行政管理論文發表期刊推薦《湖南行政學院學報》，辦刊宗旨：堅持改革方向，聚焦社會，昌明學術理論，營造精神家園。所刊發的反映社會焦點、熱點、現實問題，剖析理論難點問題的文章受到政府部門的重視和社會各界讀者的好評。

　　摘要：為適應現代房地產開發企業均衡發展的需要，房地產行政管理的功能日益分化和細化，各行政職能科室的重要性也日益凸顯。面對激烈的市場競爭和社會大環境的制約，房地產開發企業不僅要不斷提高自身的管理水平，還要不斷轉變管理觀念，才能爭取到更好的發展空間。本文分析了房地產行業現狀與房地產業行政管理存在的問題，并提出了完善房地產業行政管理的應對對策。

　　關鍵詞：行政管理,土地財政制度,應對對策

　　一、房地產業對中國經濟發展的意義及現狀

　�。ㄒ唬┓康禺a業對中國經濟發展的意義

　　房地產業在過去幾年中國經濟高速發展、08年金融危機中經濟恢復等都起到了比較重要的作用，其帶動了相關產業的大發展。中國建筑成本中70%至80%是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合。發展房地產業需要的鋼材、設備、機械、冶金、陶瓷、木材、化工、塑料、玻璃、水泥、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，從而有“乘數效應”，拉動其發展，從而拉動GDP增長。

　　（二）房地產業現狀

　　1、地貴

　　資本密集、土地稀缺，不可避免地導致了資金和土地成為房地產產業鏈上最重要的資源。土地己成為產業鏈上最重要的資源，集聚了產業鏈內部最激烈的競爭。當前，房地產業正在接受宏觀調控的洗禮，緊鎖銀根嚴控貸款，收緊土地閘門供給放緩。在此情況下，資本和土地更加凸現出其重要性，誰占有了這兩項資源，誰就能在產業鏈的上游端站穩腳跟讓后續環節順利跟進。在日益趨緊的政策制約、日漸稀缺的土地資源約束以及資本市場逐步放寬后，企業競爭焦點和利潤中心均逐步上移至產業鏈條中的資本和土地上。而地方政府為了增加財政收入，賣地采取招拍掛制度，決定了土地“非價高者不可得”。土地的出讓制度，導致全國各地“地王”的頻頻誕生，導致土地成本加大。

　　2、供求失衡，導致房價不斷瘋狂

　　從2000年到2008年住宅開發量，新房是37億平米，新增的城市人口大概是1.4億到1.5億人口左右，這還不包括原來4.6億到4.7億改善性需求，所以僅僅商品住宅每年的缺口量大概在30%左右，整個市場的供求失衡是一個大問題。供求失衡也必然導致房價上漲。2010年3月北京、上海、深圳等一線城市以二手房為代表的成交量均有倍數增長，深圳環比增長1倍，北京環比增長2倍，上海更達3倍。伴隨成交放量，房價也節節升高，2010年4月17日，國務院辦公廳公布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“新國10條”）。現在的房地產市場，開發商左顧右盼，期望出現奇跡；投機資本則伺機進入商業地產和二三線城市繼續興風作浪；買樓者則不相信樓市將真正進入平穩格局而只是抱短暫的觀望態度；地方政府的樓市調控政策猶抱琵琶半遮面；銀行開始測算樓價下降的承受能力；中央政府則顯然密切觀察市場表現及各方面的反應……

　�。ㄈ�）政府對房地產業行政管理上存在的諸多問題

　�。�、盡管經過20年的改革，各級政府職能轉變取得了很大成績，但由于新舊兩種體制的摩擦，其政企、政事關系更多地帶有轉型期社會過渡的烙印，政府職能還未完全擺脫既當“裁判員”又當“運動員”的雙重角色特點，包括房地產行政主管部門在內的不少政府部門，仍習慣于直接干預企業的經濟活動，“門檻式”的審批制和“批條”還在經濟生活中起主要作用，對不同所有制企業還不能做到一視同仁，還有不少特殊政策憑某人一句話、一個批示用于支持某些企業等等。其權力和利益捆綁在一起，由于利益剛性的作用，一些政府部門總不肯痛痛快快地放棄權力，總是尋找理由保住自己的權力，甚者，還要伺機擴大一塊權力，其結果必然產生濫用權力、權錢交易、權貴結合、以權謀私、以權設租、以權尋租的現象發生。

　　2、改革以來，盡管對房地產行政體制進行了改革，但現行體制仍不能完全適應經濟市場化的要求。

　　（1）體系不完整與機構的過渡膨脹相互并存，一方面是需要市場調節時，發揮監管作用的地方政府機構，沒有建立或尚不能真正發揮作用；另一方面，那些與發展市場經濟相悖的部門仍難取消。

　�。�2）機構的設立缺少市場根據，更多的是體現行政意志而不是市場意志，總是人為地管“經濟”。這樣人為地分割職能權利，造成機構重疊、職能交叉、政出多門，成本增加，加重了企業、百姓的負擔。

　�。�3）體制結構的現狀與市場經濟特別是國際市場規范距離太大，一些機構的設立不是以效率為前提，而是以某一領導的“行政意志”為根據，造成某些機構運行缺乏應有的力度和效率。

　　3、我國尚處在市場經濟的初期，包括房地產市場在內的市場秩序還比較混亂。其表現，土地開發不規范、商品房產權混亂，房屋質量低下，商品房廣告虛假，交易稅費太多，房屋入市門檻高等。一是負責制訂規則的地方政府機關帶有濃厚的部門利益色彩，有關房地產市場的法律、法規、條例尚不健全、周密；二是裁判水平太低，即房地產市場一些執法部門無法可依、有法不依、執法不嚴，甚至到處伸手、拘私枉法；三是房地產市場主體的職業道德、經營管理水平太低，不講信譽，投機取巧，違法亂紀。

　　二、完善房地產業管理的對策建議

　　（一）規范地方政府行為的對策

　　土地財政制度變遷中地方政府的種種行為，是對財政分權化改革特別是分稅制改革后體制環境的反應。土地財政制度的變遷（本身是財政體制中的一個子制度）和績效與地方政府行為密切相關。不少地方政府在土地出讓金制度變遷中的行為有諸多不規范甚至是不合法之處，對地方政府而言卻是理性選擇的結果。因此，深化改革中規范地方政府行為，至少應重視的問題是：

　　1、減少行政管理層級，推行中央、省、縣（市）三級財政體制。

　　在財權與事權相匹配的基礎上規范中央地方財政關系，實現總體制度供給和需求的均衡。規范政府行為，首先要優化刺激政府行為的財政體制環境。以公共財政建設為目標，在事權和財權相匹配的原則下完善以分稅制度為核心的財政體制。要減少政府層級，實行中央、省、縣（市）三級財政（城市財政同縣級，鄉可以作為縣的派出機構），完善和規范中央對地方的轉移支付，合理劃分省以下地方政府的收支分配，強化地方財政特別是縣級財政提供公共服務和基礎設施建設的職能。

　　2、改革土地財政制度，土地出讓收入可考慮全部歸地方政府所有，納入地方預算管理。

　　實現子制度供給和需求的均衡。提供公共服務和建設基礎設施，地方政府必須有相應的財政收入自主權。地方政府既無稅收制定權亦無發債權，土地出讓收入全部歸地方政府所有，可緩解地方財政困難，打破地方財政的路徑依賴，有助于改變地方政府的行為激勵，減少土地出讓收入納入預算管理的阻力。同時在一定時期內（如5—7年）內逐步將土地出讓金由年期制（30年或50年的收入）改為年金制，改變現任政府透支未來政府收入的狀況，逐漸減少對土地收入的依賴，縮小子制度供給和需求的缺口并逐步達到均衡。

　　3、建立與科學發展觀相配套的政績考核體系，把更多涉及民生和環保的指標納入其中。

　　學習落實科學發展觀，轉變唯GDP的政績觀，要圍繞地方政府職能的轉變，強化公共服務和基礎設施建設。建立完善與科學發展觀相適應的地方政績考核體系，把醫療、教育、社會保障、環保等更多的民生指標納入考核體系并占重要權重

　�。ǘ�）規范房地產市場的對策

　　1、加強法律法規建設，規范混亂的市場秩序

　　現階段，房地產市場在內的市場秩序還比較混亂。有關房地產市場的法律、法規、條例尚不健全、周密；房地產市場一些執法部門無法可依、有法不依、執法不嚴，甚至到處伸手、拘私枉法；房地產市場主體的職業道德、經營管理水平太低，不講信譽，投機取巧，違法亂紀。因此，現階段政府應加強房地產市場的法律法規建設，加強執法部門的監管，規范房地產市場主體的職業道德、提高準入門檻等。

　　2、“動用稅收機器”，完善稅收制度

　　開征房產稅、遺產稅、分類開征物業稅、對所有出租房屋和二套房均課以重稅，同時也可調整營業稅或者契稅。

　　總之，對房地產企業來說完善的行政管理服務是實現職能轉變、克服市場盲目性、進行有效宏觀調控的基礎。因此，建立完善的房地產行政管理服務已成為當務之急。