摘要：頂層復式或帶閣樓層的6層住宅普遍存在,但由于缺乏地方規定進行約束，其建設和審批過程中問題頗多。因此提出“6+1F”多層住宅概念，規范其建設條件和技術經濟指標核算方法，建立專門的規劃管理制度，以確保業主的合法權益和規劃管理部門的審批效率。
　　關鍵詞：“6+1F”，多層住宅，閣樓層，《物權法》
　　
　　
　　六層住宅的頂層由于樓層、隔熱、防水等問題曾經一度是住宅銷售的雞肋，為增加其銷售量，開發商各顯神通。進而產生了一種新的多層住宅形式，即第六層之上再“加層”。這種“加層”并不是增加一個自然層，而是作為頂層的一部分。它形式多樣，有局部“加層”，全部“加層”；用途也不一，有的作為躍層或復式、有的作為閣樓，甚至有的成為屋頂花園的一部分。這種住宅無形中增大了頂層住戶的建筑使用面積，也有利于戶型多樣化，所以廣受民眾歡迎，因此對于多層住宅的銷售起著重要的作用。但是由于產生的時間不長，形式多樣，并沒有國家規范和地方規定進行約束，致使產權歸屬混亂、設計不符合規范要求等問題不斷涌現。給城市規劃管理部門帶來很大困擾，也侵害了某些業主的合法權益。這一現象引起了筆者的思考，如何才能將這種頂層復式或帶閣樓層的6層住宅規范化，擬定統一的設計規范、審批標準，判定其合法的產權歸屬。基于這一理念，本文特提出“6+1F”多層住宅的概念，從《物權法》角度論證其合理性，并設定其建設條件和審批計算標準，解決規劃管理中這一實際問題。
　　
　　1“6+1F”多層住宅概念的提出
　　對于6層住宅的頂層閣樓和復式，雖然《住宅設計規范》[1]以及《建筑設計防火規范》[2]有相關的條文約束，但是其概念基本還是處于規范的邊緣，為了提高規劃管理的科學性、規劃設計交流的便利性以及大眾化可識別程度，特提出“6+1F”概念。
　　“6+1F”多層住宅形式定義：主體建筑層數為6層，但第六層為躍層式住宅或者第六層為復合式住宅或者第七層設有局部閣樓的住宅。且第七層的閣樓或者復合式住宅的第二層是從第六層住宅室內樓梯進入的住宅。
　　之所以設定為“+1F”，是因為所增加的部分僅作為第六層的附屬層，其功能、套型結構和產權不能獨立于第六層。因此這種附屬層可不算入自然層之中，而整棟建筑也仍被視作一種特殊的多層住宅。然而其一旦不作為第六層的躍層、復式或者閣樓部分存在，我們將將其視為獨立的第七層，設計、建設應該嚴格遵循七層住宅的規范要求進行。
　　
　　2“6+1F”多層住宅現狀
　　為了了解“6+1F”多層住宅現狀，筆者對多個建有“6+1F”的居住小區進行了走訪調查。主要對象為樓盤售樓處、物業管理處以及小區業主，問題涉及“6+1F”多層住宅的產權、使用以及銷售情況等多方面。
　　整體來看，“6+1F”多層住宅市場銷售較好，受歡迎程度較高，但是同時也存在一些不規范不合理的現象：
　　第一、部分小區里“+1F”被做為單套住宅直接銷售，功能結構和產權已獨立于第六層，換言之，其實際上已變為住宅的第七層。但是開發商設計建設時又并未嚴格遵循七層住宅的規范要求進行，例如“七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯”，而這些住宅均未設置電梯。
　　第二、“+1F”產權情況較為混亂。“+1F”部分有的業主僅有專項使用權并未辦理產權登記，有的卻與第六層一起辦理了房屋產權，而那些獨立出售的“第七層”則均辦理了產權登記。
　　第三、調查中的所有“+1F”和“第七層”的公共樓梯均未直通屋頂，且屋頂皆為平坡混合的形式，屋頂平臺都只有第6樓躍層住戶或獨立成套“第七層”住戶能夠使用，這種多層住宅公共樓梯的設計產生了一定的消防安全隱患，同時也影響了業主對屋頂的公共使用權。
　　第四、部分小區購房合同中沒有特別針對屋頂及屋頂平臺的使用權問題的條款，而實際上開發商已經將屋頂平臺作為“+1”的一部分提供給頂層住戶使用，這限制了屋頂平臺的公共使用性。調查中發現許多其他樓層的居民需要安裝太陽能熱水器，卻無法使用屋頂平臺，這致使業主與業主之間，業主與開發商之間糾紛不斷。
　　通過以上調查結論可知，目前“6+1F”多層住宅還沒有形成統一的建設標準，業主糾紛不斷，開發商各自為政，管理部門無據可依，這不利于城市的建設和和諧發展。
　　
　　3“6+1F”多層住宅的合法性研究
　　“6+1F”多層住宅從法律層面具體主要涉及的是《中華人民共和國物權法》以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，依據《中華人民共和國物權法》建筑物由專有部分和共有部分構成，業主的建筑物區分所有權則由業主對專有部分的所有權和對共有部分的共有和共同管理的權利所構成(第70條)，根據《解釋》第二條和第三條的內容，“6+1F”中地面以上的六層權屬明確，主要問題是涉及“+1F”部分以及其相關聯的屋頂以及屋頂平臺的權屬問題。
　　通常認為，作為專有部分，成為區分所有權的客體，應當具備如下條件：第一，構造上的獨立性，即各區分所有部分有客觀明確的事實區分，可以獨立地排他支配。所謂客觀明確，原則上是指區分所有部分之上下及四周皆有建筑結構體(樓板、墻壁)包圍遮蔽。第二，利用上的獨立性，即該區分所有部分具有獨立的出入門戶，無須借助其他部分輔助即可利用，且具備獨立的經濟效用。第三，法律上的獨立性，①即區分所有權的范圍、個數必須借由登記簿的記載表現出來，以確保交易安全。“+1F”部分四周皆有建筑結構體(樓板、墻壁)包圍遮蔽，構造上具有獨立性；我們主張必須由其連通的第六層住戶使用，利用上具有獨立性；根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》[3]和《建筑工程建筑面積計算規范》[4]規定,“+1F”部分可以計算建筑面積,可以進行產權登記，法律上具有獨立性。可見“+1F”部分除法律規定的承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分為共有部分外，其余為業主專有部分。而屋頂部分不論是第六層露天的屋頂頂蓋包括屋頂平臺，還是“+1F”部分的屋頂頂蓋，由于不具備構造上、利用上以及法律上的獨立性，不是業主的專有部分，應認為是業主共有部分，根據《解釋》第三條也認定了屋頂屬于共有部分。

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