摘要:土地是重要的生產要素，也是政府擁有的國有資產中最大的資產，因此，加強城市土地管理，是新時期政府必須做好的一項重要工作。本文結合實際，闡述了加強城市土地管理的具體對策措施。
　　關鍵詞:城市土地，管理，對策
　　
　　進入二十一世紀以來，隨著市場經濟體制的逐步推進、中國加入WTO組織、全面建設小康社會和城鎮化進程的加速等，這些重大社會變革和進步都會對我國城市土地的利用、經營、管理等產生直接的或間接的影響。在新的歷史時期，如何加強城市土地的管理呢？筆者認為應從以下幾方面入手。
　　一、明晰土地產權，加強產權管理
　　1、明晰土地產權主體
　　由于中國土地產權主體法律界定上的模糊，導致土地國家所有制實際上成為國家名義上所有，地方政府實際控制管理，中央與地方政府形成委托代理關系，地方政府擁有委托代理權的現狀。中央與地方權利與利益的博弈，致使地方政府濫用土地權利。因此，應在法律上對城市土地所有權主體給予清晰地界定，厘清中央與地方政府在土地權利中的相互地位和關系，明確前者的控制管理方式渠道、后者的權限范圍，以及兩者的利益分配。通過政府監察和公眾監督對地方政府權力進行約束，使土地配置能夠反映國家與地方利益的協調。
　　2、細化土地權能
　　隨著市場經濟的不斷深入，豐富和完善土地相關權利束法律體系，對土地使用權的各權力層次進行細化分割和明確規定，形成科學的權力層次體系。適應經濟發展和現實需要建立如土地發展權、地上通行權、空間使用權、地役權等土地權權能，有效地促進城市土地的管理和使用效率。
　　3、建立土地權屬信息管理系統
　　結合全國土地調查，盡快建立全覆蓋的土地權屬信息資料數據庫。建立功能強大、技術先進的土地權屬管理信息系統平臺。加強土地權屬變更信息的動態監測。采取措施督促土地使用者及時辦理土地使用的相關手續，例如，將土地使用證與房屋產權證捆綁辦理，對不及時辦理土地使用手續者進行罰款或適當減短其土地使用年限等。土地權屬變更信息要及時輸入土地管理信息系統，并及時進行相關統計和分析。
　　二、調整土地價格機制，規范土地市場行為
　　1、建立城市土地基準地價動態監測系統
　　基準地價的測算是在土地定級的基礎上，利用市場交易的歷史和近期資料，通過分析土地的經濟效益得出的各級別土地的平均地價。基準地價的制定應對地區差異和用途差異給出明確的科學劃分。隨著城市經濟的發展，城市土地基準價也應隨之而呈現不斷提高的趨勢。隨著城市建設，基礎設施投入的加大和投入布局的變化，土地的級別劃分也會產生變化。另外，土地市場供需變化也會影響基準地價的高低。因此，土地基準價格應該是一個動態的系統，應該隨經濟發展和城市建設而進行調整。在調整中，既要注重地價的長期不斷提高趨勢和大尺度周期性，使基準地價的形成反映長期的經濟趨勢和土地市場狀況，又要考慮土地市場的波動所導致的地價的相應變化，反映適時的動態。應開發建立城市土地基準地價動態信息系統，對基準地價進行動態監測，并對監測結果進行經常性的發布。
　　2、加強土地市場制度建設和監管力度
　　為防止政府在土地一級市場濫用權力，操縱土地價格，應加強土地市場制度建設和監管力度。加大“招拍掛”出讓土地的比重，對土地招標、拍賣、掛牌出讓的程序進行嚴格的法制化管理和監督，使土地價格在市場機制下自然形成。并將土地市場的各類信息，包括招投標程序、招投標信息、招投標結果等對社會進行公布，以利于公眾監督。嚴格落實工業用地最低價標準，杜絕為招商引資等地方利益以超低價出讓土地，導致國有資產和國家利益的流失，以及對市場價格的擾亂。嚴格落實省以下垂直管理和土地出讓金收支兩條線制度，使土地征用和土地出讓與地方政府的利益分離開來，由省級和國家政府對土地收益進行重新分配，避免地方政府權力的無度擴大和由此而產生的尋租行為。
　　三、完善城市土地儲備制度
　　1、建立政府授權委托下的土地儲備市場運營機制
　　由于土地儲備制度主體角色的雙重性，導致制度目標的難以實現或異化，也使土地收購儲備行為在市場與政府之間難以界定，影響其規范性，導致價格的混亂。因此，必須要先理順土地儲備制度主體也即土地收購儲備機構的角色和定位。土地儲備一是要實現政府目標，二是要通過市場運作，必須把目標主體和運營主體分割開來，尤其在利益關系上分割開來，才能實現公共目標和規范市場運作的雙贏。應建立政府授權委托下的土地儲備市場運營機制，由政府授權具有雄厚資金實力和高級經營資質的企業，進行完全市場化運作。為保證政府目標的實現，政府委托時應有對企業的限制性法律規定，企業對存量土地的收購以及出租、出售項目立項要由政府批準，政府派監督小組常駐企業，對其運營進行全程監督。同時也要有相應的激勵機制。
　　2、建立土地儲備監督評估體系
　　建立一種高度透明的信息機制，將城市規劃、土地利用年度計劃等政府管理的約束指標向社會公開，土地收購或出讓、出租項目的信息提前公示，及時發布出讓、出租的結果，建立土地儲備相關信息定期發布的制度，以利于政府、行業組織以及全社會對土地收購儲備運行的監督。設置土地儲備的績效評估體系和制度。評價指標主要針對公共利益的實現程度，對每一項目均進行相應評估，并定期進行階段性評估，評估結果向社會公布，評估結果低于政府規定要求的取消企業被授權資格。
　　3、開拓資金籌集渠道
　　探索多渠道籌集資金方式，引入土地資產證券化和土地產業投資基金，吸引社會資金投入土地收購儲備領域，共享土地增值收益，化解融資風險，同時有利于提高社會對被授權企業的關注和監督。加強土地儲備貸款的風險管理，規定項目貸款比例，建立風險預警機制，定期進行預警通報，及時化解風險。
　　四、建立城鄉統一土地市場
　　由于政府壟斷農村集體土地進入市場的特權，征地補償與土地出讓之間又有巨大利益空間，導致政府濫用征地權力，擴大征地范圍，謀取巨額利益。改變這一弊端，僅靠征地制度改革難以實現，關鍵是建立城鄉統一的土地市場，從根本上打破政府壟斷征地特權的局面。建立城鄉統一土地市場，使農村集體建設用地直接進入市場流轉，土地價格和用途在符合規劃的前提下由市場決定，才能使農民的利益獲得根本保障，也能從本質上杜絕農村土地隱形市場存在的土壤。農村集體土地與城市建設用地相比，集約利用程度和投入產出效率存在巨大差別，建立城鄉統一土地市場可以盤活農村建設用地，提高土地集約利用水平，從而降低土地的總量需求，有利于耕地保護的實現。地方政府通過規范收取財產稅可以獲得持續的財政收入。
　　五、對原劃撥用地采取靈活的政策
　　對原劃撥用地進入二級市場，僅靠嚴格執法、一味管堵，不僅不能解決問題，而且還會禁而不止。應本著兼顧國家和土地使用者利益的原則給予靈活政策，進行有效疏導。原劃撥土地進入二級市場有利于盤活存量土地，提高城市土地配置效率。現行法律規定，劃撥用地轉為出讓用地，應補交地價款。所補交地價款是國家應得的收益，但出讓金數額一般較大，對財務狀況較差的企業是一道極高的門檻。可以采取將土地出讓金化整為零的方法，既減輕企業壓力，又不致國家利益流失，同時還能盤活土地資產。例如，可以將劃撥土地出讓改為年租制，讓轉租方每年向國家繳付土地租金，也可以通過轉租方與承租方簽訂協議，由承租方支付年租金。總之，對原劃撥用地進入市場應采取靈活的政策，將其納入合法的運行軌道，以適應城市經濟發展和城市土地市場有序發展的需要。
　　參考文獻：
　　1.林志清.城市土地管理及方向淺析[J].中國科技信息,2009,(08)
　　2.邵欣,張麗麗.對我國土地管理體制的思考及建議[J].黑龍江科技信息,2010,(35).