摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和舒適度要求的日益提高，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求也越來(lái)越高，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，就要運(yùn)用先進(jìn)的管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平，取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本文房地產(chǎn)論文就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的問(wèn)題進(jìn)行了闡述。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目管理
　　一、項(xiàng)目管理的含義與特點(diǎn)
　　項(xiàng)目管理是在有限的資源條件下，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)所采取的一系列管理活動(dòng)。他是作為項(xiàng)目發(fā)起人的業(yè)主通過(guò)訂立合同或協(xié)議，聘請(qǐng)有能力有資格作為項(xiàng)目經(jīng)理的咨詢工程師為其服務(wù)，負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目的實(shí)施。FIDIC認(rèn)為項(xiàng)目管理是多種資源的利用與活動(dòng)的協(xié)調(diào)，將各部分的單獨(dú)工作綜合成多專業(yè)、多方面的整體努力，在“協(xié)議”約定的時(shí)間、預(yù)算、質(zhì)量限度內(nèi)達(dá)到業(yè)主的目標(biāo)，因此給項(xiàng)目管理的定義是“在一個(gè)統(tǒng)一的（組織和它的法定代表）負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)一個(gè)多專業(yè)（人員）組成的小組動(dòng)員（發(fā)揮各自職能），以使項(xiàng)目建設(shè)在業(yè)主要求達(dá)到的進(jìn)度、質(zhì)量與費(fèi)用目標(biāo)內(nèi)完成。”顯然，這樣的解釋比較原則，具體的項(xiàng)目管理工作范圍、內(nèi)容、職責(zé)要在業(yè)主方與被聘者簽訂的《服務(wù)協(xié)議>中一一明確。
　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特征
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。通過(guò)項(xiàng)目管理尋求成本、進(jìn)度、資源和質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制。它有幾個(gè)明顯特征：
　　1、目標(biāo)明確。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目管理的目的性十分明確，那就是高效率的實(shí)現(xiàn)公司規(guī)定的項(xiàng)目目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，項(xiàng)目管理的一切活動(dòng)都要圍繞這個(gè)總的目標(biāo)進(jìn)行。從這種意義來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目管理又是目標(biāo)管理，即在限定的時(shí)間和限定的資源消耗范圍內(nèi)，確保高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。
　　2、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目管理的另一個(gè)特征就是十分強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，這是由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性和系統(tǒng)性所決定的。雖然各個(gè)方面的專業(yè)人員的參與是必要的，但決策權(quán)必須集中。否則，多頭負(fù)責(zé)，就會(huì)造成相互扯皮、職責(zé)不清和效率低下。
　　3、充分的授權(quán)保證系統(tǒng)。項(xiàng)目管理的成功必須以充分的授權(quán)保證系統(tǒng)為基礎(chǔ)，如果僅僅給某人冠以項(xiàng)目經(jīng)理的頭銜和責(zé)任，而不授予相應(yīng)的權(quán)力，項(xiàng)目照樣不能成功。
　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施
　　加強(qiáng)項(xiàng)目管理就是采取多種措施，充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)越性，發(fā)揮項(xiàng)目管理小而精、小而專、小而活的優(yōu)勢(shì)，把管理推向一個(gè)新臺(tái)階。
　　1、加強(qiáng)管理，建立科學(xué)的管理模式。加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，針對(duì)影響工程品質(zhì)的一些關(guān)鍵問(wèn)題，從技術(shù)、人事制度上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，明確每一個(gè)人員的目標(biāo)責(zé)任。從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。
　　2、正確選用方法，作為管理的保證。要找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種先進(jìn)的管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。
　　3、要把選準(zhǔn)項(xiàng)目經(jīng)理，建好項(xiàng)目管理層，作為加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理的“龍頭”。實(shí)行項(xiàng)目管理的目的是提高工程品質(zhì)，這就要求項(xiàng)目經(jīng)理必須懂業(yè)務(wù)、善管理，既能抓住重點(diǎn)，又能調(diào)動(dòng)項(xiàng)目部成員的積極性。作為項(xiàng)目的指揮者，項(xiàng)目經(jīng)理要擔(dān)任的職責(zé)是對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃、組織和控制，要把選準(zhǔn)項(xiàng)目經(jīng)理，建好項(xiàng)目管理層，作為工程項(xiàng)目管理的“龍頭”來(lái)抓。
　　4、加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理。項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理是項(xiàng)目管理的核心，更是工程質(zhì)量好壞的落腳點(diǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理：①建立一支能打硬仗的領(lǐng)導(dǎo)班子，精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，配合默契。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，就是要堅(jiān)持施權(quán)到位、管理到位、責(zé)任監(jiān)督到位。②要求每個(gè)項(xiàng)目部在工程開工前編制項(xiàng)目管理綱，建立質(zhì)量保證體系，包括組織體系、責(zé)任體系、分包監(jiān)控體系和經(jīng)濟(jì)約束體系，把工程項(xiàng)目質(zhì)量落到實(shí)處。
　　要堅(jiān)持精干高效，結(jié)構(gòu)合理、“一崗多責(zé)、一專多能”的原則，做到對(duì)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員編制彈性化，對(duì)項(xiàng)目部管理層人員要根據(jù)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)和不同階段的要求，在各項(xiàng)目之間合理組合和有效流動(dòng)，實(shí)行派遣與聘用相結(jié)合的機(jī)制，根據(jù)項(xiàng)目大小和管理人員性格、特長(zhǎng)、管理技能等因素合理組合，保證項(xiàng)目部管理層整體合力的管理，作為加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理的“核心”有效發(fā)揮。
　　5、提高項(xiàng)目管理人員綜合素質(zhì)，高效實(shí)施項(xiàng)目管理。要使項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理，快速實(shí)施，其管理人員一定要具備卓越的管理素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以項(xiàng)目為中心的思想。只有具備一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目的各項(xiàng)工作在正常、有序、高效的開展。
　　在搞好管理的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)管理人員的技術(shù)培訓(xùn)和專業(yè)水平的提高，以及對(duì)新技術(shù)產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細(xì)致的工作作風(fēng)，施工中不遺瑣碎，不留后患。
　　6、必須抓好項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量、進(jìn)度、成本管理等工作
　　6.1工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)與長(zhǎng)期發(fā)展息息相關(guān)。應(yīng)該從以下幾個(gè)方面抓好項(xiàng)目的工程質(zhì)量的管理：
　　6.1.1做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)合理、準(zhǔn)確。認(rèn)真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯(cuò)，是否符合開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。所以要嚴(yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，充分做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作。
　　6.1.2確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對(duì)工程質(zhì)量起到很大的影響。
　　6.1.3對(duì)施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效控制。
　　6.1.4嚴(yán)把材料關(guān)，不合格的工程材料必然帶來(lái)不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。
　　6.2、工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的，對(duì)進(jìn)度的管理應(yīng)該從項(xiàng)目之初就開始著手。
　　6.2.1首先要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作：（1）確定工期總目標(biāo)。（2）編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃。（3）編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行。（4）施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析。
　　6.2.2緊接下來(lái)要做好設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理工作：（1）編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制執(zhí)行。（2）編制詳細(xì)的出土計(jì)劃，并控制執(zhí)行。
　　6.2.3做好施工階段的管理工作：（1）編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行。（2）編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。做好這些工作的同時(shí)我們應(yīng)該看到影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，比如還有：人的因素、技術(shù)、材料設(shè)備與構(gòu)配件、施工機(jī)械設(shè)備、資金、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等等因素，其中以人的因素為最多，有開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、供貨單位以及監(jiān)理單位，還有政府部門、建設(shè)主管部門、有關(guān)協(xié)作單位和社會(huì)其他相關(guān)單位等等。要做好各種因素的分析研究，對(duì)影響各個(gè)環(huán)節(jié)計(jì)劃完成的所有因素做好提前的處理準(zhǔn)備。
　　6.3項(xiàng)目成本管理是施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更。控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。
　　房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開發(fā)企業(yè)都是至關(guān)重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。其管理分為兩個(gè)大的階段：（1）策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理（2）發(fā)包、施工階段的成本管理。而項(xiàng)目成本管理控制的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)階段。從國(guó)內(nèi)外相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，影響項(xiàng)目投資最大的階段是占開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段：在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%-35%，可見成本管理的關(guān)鍵在施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。很多房地產(chǎn)企業(yè)將重點(diǎn)放在第二個(gè)階段，固然有其重要意義，但卻有所偏頗，這就是要求項(xiàng)目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
　　7、還要抓好項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理。只有認(rèn)真抓好動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，才能有效的把控整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程和變化節(jié)奏，由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響，在施工計(jì)劃實(shí)施中經(jīng)常會(huì)與原計(jì)劃有出入，出現(xiàn)與實(shí)際進(jìn)度不是提前就是拖后時(shí)，克服“怕煩、怕瑣碎、無(wú)用”的思想，堅(jiān)持對(duì)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行跟蹤和控制，及時(shí)調(diào)整、及時(shí)反映修正計(jì)劃才能取得實(shí)際效果。
　　8、充分認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)工作的重要性。工程項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)需要采用相適應(yīng)的組織形式、手段及方法,良好的組織溝通與協(xié)調(diào)是工程項(xiàng)目組織的潤(rùn)滑劑,同時(shí)組織協(xié)調(diào)貫穿在整個(gè)項(xiàng)目和項(xiàng)目管理的全過(guò)程中。
　　(1)技術(shù)協(xié)調(diào)：提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，減少因技術(shù)錯(cuò)誤帶來(lái)的協(xié)調(diào)問(wèn)題。(2)管理協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)工作不僅要從技術(shù)下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。（3）組織協(xié)調(diào)：建立專門的協(xié)調(diào)會(huì)議制度，定期舉行協(xié)調(diào)會(huì)議，解決項(xiàng)目開發(fā)中的協(xié)調(diào)問(wèn)題。（4）對(duì)外事項(xiàng)的處理與協(xié)調(diào)工作也很重要。
　　9、要把激勵(lì)約束機(jī)制，作為加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理的保證。企業(yè)要想保證項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)和健康發(fā)展，必須發(fā)揮好企業(yè)管理層調(diào)控和服務(wù)的兩大職能，建立健全有效的激勵(lì)、約束、調(diào)控機(jī)制。為此，應(yīng)著重做好以下三個(gè)方面的工作：
　　(1)實(shí)行嚴(yán)格的審計(jì)監(jiān)督制度。要在管理辦法可行、組織制度健全、任務(wù)責(zé)任明確的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)抓好在建，竣工、分包項(xiàng)目的審計(jì)，對(duì)規(guī)模大、工期長(zhǎng)的項(xiàng)目實(shí)行年度和終結(jié)審計(jì)，以及項(xiàng)目經(jīng)理調(diào)離和項(xiàng)目部解體審計(jì)，重點(diǎn)是做好經(jīng)營(yíng)責(zé)任與效果、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)合法性和財(cái)經(jīng)紀(jì)律等重大問(wèn)題的審計(jì)工作。
　　(2)全面推行項(xiàng)目考核制度。要根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)承包合同書，做好項(xiàng)目年度和終結(jié)考核工作。對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和超額盈利的，要嚴(yán)考核、硬兌現(xiàn)，最大限度地調(diào)動(dòng)積極性；對(duì)出現(xiàn)項(xiàng)目虧損、發(fā)生重大質(zhì)量安全事故和經(jīng)營(yíng)越權(quán)行為等責(zé)任問(wèn)題的，要給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、行政或法律的處罰。
　　（3）搞好項(xiàng)目管理過(guò)程中黨的組織監(jiān)督和職工民主監(jiān)督。項(xiàng)目部必須按照黨的十六大精神的要求，堅(jiān)持和維護(hù)黨的集體領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)持民主集中制原則，落實(shí)“重大問(wèn)題集體討論、重要工作情況通報(bào)和重大問(wèn)題請(qǐng)示報(bào)告”的制度。堅(jiān)持依靠職工群眾管理好工程項(xiàng)目的方針，推行“廠務(wù)公開”，增強(qiáng)項(xiàng)目部經(jīng)營(yíng)管理的透明度，切實(shí)發(fā)揮職工民主監(jiān)督的作用。
　　四、論文結(jié)束語(yǔ)
　　綜上論文所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的工作。既要分清主次，抓住重點(diǎn)；又要各項(xiàng)兼顧，協(xié)調(diào)推進(jìn)；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細(xì)節(jié)。只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷運(yùn)用新技術(shù)、新工藝、新方法、不斷開拓創(chuàng)新，在實(shí)踐過(guò)程中不斷學(xué)習(xí)、體會(huì)、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理工作。
　　參考文獻(xiàn)
　　１、 張偉，工程項(xiàng)目管理與控制討論，中州建設(shè)，2005（8）
　　２、 鄒偉，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，武漢建設(shè)2006（3）