摘要:近些年來，開發(fā)商自主規(guī)劃設(shè)計，然后全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，隨之造成的無序開發(fā)和過度開發(fā)、產(chǎn)品功能不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)要求、產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一管理限制物業(yè)升值等諸多問題，在今天看來異常突出，并且到了必須解決的時候。本文將在商業(yè)項目設(shè)計過程中理解的商業(yè)地產(chǎn)運作模式進行一些整理研究，提出自己的理解和今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的合理趨勢。
　　關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)開發(fā)，策劃，設(shè)計，經(jīng)營
　　
　　引言
　　大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。大量國際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項目，但實現(xiàn)成功投資的少之又少。在未來，要實現(xiàn)穩(wěn)定、高速的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)必須進入"金融產(chǎn)品化"時代。
　　
　　
　　1商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的基本概念
　　1.1商業(yè)的概念
　　（1）廣義的商業(yè)（Business）：“生意”，指所有以營利為目的的事業(yè)。其特征是以獲取利潤為目的。其具體表現(xiàn)為：一次握手、一個電話、一次會議、一單交易都是商業(yè)活動的具體表現(xiàn)，通俗來說商業(yè)就是“賺錢的游戲”。咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟活動都是商業(yè)的范疇。
　　（2）狹義的商業(yè)（Commerce）：“買賣”，指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)。其特征是以商品交換。具體表現(xiàn)在：包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費場所，主要包括購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、會展等
　　1.2商業(yè)地產(chǎn)的概念
　　（1）商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式
　　廣義商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式。主體特征以租賃回報為目的，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場等具有盈利性質(zhì)的商業(yè)建筑。
　　（2）狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項目。商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見的如mall、大型批發(fā)市場、商業(yè)街、商場、社區(qū)商業(yè)等（開放、封閉）。
　　大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是一項復(fù)合工程，需要對商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力。
　　
　　2商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別
　　國內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)項目失敗的原因主要在于中國的開發(fā)商缺乏對商業(yè)地產(chǎn)項目較強的專業(yè)化理解，開發(fā)商經(jīng)常出現(xiàn)以住宅開發(fā)的模式進行商業(yè)開發(fā)，把商業(yè)和住宅開發(fā)混為一談。
　　商業(yè)地產(chǎn)是一項涉及面很廣的系統(tǒng)工程，相比于住宅地產(chǎn)在戶型、朝向、綠化、建筑等方面的專業(yè)技術(shù)要求，商業(yè)地產(chǎn)具有更多更高的綜合性要求。
　　作為建筑師，我有幸有機會參與一些商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程。我國商業(yè)地產(chǎn)目前的一種情況是，有很多商業(yè)地產(chǎn)項目在商業(yè)策劃定位沒有做、招商沒有落實的情況下就直接委托設(shè)計公司做規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)商們也堅持“只要做了就不怕沒人來買、來租”的信念，而忽視了專業(yè)化產(chǎn)品的運作規(guī)律；而且投資者也僅從“一鋪富三代”的傳統(tǒng)觀念出發(fā)，盲目投資商業(yè)地產(chǎn)，根本不知道如何經(jīng)營商鋪，店面，就導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)建成后空鋪，死鋪的現(xiàn)象，投資的回報也就無法保證。
　　3商業(yè)地產(chǎn)的操作
　　在我們正在如火如荼的進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營的時候，而且商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性日漸顯示，那么商業(yè)地產(chǎn)是如何操作的呢？從這幾年的工程項目來看，我理解的商業(yè)地產(chǎn)的項目分為地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營和資本運營等三塊構(gòu)成。
　　首先商業(yè)地產(chǎn)的選址是關(guān)鍵
　　最好能選在城市核心商圈，不過城市核心商圈土地十分稀缺競爭激烈及高額的土地成本，所以退而求其次，可以選在城市副中心及新區(qū)規(guī)劃高起點的區(qū)域。好處如下：
　　（1）城市副中心及新區(qū)土地成本較低；
　　（2）城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項目；
　　（3）中國城市的一個重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項目實現(xiàn)較好的消費基礎(chǔ)；
　　（4）城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，降低開發(fā)風險；
　　（5）城市副中心及新區(qū)的開發(fā)項目投入成本較低，升值潛力較大；
　　（6）在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。
　　（7）選在城市副中心的軌道交通便利的區(qū)域，商業(yè)更易聚集人氣；
　　其次就是要注重商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程
　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程應(yīng)該是商業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)和資本運營三部分協(xié)調(diào)運作的過程。簡述如下：
　　1) 在商業(yè)的前期階段商業(yè)運營要進行市場調(diào)研及可行性研究；地產(chǎn)開發(fā)要進行商業(yè)功能規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局；資本運營要進行投資策略和風險評估工作。項目前期調(diào)研和定位準確與否關(guān)系到整個項目的運作是否成功和順利。
　　2) 在設(shè)計及施工前期商業(yè)運營要進行商品結(jié)構(gòu)的經(jīng)營試算，以及主力店的洽談和意向合約的簽訂；地產(chǎn)開發(fā)要進行根據(jù)商業(yè)運營的主力店及業(yè)態(tài)布局進行方案，擴初及施工圖設(shè)計，這樣才能保證設(shè)計的建筑滿足將來業(yè)態(tài)及主力店的需要；而在這一階段資本運營要進行投資計劃，融資計劃和成本預(yù)算。
　　在這一階段如果招商晚于設(shè)計則風險很大，多數(shù)開發(fā)商在招商未有結(jié)果的情況下已開始規(guī)劃設(shè)計，甚至開工建設(shè)，導(dǎo)致許多設(shè)計招投標完成，甚至已竣工的項目無法落實招商與營銷。與項目的整體商業(yè)規(guī)劃相比，建筑的規(guī)劃設(shè)計屬于下家。建筑的規(guī)劃設(shè)計方案必須滿足商業(yè)運營整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構(gòu)想。合理的業(yè)態(tài)搭配是對零售商的專業(yè)吸引力，也是持久盈利的保證。
　　由于設(shè)計方不可能具有商業(yè)運營的能力，以建筑師為主導(dǎo)的商業(yè)項目只能是高通用性的虛擬設(shè)計。但欲招到的主力店都有自己一些獨特的要求，在店家明確之前，設(shè)計是盲目的。
　　統(tǒng)一規(guī)劃模式與運營方式的合理整合使新一代的商業(yè)項目開發(fā)將在計劃性、綜合性及開發(fā)與運營的統(tǒng)一性方面大幅提高。在不同業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌方面，需結(jié)合購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)。而在零售一個層面，主力店、次主力店及小型商面之間在位置、規(guī)劃、檔次上的搭配同等重要。
　　在施工及經(jīng)營期商業(yè)運營要同主力店及專業(yè)的零售店簽約，同時在主體施工完成后組織各商家進場裝修，節(jié)約工程周期。對于地產(chǎn)開發(fā)這個階段主要是組織施工招標施工建造等等。這個階段對于資本運營要進行成本監(jiān)控和募資融資的工作。募資，融資包括商業(yè)地產(chǎn)是至關(guān)重要的：一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往少則幾億元，多的甚至達幾十億元，而開發(fā)商往往僅能投入10％一20％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。在目前的國家宏觀調(diào)控政策下，向銀行貸款的難度較大，直接融資渠道又很狹窄，信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對于項目資金缺口來講，也只是杯水車薪。同時，再加上商業(yè)地產(chǎn)項目，特別是大體量的商業(yè)項目市場成型和成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間)的市場培育，即使開發(fā)商引進了一些具有很高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強大消化能力的主力店客戶，此過程依然無法逾越。
　　3) 在后期，商業(yè)項目主要需要進行商業(yè)的統(tǒng)一管理，商業(yè)的推廣，和商業(yè)項目的后期維修，維護和業(yè)態(tài)的招租經(jīng)營等等。這樣部分也可以委托一家物業(yè)公司進行，待市場培養(yǎng)成熟了，商業(yè)地產(chǎn)就能夠帶來增值效應(yīng)了。
　　最后，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中設(shè)計方面的心得
　　雖然在商業(yè)地產(chǎn)項目中，設(shè)計不是建筑師一人說了算的，但是設(shè)計中仍有許多的竅門，對于促進商業(yè)經(jīng)營起到很重要的作用。
　　作為設(shè)計師我們要認真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規(guī)劃，使功能設(shè)置和分區(qū)合理，最大發(fā)揮土地效益；通過合理交通規(guī)劃，使商業(yè)動線合理，積聚人氣。同時通過適宜的空間尺度及休閑的環(huán)藝設(shè)計等元素將“體驗式商業(yè)”的設(shè)計理念融入到設(shè)計中。
　　
　　4設(shè)計實例——三湘商業(yè)廣場
　　4.1基本情況
　　三湘商業(yè)廣場坐落的泗涇鎮(zhèn)被規(guī)劃為松江東北片五鎮(zhèn)（九亭、洞涇、車墩、新橋、泗涇）的中心鎮(zhèn)，老城鎮(zhèn)具有近8萬人口，新城區(qū)約200萬平方米的低密度住宅正在開發(fā)即將銷售入住。同時，泗涇鎮(zhèn)作為千年古鎮(zhèn),具有深厚的歷史文化底蘊，其周邊大型娛樂設(shè)施建設(shè)和旅游市場興起與發(fā)展都需要有一個大型成熟的商業(yè)中心網(wǎng)點滿足人們生活娛樂需要。其交通便利，人流充足，十分適合商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營建設(shè)。
　　廣場北面泗陳公路，東臨橫港路，南面泗寶路，西面為規(guī)劃用地。占地47467.8平方米，總建筑面積96511平方米，計劃總投資人民幣近7億元。整個項目的投資大，建成后將填補區(qū)域內(nèi)無大型綜合商業(yè)中心的空白，并極大帶動泗涇鎮(zhèn)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平。
　　4.2商業(yè)規(guī)劃
　　（1）大型綜合賣場大潤發(fā)
　　為提高地區(qū)居民購物便利，促進泗涇地方經(jīng)濟建設(shè)，根據(jù)鎮(zhèn)政府的規(guī)劃要求，項目的用地性質(zhì)，將引入大潤發(fā)超市。
　　整個超市，為二層綜合性大賣場，營業(yè)面積約20000平方米，開發(fā)擬投資人民幣25000萬元，年目標銷售額可達2.7億元人民幣。該綜合性超市建成以后，為其在地塊內(nèi)為其配置了免費購物班車的停放點，在極大地改善泗涇鎮(zhèn)及周邊居民的購物便利同時，降低了居民的生活采購支出，提升了群眾生活品質(zhì)。
　　（2）公寓式酒店
　　公寓式酒店是當前泗涇鎮(zhèn)的空白點。攜9號線便利的泗涇站2號南地塊，在其上建造一座現(xiàn)代化的公寓式酒店不但可以滿足現(xiàn)代商務(wù)人士和都市白領(lǐng)快捷、便利、酒店式管理服務(wù)的居住辦公要求，同時還可以增加商業(yè)網(wǎng)內(nèi)的人氣，提升地區(qū)品質(zhì)。我們按公寓式酒店的規(guī)范要求設(shè)計建造，以保障業(yè)態(tài)定位。
　　（3）一般商業(yè)
　　一般商業(yè)定位為1）餐飲美食：特色餐館（如日、韓料理，燒烤、中式快餐等），面包房等等；2）休閑娛樂：游戲廳、酒吧、書店等；3）生活配套：便利店，銀行，藥店，郵局，美容美發(fā)、報亭，商務(wù)打印中心等；4）服裝箱包：女性服裝,配飾,箱包,男裝；5）其他：茶葉、眼鏡、數(shù)碼產(chǎn)品等。
　　本案周邊大型居住區(qū)環(huán)繞，建成后，該部分商業(yè)設(shè)施可以充分滿足居民的各種生活娛樂需求，十分便利。
　　
　　4.3發(fā)展展望
　　三湘商業(yè)廣場將為滿足區(qū)域周邊新老客戶生活需求而配置有大型綜合超市，服飾及社區(qū)生活購物設(shè)施.。為滿足區(qū)域周邊新老客戶高收入人群配備特色休閑娛樂主題:中高檔餐飲,美容健身會所,酒吧茶座KTV娛樂等。通過9號線快速到達市區(qū),滿足市區(qū)上班小白領(lǐng),單身人士,而有近地鐵旁小戶型公寓式酒店。并結(jié)合旅游,休閑而進行廣場藝術(shù)化,舉辦各種文化節(jié),節(jié)慶活動。
　　
　　結(jié)束語
　　綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)金融產(chǎn)品化是長遠趨勢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)特殊性。改變傳統(tǒng)的"售房"觀念，以制造"金融產(chǎn)品"的方式進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營，創(chuàng)造更高商業(yè)價值是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項目開發(fā)的理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式，體現(xiàn)項目的最大真實價值，以創(chuàng)造在項目的開發(fā)及運營各階段進行資本運作的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)"金融產(chǎn)品化"是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠趨勢，也是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的唯一出路。