摘要：本文房地產經濟論文作者根據多年的實際工作經驗，結合真實案例，分析了該案例引發的問題以及筆者對這一問題的看法及思考，僅供參考。
　　關鍵詞：買賣合同，房屋登記效力，公示公信原則，善意取得制度
　　一、案情回顧——買賣合同無效
　　張某與孫某于2002年9月結婚，雙方于2003年購買了一處房產，并于同年領取房屋所有權證，登記所有權人為孫某。后該房屋一直出租給他人使用。2006年，孫某向房屋登記機構聲明其至今未婚，提供了能證明其未婚狀況的戶口簿，簽署了權屬保證書，并在同日與王某訂立房屋買賣合同，約定將該房屋以20萬元價格出賣給王某。雙方于同日辦理了房屋所有權轉移登記申請，9月21日房屋登記機構發放了以王某為所有人的房屋所有權證。同年10月，王某將該房屋抵押給某銀行并辦理了抵押登記。2009年6月，張某發現房屋已被過戶，向孫某追問，孫某稱房屋是借給王某貸款用的，自己并未取得合同約定的對價。后張某要求王某出具了借用房產證的字據，并訴之法院，法院判決孫某與王某訂立的房屋買賣合同無效，爭議房屋屬張某與孫某共同所有。于是，張某持生效的判決書向房屋登記機構要求將登記在王某名下的爭議房屋更正登記到張某和孫某名下。
　　二、問題的提出與評析
　　問題：房屋登記機構是否應該據此辦理更正登記呢？
　　第一種觀點認為，根據《房屋登記辦法》（下稱《辦法》）第八十條規定：“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記。”《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號，以下簡稱2004年5號文）第五條規定：“在執行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。”我們應該為其辦理更正登記。
　　另一種觀點認為，《辦法》第七十四條對更正登記作了具體規定，除了應提供“登記申請書、申請人的身份證明、證明房屋登記簿記載錯誤的材料”外，“利害關系人申請更正登記的，還應當提供權利人同意更正的證明材料”。而申請人張某提供的法院判決書充其量只是證明房屋登記簿記載錯誤的材料。且由于該房屋已進行抵押登記，所以此處的“權利人”除了登記簿記載的所有權人王某外，還應包括抵押權人某銀行。又根據《辦法》和2004年5號文相關規定，因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協助執行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構才予以辦理。因此，不應為張某孫某辦理更正登記。
　　筆者采納第二種觀點，理由如下所述。
　　三、房屋登記的公示公信效力原則
　　公示公信原則是《物權法》的基本原則。我國對于包括房屋在內的不動產實行的是登記要件主義，即以登記作為不動產物權公示的方式。回到以上案例，不管是孫某與王某的房屋買賣，還是王某與某銀行的抵押貸款，由于都己在房屋登記機構辦理了登記，因此，王某的房屋所有權、某銀行對該房屋的抵押權都具有公示效力。依物權的公信原則，公示方法所表現出來的物權即使不存在或者內容有異，但對于信賴此公示方法所表示的物權而與之交易的人，法律仍承認該交易的法律效果。本案例中，孫某為登記房屋所有權人，王某因信賴孫某有完全的處分權而與之進行交易，盡管孫某對該房屋并無完全的處分權，依照物權公信原則，王某仍應取得該房屋所有權；在王某與某銀行的抵押過程中，王某為登記房屋所有權人，某銀行充分信賴王某有權對該房屋設定抵押，其抵押權的取得并無瑕疵。
　　四、房屋登記機構的審查義務
　　根據《物權法》的規定，房屋登記機構的審查應該是以形式審查為主，實質審查為輔，即只有在申請人提供的書面材料仍不能證明登記事項時，登記機構才進行實地查看。對于實地查看的范圍，《辦法》第19條也作了具體規定：房屋所有權初始登記；在建工程抵押權登記；因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記；法律法規規定的應當實地查看的其他房屋登記。從以上查看范圍的規定亦可看出，實地查看只是查看房屋狀況是否與申請登記事項相符，并不是對權利歸屬進行調查。本案例中的轉移登記不屬于房屋登記機構的實地查看范疇，且通過實地查看也不能發現孫某對該房屋無完全的處分權，通過孫某提供的房產證、身份證明、權屬保證書及與登記簿的校驗，房屋登記機構已完全盡到審慎審查的義務。至于孫某的刻意隱瞞婚姻狀況及孫某王某訂立房屋買賣合同并非真實意思表示的事實，登記機構無權也不可能察覺。
　　五、善意取得制度在房屋登記中的適用
　　《物權法》第106條第一款規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的：(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產或者動產依照法律的規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”據此，王某與孫某的房屋買賣中，由于王某受讓房屋時并不是以買受房屋為目的，因此不能說是善意，而孫某也并未取得合同對價，故雖然已經進行了房屋轉移登記，王某仍然不能以善意取得的理由取得房屋所有權。那么，某銀行的抵押權呢?《物權法》第106條第三款規定了“當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定”，由此可知，抵押登記同樣適用善意取得制度。從交易的經濟性和效率性來考慮，某銀行不可能對房屋所有權人王某取得房屋所有權的途徑、方式等進行調查看其是否對該房屋擁有絕對的、不可撤銷的處分權，只能通過登記查詢的方式盡到審慎合理的審查注意義務，因此，某銀行抵押權的取得毫無疑問應該是善意取得。
　　六、本案例引起的思考
　　根據《物權法》第l5條的規定，“當事人之問訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”既然物權登記與否并不影響合同效力，那么是否可以以此推斷，合同有無效力也并不影響物權的登記效力呢?即不能以引起物權變動的合同無效來判定物權就無效，也就是說，我國《物權法》采納的是物權行為無因性理論。按照物權行為無因性理論，法院判決孫某與王某的買賣合同無效是正確可行的，同時，王某對房屋的所有及某銀行對該房屋的抵押權也應仍然有效。至于張某的損失賠償問題，我們也可以找到法律依據，那就是《物權法》第106條第二款，“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失”。即張某應向其丈夫孫某主張賠償，當然，這樣就純屬債權債務糾紛，不屬于本文的探討范圍了。
　　七、論文結束語
　　綜上論文所述，筆者認為在處理買賣合同無效或者被撤銷后的房地產登記問題時，應該考慮案件的具體情況，借鑒中外登記制度的長處，在現有的法律框架內，構建適合我國國情的房地產登記制度，促進房地產法律體系的發展與完善。
　　參考文獻
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