摘要：隨著國家調控房地產政策的陸續出臺和實施，高企的房價將逐步回歸理性，而由于物價的上漲，房地產開發成本又處于不斷上升中，故房地產行業的利潤水平將回歸正常，房地產項目開發成本的降低和有效管理將成為增強房地產企業核心競爭力的主要途徑。為了實現房地產項目開發成本的有效控制，需要從房地產項目組織管理的角度探討建立一套適應行業形勢的成本管理體系，以此來監控成本管理的過程、保證成本目標的實現。本文從房地產項目開發成本的構成出發，分析了房地產項目成本管理的含義、特點及存在的問題，提出了房地產項目的成本管理組織結構及與組織結構相適應的成本管理體系。
　　關鍵詞：房地產，組織管理，成本管理體系
　　
　　我國房地產業是隨著住房制度改革而產生的，近年來，在國家經濟快速發展和住房需求強力推動下，房地產業得到了迅猛的發展。2003年，政府正式確定房地產業為我國三大支柱產業之一，但隨著房價的走高和房地產市場的過熱，從2004年開始，中央政府開始對房地產市場進行調控和規范。2004年至今，中國房地產市場一直處在風云變幻中，經歷了大起大落，國家對房地產市場采取的金融、稅收等調控政策和措施也隨著房地產市場的起伏和國家經濟形勢的變化而處于不斷變化中。2009年末至目前，隨著部分城市房價的飛速上漲，國家出臺了“營業稅征免時限”、“國‘四條’”、“土地款首付比例”、“二套房首付比例”、“新國十條”等強政來遏制高房價。隨著國家調控房地產政策的陸續出臺和實施，高企的房價將逐步回歸理性；而由于物價的上漲，房地產開發成本又處于不斷上升中，房地產行業的利潤水平將逐步回歸正常。房地產企業要想獲得較高的利潤水平，提高企業的核心競爭力，必須提高企業對房地產項目的成本管理能力。為了實現房地產項目開發成本的有效管理，必須建立適合房地產行業特點的房地產成本管理體系，而房地產成本管理的實施和執行取決于房地產項目的組織管理。所以房地產企業首先應設立合適的房地產項目成本管理組織結構，并建立與該組織結構相適應的成本管理體系。
　　1房地產項目成本管理特點及現狀
　　1.1房地產項目成本管理特點
　　1.1.1房地產項目開發成本構成
　　房地產項目開發成本是指房地產企業在房地產產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產企業開發工作質量的一項綜合指標。
　　房地產項目開發成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、開發間接費、銷售費、管理費、財務費、其他費用和開發期稅費。
　　1.1.2房地產項目成本管理含義
　　所謂房地產項目成本管理，是指房地產企業根據針對具體房地產項目預先建立的成本管理目標，由成本管理主體在其職權范圍內，在項目生產耗費發生以前和發生過程中，對影響成本的各種因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。房地產項目成本管理的過程是運用系統工程的原理，對房地產項目在整個開發過程中發生的各種耗費進行計算、調節和監督的過程，也是一個發現薄弱環節，挖掘內部潛力，尋找一切可能降低成本途徑或提升收入的過程。科學合理的房地產項目成本管理能促進企業改善經營管理，轉變經營機制，獲取超過行業平均水平的超額利潤，使企業在市場競爭中發展和壯大。
　　1.1.3房地產項目成本管理特點
　　房地產項目開發具有程序復雜、開發周期長、投入大、收益高、風險大、政策性強等特點。房地產項目開發全過程可以分立項決策、策劃、設計、招標、施工、營銷、竣工驗收等階段。從房地產項目開發成本的組成及開發過程的階段劃分，可知房地產項目成本管理既有普遍性又有特殊性，具有鮮明的行業特點：
　　全面性：房地產項目開發以開發商為核心，以設計、施工、監理、造價、營銷代理、物業管理、金融機構等單位為參與主體，既有分工又有合作，開發商既要考慮開發項目的成本控制，又要考慮參與主體的利益平衡，所以開發商必須站在整個項目的高度做好成本統籌規劃，全面做好成本管理工作。
　　復雜性和多樣性：房地產項目開發成本構成復雜，涉及費用種類繁多，既有直接發生的建造成本也有支付給政府的土地出讓金、各種報批報建費用，還有需支付的銀行利息、企業管理費等；既有按政府文件直接繳納的各種非合同性成本，也有通過市場競爭后訂立合同而發生的合同性成本。
　　綜合性：房地產項目成本管理要綜合考慮成本、質量和進度三者之間的關系，力求項目的成本目標、質量目標、進度目標協調一致。脫離了質量目標或者進度目標的成本目標，將只是脫離實際情況的紙上談兵，是不可能實現的。
　　動態性。房地產項目開發建設周期長，受到國民經濟、國家政策、市場環境等眾多不確定因素的影響，成本管理時需對成本進行動態控制，及時調整成本目標，使成本目標符合項目實際情況。同時在建設過程中定期對成本情況進行監測、分析和考核，有助于房地產企業掌握項目成本的真實情況，及時為企業決策提供參考，并為下一步的成本管理工作提供依據。因此房地產項目成本管理必須實行動態管理。
　　系統性：房地產項目成本管理工作，貫穿于項目開發的各個階段，涉及到成本預測、計劃、控制、核算、分析、考核等各項任務，因此必須建立完整的成本管理體系。
　　1.2房地產項目成本管理現狀
　　隨著市場競爭的日益激烈，政策環境的變幻莫測，房地產企業均已深刻意識到成本管理的重要性，許多房地產企業均已初步建立了成本管理體系，取得了一定的成績，但仍存在許多問題。目前，國內房地產企業成本管理主要存在的問題有：
　　（1）成本管理觀念片面：許多房地產企業對房地產項目的成本管理的理解大多局限于具體施工過程的成本管理，沒有全過程觀念，只注重事中控制，忽略了事前控制和事后控制。
　　（2）成本管理主體缺位：許多房地產企業把房地產項目成本管理工作僅視為企業領導、成本部門、財務部門的專利，而把真正的成本管理主體設計、工程、銷售等業務部門置身于成本管理體系之外，造成成本管理主體缺位。

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