工業用地實行招拍掛出讓,是充分發揮市場配置資源的基礎性作用,引導土地資源合理布局和利用,緩解建設用地供需矛盾,保障經濟社會發展合理用地需求的根本出路和必然選擇。2006年8月31日國務院下發《關于加強土地調控有關問題的通知》，明確要求“工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓”，掀起了工業用地史上的一場革命，使我國土地市場猛然一躍。對地方政府的觸動之深、波及面之廣，也是前所未有的。國土資源部發布實施《全國工業用地出讓最低價標準》，要求從2007年1月1日起所有的工業用地出讓不得低于公布的最低標準，這對解決工業用地壓低價惡性競爭的問題，提高工業用地利用率，促進經濟的可持續發展具有十分重要的意義。
　　一、推行工業用地招拍掛出讓方式的意義
　　一是統一了工業用地的供地政策，堅持“一個龍頭放水”的競爭供地方式，是保證工業用地招標拍賣掛牌新機制的順利運轉的首要條件。
　　二是推行工業用地招拍掛和最低價標準是土地市場建設進一步成熟完善的重要環節，不僅有利于營造公平、公正、公開的市場競爭環境，解決工業用地無序競爭的問題，防止各地競相壓低地價造成國有土地資產流失，還抑制借工業項目之名通過改變土地用途行房地產開發之實的土地投機行為。
　　三要形成競爭態勢，重要的還是需要先去培育市場，而不是等市場找上門來。對工業用地招拍掛出讓新政策的堅決執行這一態度是其成功的前提，立足當地實際、摒棄落后的工業用地供應理念則是其成功的關鍵，而積極培育主導優勢產業且聚集度高則是使其具備了用市場化機制配置土地資源的條件。
　　四是建立“用地預申請制度”是推進工業用地招拍掛出讓工作的好辦法，它有利于國土資源管理部門及時了解市場對工業用地的需求情況，科學合理地制定供地計劃和出讓方案。
　　五是根據市場情況靈活選擇掛牌、招標或者拍賣的出讓方式是一個重要環節。在市場競爭不很充分或對市場需求了解不夠明朗的情況下，掛牌不失為一種較為穩妥的辦法。當競爭較為充分時，可以采用拍賣或招標的方式出讓。
　　二、當前工業用地招拍掛出讓存在的問題
　　（一）從現行用地審批制度及相關配套政策措施不完善。
　　1、先有項目還是先供地的問題。對工業用地實行市場招拍掛出讓，就是要運用市場機制，對工業用地實行市場化配置，因此規定工業用地出讓當前不先行確定用地者。但現行的工業項目用審查報批制度和用地預審制度，均建立在用地主體既定的前提下。
　　2、關于工業項目開竣工期限問題。工業項目過去是立項在前，供地在后，在供地前已完成相關的項目批準手續。而實行工業用地招拍掛出讓后，項目建設涉及的立項、規劃、環評等相關批準手續須在出讓成交確定用地者之后方能辦理，因此，在工業用地出讓成交時很難明確界定工業項目的開竣工期限，而這又是土地出讓合同必須明確約定的事項。
　　3、工業用地最低價標準問題。2007年1月1日正式施行的《全國工業用地出讓最低標準》，對遏制工業用地低成本惡性競爭，促進土地的集約節約利用具有重大意義。但現行的全國工業用地最低價標準按行政單元來劃分等別，未能充分考慮各地區的經濟發展水平和基準地價水平顯得比較粗疏。區位條件和社會經濟發展水平相似的地方，差價相差大，顯然不合理。新調整的基準地價和出讓金標準還沒有出臺實施。
　　因此，如何解決因各項制度相互沖突帶來的矛盾因相關配套政策的缺失帶來的問題，已經成為擺在國土資源管理部門面前的難題。
　　（二）出讓條件的設定問題
　　由于工業用地自身的特殊性，市場配置只能在國家的規劃、計劃框架內發揮作用，工業用地出讓受到國家的產業政策、發展建設規劃、土地供應政策等方面的嚴格控制，工業用地出讓時應設置相應的用地條件。如果在招拍掛中，根據產業政策和城市規劃的要求將該用地類型設定，在招拍掛出讓過程中有人不理解，認為這是量身定做。因此，如何設定土地出讓條件是一個難題，因為既要考慮合理設定，又不能過于有針對性，以免造成量身定做之嫌疑。
　　（三）工業用地批后監管的問題
　　當前工業用地出讓存在重審批、輕管理的現象。個別項目依然存在著閑置或低效用地的狀況。
　　三、對策與建議
　　（一）規范工業用地招拍掛出讓操作
　　1、根據工業項目的需求情況，采用靈活的出讓方式。在出讓工業用地時對競爭性較強的標準化廠房等工業項目用地，按一般經營性用地的操作方式，在明確用地標準、用地規模后以招拍掛形式公開出讓；對一些不能事先確定面積和規模的工業項目，則通過招拍掛的方式確定用地者，用地者辦理項目建設批準手續后，再根據項目的產業類別、用地規模、用地標準等合理確定出讓的具體面積；對于僅有的少數意向人的非競爭性工業項目，則實行用地預申請制度，先由用地意向者提出用地規模、用地條件及承諾的土地出讓價格，國土部門根據意向人承諾的用地條件和土地價格擬定出讓方案，采用招標或掛牌的方式公開出讓。
　　2、合理確定出讓條件。在設定工業用地招標拍賣掛牌出讓條件時，應從有利于產業結構調整和優化產業布局的原則出發，有針對性地設定市場準入條件，將高耗能、高污染和低產出的國家限制性和禁止性項目嚴格限制或拒之門外。但在設定工業用出讓限制條件時，不得設置有失公平的排他性條款以排斥潛在的競爭者。
　　（二）強化工業用地批后監管
　　1、加強工業用地的合同管理，嚴格控制改變用地性質。在土地出讓合同中除明確約定用地條件、違約責任、閑置處置規定等相關條款處，還明確行業類型限制及投資強度、建筑系數、行政辦公及生活設施所占比重等土地利用控制性指標。對違反合同約定的標準使用土地的，明確由受讓人承擔相應的違約責任。嚴格控制工業用地改變土地用途，如遇城市規劃調整確需改變用地性質的則在土地出讓合同中約定由縣人民政府依法收回土地，重新以招拍掛方式出讓。
　　2、建立工業用地的動態監管信息系統，完善批后監管的長效機制。針對目前工業用地批后監管困難的情況，建議有關部門今后采用信息化手段，建立工業項目用地的信息監管系統，詳細記錄每宗地的具體位置和投資強度、建筑系數等土地利用控制指標及開發進度要求，結合日常巡查制度，落實專人對轄區內的工業用地的批后實施情況進行全程監管，檢查土地出讓合同的履行，掌握土地利用動態，加大對違規違約行為的處理力度，對閑置或低效用地及時按有關規定進行處置。
　　3、完善工業項目的竣工驗收制度。針對工業用地批后監管部門職責不夠明確的問題，筆者建議由政府出臺相應政策，規定國土、發改、規劃環保等部門協同做好工業項目的竣工驗收工作，確保工業用地的批后監管措施落實到位。
　　（三）加強工業用地的儲備開發，提高工業用地的集聚度
　　1、加大存量土地盤活力度，整合土地資源。對于空閑、閑置、低效利用等存量工業用地要區別情況進行盤活利用，一方面有利于保障工業用地，另一方面也可以減輕保護耕地的壓力。加強對集體建設用地的管理與利用。逐步規范和引導集體建設用地的利用，使之成為緩解土地供需矛盾的又一個支撐點。
　　2、長期以來，工業用地一直處于攤大餅、撒芝麻鹽式的發展狀態，分散無序的布局，極大地浪費了土地資源。為加快工業用地的供應速度，提高工業用地的區域競爭力，建議政府根據國家產業政策和土地供應計劃做好工業用地的儲備工作，利用儲備機構的融資平臺籌措資金，對擬出讓的工業用地進行集中統一的前期開發建設，使生地變成熟地，以適應當前嚴禁低價出讓土地的新形勢要求，工業集聚區集相對完善的基礎設施，不僅有利于降低企業的前期投入成本，而且有利于形成規模效益，促進企業的良性發展，同時也可以節約大量的土地資源。