摘要：伴隨著房地產經濟發展過程中暴露出的問題越來越突出，如何實現房地產經濟的可持續發展日益受到人們的重視。我國房地產經濟未來發展方向到底如何，本文提出一些個人觀點僅供參考。
　　關鍵詞：房地產；經濟；發展趨勢
　　引言
　　由于宏觀經濟政策的不確定性(包括認識時滯、決策的內在實質、經濟體系的外在時滯),政府失靈(包括信息不完全、利益干擾、效率損失、財政赤字、政府與“尋租”)等宏觀經濟政策的局限性使得我國的宏觀調控舉措的各項措施不可能在短期內將預期效果顯現出來,宏觀調控成效初步顯現,但投資增幅較大、投資結構不合理的問題依然存在。
　　一、當前房地產發展過程中的問題
　　1.1忽視對環境的保護
　　首先是忽視了對生態環境的保護與建設。開發單位片面追求經濟效益，致使房地產在發展中建筑密度過高，容積率過高，產生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間，市區污染不易向周圍散發，城市空氣質量差；人們居住、生活感到壓抑緊張；人們遠離自然，使人類與自然隔離。更有甚者，長江中游部分地市圍湖造田，開發房地產，大大降低了湖泊的蓄排洪能力，對整個地區人民生命財產安全，對包括房地產在內的經濟造成潛在威脅。
　　其次是忽視了對文態環境的保護與建設。房地產經濟在高速發展中有逐漸失去民族特色與文化內涵的危險。房地產開發如果不注意從城市文化底蘊中吸取營養，塑造建筑精神和城市氣質，那么建筑的民族特色、文化特色、地域特色、鄉土特色將逐漸消失。
　　再次忽視了對社區環境的保護與建設。社區發展長期重安居，輕樂居。許多社區內缺乏中心綠地和活動區的規劃，社區文化更是空白或半空白，非常不利于人們的身心放松和與自然的親近。另外，社區缺少開放的生活空間，許多新的居住社區搞封閉式管理，社區與外界的交往被限制，社區中家庭與家庭之間也缺乏溝通和聯系。
　　1.2沒有合理分配和利用資源
　　目前我國的房地產偏重粗放發展，表現為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗；空間資源鮮被認識，其合理利用和開發更得不到應有的重視。我國由于人口眾多，資源相對并不豐富，尤其是土地、空間等資源在一些地區形勢非常嚴峻。房地產發展過程中對資源使用效率低下，并影響其他行業發展的事件屢見不鮮。
　　1.3金融基礎體系不完善
　　我國的房地產金融經過十幾年的發展，雖然已完成了基本制度建設，形成了一定規模和良好的發展態勢，但有些問題如不解決，將影響房地產經濟的整體發展前景。首先是房地產信貸的結構還需要進一步調整，房地產貸款長期傾向于開發貸款，住房消費信貸發展不足。國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。同時，住房消費貸款的發放也給銀行資產安全帶來隱患；房地產貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決；貸款資產流動性不足；金融二級市場缺位。
　　二、房地產經濟未來發展趨勢
　　2.1房地產投資.未來幾年房地產投資仍保持增長,但增長幅度有所回落。在中央的宏觀調控下,投資率上升速度已經有所減緩。中央經濟工作會議表明在未來幾年內繼續控制投資增長仍將作為宏觀調控的重要手段。預計未來幾年房地產投資增速將進一步放緩,2008年將低于2007年增長速度,但估計不會低于20％。之后基本維持在10％至15％之間。
　　2.2融資渠道出現多元化。除房地產企業通過股票市場上市融資外,還包括發行企業債券,即允許有實力、有信譽的大開發商直接到公開資本市場上發行短、中期項目債券,債券投資者根據不同的收益預期承擔不同的風險;具有股票性質的購房者與開發商“合伙建房”,即允許購房者直接通過“入股”方式和開發商“合伙”建房;另一方面,可以利用資本市場,創新金融品種。
　　2.3宏觀調控下，經濟適用房的發揮作用。改革的目標是實現住房供給和分配的商品化、社會化,而經濟適用房政策的推出正是在特定的條件下為了實現這一目標而采取的措施。這里筆者提出值得關注的兩個問題:一是政府運用行政手段進行宏觀調控存在一定程度的時滯性,所以對經濟適用房宏觀調控的成效暫時沒有顯現出來也可以諒解。二是對推出經濟適用房政策,政府調控成本高,各地在執行上都不同程度地存在規避行為,因各地都有招商引資、發展地方經濟的壓力。
　　三、房地產開發方面
　　3.1土地市場趨向規范,建設用地增量控制更嚴。中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監控要得到強化。建設項目用地預審管理將更為嚴格,低價土地招商引資的行為將受到遏制。
　　3.2有效減緩商品房空置現象與商品房銷售價格上漲之間的矛盾。在一般的競爭性市場中,價格機制作用表現在:當產品供過于求,大量積壓時,廠商將會降價;當產品供不應求時,廠商將會提高產品的價格。但現實情況是空置現象與價格持續走高并存(“雙高悖論”)。這一現象的主要原因如下,一些地方土地分配存在嚴重的黑箱運作,無形中為每一個特定的房地產開發區域設立了很強的進入壁壘,有實力的企業無法迅速健康成長,而規模小、不規范的公司卻依靠與政府的關系安然生存,甚至許多地方大量存在正規的大開發公司要從這些小公司手中購買二手地皮的情況。
　　四、房地產銷售方面
　　4.1房地產價格將繼續上漲
　　從需求來看,近期影響其變動的因素主要有:國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規模等。在中國當前居住水平普遍較低,住房需求呈現很大剛性,房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下,上調利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大。控制拆遷規模在影響需求的同時,也影響供給,對于供求關系而言,這一因素可以忽略不計。因此,可以預測,隨著我國經濟的快速發展、城鎮居民人均可支配性收入的增加以及城市化進程的推進,近兩年房地產市場的需求將在前幾年的基礎上持續旺盛。從供給來看,中央政府近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規模等宏觀政策都會對房地產市場的供給產生較大的影響。
　　4.2房價增幅將有所減緩
　　從上述對供求關系的分析可以判斷出來,近兩年房地產價格仍將保持上升的趨勢。不過考慮到以下因素,我們認為房地產價格的升幅將會有所回落:第一,市場經濟自身具有通過價格機制來調整資源配置的功能,高房價將在一定程度上增加市場供給,擠出部分需求;第二,政府正努力通過增加中低價位的商品房供應、控制投機炒作等手段抑制過高的房價;第三,政策變動初期對市場預期的影響最大(市場預期供給減少是2007年房價上漲的深層原因,這種影響將隨著時間的推移逐步減小。
　　4.3二手房可以平抑新開發樓盤價格升高
　　2006年以后，二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費需求趨于升級化、熱點區域趨于擴大化為特征。但是銀行“惜貸”導致申貸難度大,使得二手房房源未能充分釋放造成有效供給不足。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及已購公房的大量上市,房源繼續放量,購房需求持續增長,二手房市場將增加活力,價格平穩上升。
　　五、結束語
　　綜上所述，我國房地產未來發展趨勢，個人認為：首先,房地產投資方面,未來幾年房地產投資仍保持增長,但增長幅度有所回落。其次,房地產開發方面,土地市場趨向規范,設用地增量控制更嚴,商品房空置現象與商品房銷售價格上漲矛盾將會減緩。最后,房地產銷售方面,房地產價格呈上升趨勢,但升幅會有所回落。總體而言,預計在國家以及地方政府能夠保證方針政策得到貫徹前提下,房地產經濟將會朝著宏觀調控的預定目標規范發展。
　　參考文獻
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