[摘要]本文主要對房屋維修工程項目的幾個主要的方面進行探討，包括房屋維修的計劃管理、工程預算及成本管理、施工管理、質量管理等幾個方面，希望對目前越來越多的房屋維修工程施工提供一些有益的參考。
　　[關鍵詞]房屋維修；工程；項目管理 
　　
　　近年來，全國各城市開始重視城市的改造與更新，舊城改造是城市發展的必然。在舊城改造中，涉及大量的房屋維修的內容。因此，對房屋維修工程項目管理進行探討，對當前的城市改造與更新工作有積極意義。下面結合自己多年來在房屋維修工作上的積累淺談房屋維修中的項目管理。
　　工程項目管理是指從事工程項目管理的企業（以下簡稱工程項目管理企業）受業主委托，按照合同約定，代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理主要有項目管理服務、項目管理承包兩種方式，其核心是是控制成本，提高質量。下面我們對房屋維修工程項目的幾個重要的方面進行探討：
　　一、房屋維修計劃管理
　　編制房屋維修計劃應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實際出發，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。
　　1、房屋維修計劃的主要依據
　�。�1）依據國家相關法律、法規、地方性文件、行業規范以及必要的經濟預測和技術預測資料。
　　(2)依據業主的委托任務。房屋維修有其特定的目的性，簡言之著重有兩點：一是保安全，即結構安全因素不可忽略；二是裝飾和美化，裝飾是正常使用的要求，美化是建筑與周圍環境相適應的要求。
　�。�3）依據房屋受損狀況�，F有房屋的完損狀況是維修計劃的主要依據。為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，應對房屋組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，根據情況安排不同類型的維修。根據現有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制房屋維修的總規模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規模。
　�。�4）考慮工程項目管理公司自身的條件。根據公司的施工力量、材料供應能力、設備及人員素質等因素進行綜合全面的平衡。
　　2、一般上，房屋維修計劃應包含以下內容：
　　一是房屋維修施工計劃。這是房屋維修計劃的主導和核心，是編制其他計劃的依據。維修施工計劃必須反映計劃期內所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質、規模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項目進度表及維修項目施工技術方案等。二是房屋維修輔助計劃。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創造條件。其內容主要包括：房屋維修施工力量計劃、房屋維修材料供應計劃、房屋維修機具供應計劃、房屋維修技術支持計劃、房屋維修資金使用計劃、房屋維修成本及利潤計劃等。
　　房屋維修計劃需要各級員工參與，必須將維修計劃按內部組織機構層層分解，落實到基層，實行責任制，并讓從事維修的有關人員了解，使計劃成為全體人員的奮斗目標。
　　二、房屋維修工程預算及成本管理
　　1、工程預算
　　房屋維修工程預算是指在工程開工前預先計算維修工程造價的計劃性文件，是承發包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價的依據。屋維修工程預算以某一維修工程為對象，依據預算定額或地區單位估價表逐一計算，再加規定收取的現場經費、其他直接費、間接費、其他費用以及計劃利潤和稅金而得出的全部維修工程費用。
　　維修工程預算的編制，一般應以下列文件和資料為依據：
　　(1)經過審查批準的維修施工圖或維修方案；  
　　(2)現行維修工程預算定額；
　　(3)地區單位估價表；
　　(4)各種取費標準；
　　(5)材料預算價格；
　　(6)維修工程施工合同；
　　(7)其他有關文件和說明等資料。
　　編制修工程預算一般步驟：
　　(1)收集有關基礎資料
　　(2)熟悉施工圖紙，了解維修工程內容和要求。
　　(3)現場勘查。
　　(4)熟悉定額或單位估價表。
　　(5)計算工程量。 
　　(6)套用預算定額或單位估價表。使用的補充定額，并報上級主管部門備查。
　　(7)計算各項費用：
　　(8)工料分析。
　�。�9）編制工程預算書。
　　2、成本管理
　　成本管理是企業經營管理的重要組成部分，企業各項管理工作都同成本管理有著緊密的聯系，都會反映到成本上。成本管理的基本任務就是保證降低成本，用最少的消耗取得最優的經濟效果。
　　（1）建立以項目經理為中心的成本控制體系轉自項目管理者聯盟。項目經理是企業法人在工程項目上的委托代理人，他對工程項目管理負有全面的責任，工程項目成本的控制是項目管理的主要工作之一。在項目經理人的統轄下，對每一筆數額較大的成本費用進行謹慎審查；對項目成本的全過程控制，將項目進行過程中的經濟支出全部納入成本的控制軌道；轉自項目管理者聯盟
　�。�2）完善項目成本管理責任制。項目成本管理責任制是指各項目管理人員在處理日常經濟業務事項中對工程項目的管理應盡的責任。因此，應對工程項目部各職能、人員制定成本管理責任制，才能確保工程項目目標的實現。
　�。�3）加強項目成本的分析與考核。項目成本的分析與考核是施工項目成本管理的重要組成部分。做好這項工作，將促進工程項目的生產經營管理，提高工程項目的經濟效益。項目成本的分析。通常以分部分項，工程項目為對象，采用對比分析法、因素分析法進行分析。對人工費、材料費、結構件費以及機械使用費進行量價分析，對其他直接費、施工間接費用進行金額分析，尋找盈虧的主要原因，為決算提供較可靠的依據。項目成本的考核�？己说哪康氖秦瀼芈鋵嵷煓嗬嘟Y合的原則，促進項目成本管理工作健康發展，更好地實現工程項目成本地目標。因此，因從質量、工期、安全完成情況，人工費、材料費、結構接費、機械使用費等的節超情況。按照不同的職能部門，不同的人員的項目成本管理責任制，以不同的工作階段進行考核，獎罰兌現，以提高全員的工作積極性，提高工程成本項目的降低率，提高企業的經濟效益。
　�。�4）辦理索賠及時、結（決）算理據充分。房屋維修不確定的因素較多，因此平時施工時應多于業主溝通，上報有關工程情況，讓他們對工程進展心中有數；對索賠事件原因及時詳細的說明，有數據的使用數據作對比，對要求索賠金額的計算要有理有據，每項金額及合計分條列出，描述清楚，避免歧義。有了索賠文件的支持，工程結（決）算只需要根據預算文件和索賠文件進行即可，為有效快捷地辦理結（決）算奠定了基礎。
　　三、房屋維修施工目管理
　　房屋維修施工項目管理的主要任務是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術，在保證質量及工期的前提下，提高勞動生產率，降低維修工程施工成本，增加盈利；在維修施工中，運用科學管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產、技術、物資、勞力和財務進行業務管理，對維修工程質量、工程成本和進度進行合理、有效的控制。
　　的內容一般包括： 
　　(1)落實維修任務，簽訂承包合同。
　　(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設備安置進場，確定施工方案等各項準備工作。
　　(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進行質量控制和全面協調工作。
　　(4)加強對維修現場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創文明施工現場。
　　(5)做好參與項目施工的各方的協調工作并開展合同管理工作。
　　從以上內容看，房屋維修施工項目管理還包含企業的其他專業管理，如計劃、技術、質量、材料、機械、成本等管理內容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運用這些專業管理方法對維修工程實施全過程的管理。
　　四、房屋維修質量管理
　　房屋維修質量管理是指為保證和提高維修工程質量，貫徹“預防為主”，為下道工序負責、為住戶負責而進行的一系列管理工作的總和。要做好房屋維修質量的管理，必須對質量有全面的認識，樹立全面質量管理的觀點，正確處理質量、成本、工期間的關系�？偠灾�，就是要在現有的技術條件下，謀求高效率、低成本、高質量三方統一。房屋維修質量管理，要做好施工前、施工過程、施工驗收階段的管理。
　　1、施工前的質量管理
　　施工預備階段的質量控制是指項目正式施工活動開始前，對各項預備工作及影響質量的各因素和有關方面進行的質量控制。施工預備是為保證施工生產正常進行而必須事先做好的工作。
　　(1)檢查項目所在地的自然和技術條件。根據施工項目所在地的自然條件及技術經濟條件調查資料，收集地形與環境條件、地質條件、地震級別、工程水文地質情況，氣象條件以及當地水、電、能源供給條件、交通運輸條件、材料供給條件各種信息，為選擇施工技術與組織方案收集基礎資料，并以此作為施工預備工作的依據。
　　（2）檢查校對設計交底和圖紙。設計圖紙是進行質量控制的重要依據，對其進行檢查與校對，只要是使施工單位熟悉有關的設計圖紙，充分了解擬建項目的特點、設計意圖和工藝與質量要求，同時減少圖紙的差錯，消滅圖紙中的質量隱患。
　�。�3）把好采購關口。采購質量控制主要包括對采購產品及其供方的控制，制訂采購要求和驗證采購產品。對采購產品的驗證有多種方式，如在供方現場檢驗、進貨檢驗，查驗供方提供的合格證據等。組織應根據不同產品或服務的驗證要求規定驗證的主管部門及驗證方式，并嚴格執行；同時，對供方及其人員資格進行審查。
　　2、施工過程的質量管理
　　（1）工序質量控制包括施工操作質量和施工技術管理質量。主要是確定工程質量控制的流程，主動控制工序活動條件，及時檢查工序質量，提出對后續工作的要求和措施，設置工序質量的控制點。
　�。�2）設置質量控制重點。對技術要求高，施工難度大的某個工序或環節，設置技術和監理的重點，重點控制操作人員、材料、設備、施工工藝等；針對質量通病或容易產生不合格產品的工序，提前制定有效的措施，重點控制。
　�。�3）隨時進行質量檢查。包括操作者的自檢，班組內互檢，各個工序之間的交接檢查；施工員的檢查和質檢員的巡視檢查。
　　3、工程完成后的質量管理
　　按合同要求進行竣工檢驗，檢查未完成的工作和缺陷，及時解決質量問題。
　　
　　
　　[參考文獻]  
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