隨著城市化的不斷發展、土地使用現實情況的改變，高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢，同時也成為各高校安置學校教職員工居住的主趨勢。目前武漢理工大學老校區有1幢高層住宅樓，入住教職員工300余戶。做為高校這個特殊環境（余家頭校區聯盟路22層），如何實施不同于社會化高層住宅的物業管理，同時又適合和適應高校自身特點并建立與此相匹配的高層住宅物業管理顯得就尤為必要。
　　一、高層住宅物業管理的特點和難點
　　1、高層住宅建筑高度大、層數多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確保各部分正常運作，保證高層住宅和樓內業主的生命、財產安全，物業管理任務較為艱巨。
　　2、高層住宅設備多、結構復雜、管理起點高，對物業管理隊伍的素質要求較高。在實際物業管理中，必須要運用先進的管理手段、方法，對高層住宅各系統進行維護、保養和管理，保證這些系統的正常運轉。
　　3、高層住宅能源、動力消耗大，管理成本高。
　　針對高層住宅物業管理的以上特點和難點，結合我公司在實施高層住宅物業管理中的一些探索性工作方法，下面筆者就淺析一下在物業管理工作中必須要注重和把握好物業管理的原則和內容。
　　二、高層住宅物業管理應把握的原則
　　1、早期介入原則。早期介入的作用有兩方面：一是熟悉高層住宅基本情況，如建筑特點、住戶信息等；二是可提出便于日后物業管理的工作意見。我公司在早期介入中發放了1000余份“住戶手冊”給高層住戶，向住戶明確了我公司“賓館式星級服務”的承諾，以及相關服務項目和標準。
　　2、依法管理原則。物業管理須堅持依法辦事、信守承諾，按規章制度辦事的原則。物業管理要通過科學的物業管理、良好的服務、優美的環境，樹立自身的良好形象，增強誠信度，贏得業主的信任。
　　3、公共服務、專項服務和特約服務并重的原則。針對高層住宅的實際情況物業管理不僅要做好相關公共服務項目，也要做好業主需要做好專項服務與特約服務，為業主提供最大的方便。我公司為高層住戶提供了“一站式服務”，使得住戶可以享受到專項和特約服務。
　　三、高層住宅物業管理的主要內容
　　1、高層房屋建筑主體應有的維修管理。物業管理應定期掌握房屋的基本情況，對樓面、樓道等房屋要進行經常的維修、養護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對業主的房屋裝修進行嚴格的監督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。
　　2、高層住宅各系統設備設施的管理。物業管理公司要經常對水電及排水、電梯、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查，發現問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態。
　　3、清潔衛生的管理。清掃保潔人員應全面負責各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產日清。
　　4、綠化管理。綠化人員應對高層住宅周邊及內部的花草樹木和景點進行養護和管理，為業主創造優美整潔舒適的高雅的環境。
　　5、停車場、車輛及交通管理。物業管理公司要對住戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。
　　6、消防及治安管理。保安人員對高層住宅及其范圍內進行全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保住戶人身財產安全。監控系統要保證24小時值班監控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。
　　7、全方位服務。物業管理公司應對業主提供全方位、多層次、有效的服務，使業主居住的更為舒適便利。可開設常規性服務，如：機車船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服務，如：代住戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經營性服務，如：開設餐飲、娛樂場所、開設健身房等。并根據住戶需要，提供特約服務。
　　四、高層住宅物業管理實際可行性操作
　　1、推行人性化物業管理模式。1）關注不同層次的業主需求；2）環境建設中人性化要素的融入；3）物業管理與服務中人文要素的植入；4）對業主“深度關懷”；5）現代文明項目精神的塑造。
　　簡而言之，就是在高層住宅物業管理、環境、空間各個層次和環節營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規則這樣一種和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍。
　　2、實施零距離隱性物業管理與服務模式。在高層住宅物業的管理與服務中，業主的私密空間與物業公司所提供的全方位服務往往容易發生沖突，在實際物業管理中，物業管理零距離與零干擾相結合的“隱性服務與彈性服務”模式和物業管理理念。所謂“零距離”，就是對業主的服務需求做全面、深入、細致的了解，注重服務的快捷性和業主的滿意度，除了保證在業主需要幫助時提供及時滿意的服務，更要體現對業主服務的前瞻性，滿足業主深層次的服務訴求。
　　3、建立治安聯動快速反應系統。安全防范是物業管理第一要素，高層住宅的治安工作由中央監控中心統一指揮調度，并建立起戰斗力強的治安快速反應系統，該系統既強調迅速快捷，又強調多重結合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內趕到現場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結合即治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合，確保治安防范萬無一失。
　　五、高層住宅日常性物業管理與服務
　　完善的高層住宅物業管理管理構想，專業的物業管理團隊，嚴謹的物業管理制度以及高速、有效的運作機制都必須在物業管理實務的實施中才能得到充分的檢驗，才能以持之以恒的、高品位的服務品質展現于業主面前。
　　日常性的物業管理與服務最能凸顯管理水平與服務品質的一個重要環節。在日常管理中，除了要求物業管理公司自身具備高度的控制與執行能力外，在如何合理利用有效資源滿足業主服務需求方面更要勇于創新。在統一管理的前提下，必須從安全、環境等方面的常規日常服務分別體現相應的高層物業管理模式。
　　1、安全管理。安全工作是物業管理的一個重要方面。我們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實的保證，業主才能放心地工作。因而安全管理也是物業管理的一切基礎性工作。門衛、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。
　　針對高層住宅布局、功能的特點，可以采取技防與人防相結合、固定崗與流動崗相結合，設置多重靜動態相結合的安全防范體系，切實保障高層住宅24小時安全無憂。對公共區域采取主要依靠技防與流動巡邏相結合的方式實施安全管理，技防方面主要依靠項目本身的智能化報警系統、巡更系統及監控系統實現，流動巡邏方面將增加巡邏頻次，加強巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓，提高治安員的崗位與服務意識。公共區域24小時閉路監控系統及24小時消防預警及聯動控制系統；24小時固定安全護衛崗設置；24小時流動巡邏崗設置；分片圍合管理與整體聯動的應急反應系統；智能化報警系統；出入身份識別設置。
　　（1）高層住宅治安工作的特點。以預防為主，無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準；服務性強，從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；即要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人；軟件與硬件同時抓，保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統和消防報警系統。制作緊急事件處理預案，包括火警、匪警、自然災害、重大疫情等事件的防范以及出現情況后的處理辦法，做到“事前預防、遇事不亂”。
　　（2）高層住宅治安工作的主要任務。固定崗工作，統一著裝，維持秩序，疏導交通車輛，應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發生；安全巡邏，定時和不定時的對項目內外各個部位進行巡視檢查，發現不安全的因素及時進行解決；停車場管理，疏導車輛出入，檢查停車證件，進行停車場消防和安全管理。
　　2、環境管理。高層住宅物業管理養護是物業管理的重要組成部分之一，是體現物業管理水平的重要標志。高質量的環境養護為業主提供整潔、舒適、賞心悅目的生活環境與工作環境。而且物業通過清潔保養，可以延遲和減緩物業裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業的裝飾材料，延長物業再裝修翻新的周期，及經濟又能保持物業美觀。
　　針對高層住宅不同區域的環境清潔、綠化等項目提供無差別的高標準服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的項目環境，并切實做好以下幾項工作：
　　（1）全面實施ISO環境質量體系。實施ISO質量保證體系是項目規范化的保證，建立和實施ISO環境管理體系則保證高層成為生態綠化環保項目。
　　（2）環境工作的主要任務。A、負責高層住宅各個樓層和各部位公共用具，使其達到標準的清潔要求；B、負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出；C、負責對清潔員工的業務培訓，使他們不斷提高業務素質；D、負責接受客戶的委托清潔業務。
　　（3）保潔制度。每日的衛生全面清掃盡量減少對住戶的影響，實現彈性服務。
　　（4）垃圾分流。在狠抓環境管理和培養客戶環境意識的基礎上，對高層住宅的垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現有效的垃圾分流。垃圾收集袋裝化：項目垃圾的收集，統一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱；垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。
　　在大學高層住宅樓的物業管理工作實踐中，無論從管理還是服務，無論軟件還是硬件，都要因地制宜，本著“適合、適應”的原則，結合學校自身特點、建筑特點、居住人員特點等因素，深入貫徹科學發展觀，切實將符合高校特色的物業管理思路落實于物業管理實際工作中，才能達到學校滿意、住戶滿意的基本物業
　　
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