的渠道來看，省內一些城市借助國家政策性銀行的渠道進行融資，如福州保障房建設，就獲得了國家開發銀行3年100億元的信貸支持；從向商業銀行貸款的渠道看，今年年初，工、農、中、交、建五大國有銀行集體表態，稱在控制風險的前提下加大對保障性住房項目的信貸支持力度，無疑給保障房建設吃了顆“定心丸”；從引入社會資金的渠道看，福建省開始探索借助社會資金建設保障房的“路子”，擬通過采取財政貼息、政府資本金注入、稅費優惠等措施，吸引社會力量參與保障性安居工程建設和運營，建立健全保障性安居工程建設的長效機制。
　　二、公租房、廉租房的特點
　　社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。從類別上來看，保障房主要包括“兩限房”、“經濟適用房”、“公租房”、“廉租房”等。
　　廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。
　　公共租賃房，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。
　　在保障性住房中，公租房和廉租房是重要的組成部分，而且重要性越來越顯現。從福建省保障房建設的情況來看，“十一五”其間，共建公租房、廉租房8.06萬套，占保障房總套數17.35萬套的46.5%，而且從2011年保障房建設的情況來看，這一比例上升到60％，達到15萬套。無論是公租房還是廉租房，兩者有一個共同特點，就是只租不售，所有權歸政府。
　　三、“保障房回購模式”在福建省保障房建設融資中的運用
　　1、福建省當前保障房建設過程中銀行融資渠道的瓶頸。
　　按照省政府制定的《福建省人民政府關于進一步加快公共租賃住房建設》的意見（以下簡稱《意見》），全省房地產開發項目土地出讓都要按照比例配建公共租賃住房，其中年度出讓的新增商品住宅建設用地，按照住宅建筑面積不低于10%的比例配建；棚戶區改造項目扣除拆遷安置房后，按照不低于5%的比例配建。按照2009年福建省房地產開工面積2423.35萬平和全年住宅類項目竣工15.15萬套價值約270.83億元進行初步測算，2011年25萬套的投資額約為2009年全年的住宅投資額，數額相當大。
　　從銀行的項目貸款的角度看，一方面年初以來，銀監會對于地方投融資平臺進行清理，對于地方融資平臺類的新增貸款嚴格審查，由于廉租房、公租房項目自身沒有足夠的償還能力,所以為了支持保障房建設，這三部分的信貸需求還在平臺上繼續運作，但是保障性住房只有在商業可持續的前提下才能使用銀行貸款；另一方面，即便是新增的能夠確保“商業可持續”的保障房，進入商業銀行或者政策性銀行的融資視野之后，必須要求開發企業或者融資主體20%的自有資本金。由于保障性住房和商品房不同，利潤空間比較有限，再加上保障性住房建設是地方政府的政治任務，在房地產開發領域比較有實力、規模比較大的企業參與和介入的并不多，絕大多數情況是由地方政府自己的開發企業進行開發建設，通常情況下這些企業的規模和自有資本金都比較小。
　　2、“保障房回購模式”及其對銀行融資渠道瓶頸的化解
　�。�1）“保障房回購模式”的原始模型。在云南等地，采用BT方式，充分吸引社會資本參與保障房建設，在建成后，由政府回購。這樣可以緩解政府的建設資金壓力。該模式的核心的原理就是，保障房的最終權屬歸國有，是一種資產。
　　（2）“保障房回購模式”。在銀行融資渠道中，所謂“保障房回購模式”，是指政府將所擁有的已經建好的保障房（廉租房、公租房），在經過第三方的中介評估機構進行估值評估后，以雙方約定的價格出售給銀行自身或者指定的第三方機構；約定政府的回購期，到期時政府從該機構按照約定的價格再回購，在出售給該收購其間，由收購方按照政府的指定價格向符合條件的中低收入人群提供廉租房所獲得的收益由該機構收��；政府因出售廉租房、公租房從而獲得一筆初始資金，該資金可以通過財政注資的方式增補擬開發建設保障房且自有資本金不足的開發企業（通常該企業必須為地方所有的國有企業）。該開發企業自有資本金滿足銀行貸款所需的自有資本金要求后，就可以開始以保障房項目貸款向銀行申請貸款。建設期完成后，政府以約定的價格回購原出售的保障房，所有權、收益、管理回復到最初的模式。考慮到資金的規模和可持續的情況，可以通過“循環回購”的方式，在完成一次的保障房開發并且回購完原有保障房后，將新增的保障房與原有保障房進行再次出售融資、再回購，這樣可以不斷加大初始資金的獲得。
　�。�3）“保障房回購模式”能有效化解銀行融資渠道開發企業資金瓶頸的問題。由于廉租房和公租房的所有權都歸政府所有，在財力有限而又必須開展保障房建設的背景下，充分利用廉租房和公租房自身產權和收益權的資源，將其出售就可以獲得一筆初始資金。這筆資金作為保障房建設的專項資金，自然可以通過財政注資等方式轉入擬開發保障房的地方政府所有的國有開發企業，作為自有資本金。
　　3、“保障房回購模式”運作需要注意的方面
　�。�1）“出售”必須進行評估。廉租房和公租房的產權歸國有，在本質上應該說是國有資產。按照現行的《國有資產評估管理辦法》規定，“國有資產占有單位，在出售、轉讓國有資產等情形下，應該進行資產評估”，否則可能造成國有資產的流失。因此，在“保障房回購模式”中，首要的是對擬出售的保障房進行資產評估，并且與收購方按照不低于評估值的價格進行出售。
　�。�2）“出售”與“回購”其間收購方的責權利要約定清楚。由于廉租房和公租房是政府為中低收入人群提供的一種公共服務，在服務的對象、服務的價格（出租的價格）、管理的要求等等方面，都有相應的要求，而不是純粹的市場行為。因此，必須在出售的過程中，通過出售協議等方式，對于收購方的責權利確定清楚，從而確保各方權益的連續性。
　�。�3）需要統籌協調各相關部門步調一致。“保障房回購模式”從大的階段來看，可以分為出售前、建設其間、回購之后三個大的階段，在這些階段，將涉及工商、國資、國企、建設、稅務等等部門，需要各個部門在統一的協調下出謀劃策、各盡其力，這樣才能順利完成融資工作。
　　
　　參考文獻：
　　唐志新，保障性住房建設融資困境與實現途徑，《金融縱橫》2011年06期
　　胡洪江，云南新招破解保障房資金難題企業出資政府回購，人民日報，2011年06月24日
　　施曉義，湖州創新保障房建設模式――民企墊資政府回購，浙江日報，2011-06-05
　　來建強，福建保障房建設資金多元化、用地多樣化，新華網，2011-02-04