摘要：如何有效地控制房地產開發成本，降低工程造價，成為當前開發商亟待解決的重要問題。
　　關鍵詞：職責；成本控制；工作流程
　　一設計階段對工程造價的影響
　　設計階段是影響項目投資程度的最大階段。按照德國專家墨爾的研究結果，工程項目各個階段對投資的影響程度是不同的。總的影響趨勢是隨著項目的開展，各項工作對投資影響程度逐步下降，方案設計階段對投資的影響程度可高達95%，到施工階段至多10%左右。設計階段節約投資的可能性約為88%，而施工中節約投資的可能性僅為12%。所以，加強設計階段管理，做好設計工作，才能有效地控制工程的投資。
　　二不同設計階段對工程造價的控制程序
　　成本的合理控制是一個項目研發的重要環節，其產生于項目定位，控制于產品研發，執行于設計管理。項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。合理的控制研發產品的成本是從多方面考慮的，例如：新的規劃形態、新造型、新戶型、新空間形式與成本的關系都要在研發的過程中仔細考慮與研究；對設計方案的材料成本及建造成本均應及時與預算部部溝通，保證項目的成本的可控性。成本管理活動應把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節約和減少成本的觀念出發，要從“投入產出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于產品的建造過程，而是應該將視野向前延伸到產品的市場需求分析、相關技術的發展態勢分析，以及產品的設計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。做為房地產開發企業，成本控制涉及到各個部門，預算、工程、設計、銷售，甚至是物業服務。成本控制對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續，對公司所有員工而言是意識。只有制定合理的成本控制程序，方能使成本控制落到實處。結合工作實踐，以下將針對不同的設計階段，從職責和工作流程等方面對成本控制要點進行探討。
　　三規劃設計階段
　　1職責：按市場定位和成本估算準確把握設計方案，使公司開發項目的規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。
　　2設計單位的選擇：根據公司開發項目策劃定位報告及項目特點，采取概念規劃方案評審加報價比選、或項目考察加報價比選的方式選擇合適的設計單位。規劃設計是實現項目開發目標的一個重要階段，規劃設計方案是有效實現項目定位的第一步，因此該階段的成本控制重點是選擇適合項目特點的設計單位，設計費用的控制應以保證設計質量為前提，可通過市場價格比較和合同約定等手段進行控制。設計成本對于一個項目整體而言，只是其中很小的一部分。相對而言，由于設計單位技術水平的高低、出圖質量的好壞及設計配合的積極程度而給項目整體工程造價帶來的影響則要大的多。因此設計單位的選擇應主要依據其設計水平而非收費的高低。
　　3工作流程：預算部根據《可研報告》和《項目策劃定位報告》，編制《項目成本控制目標》，設計部結合《項目策劃定位報告》和《項目成本控制目標》編制設計任務書，組織規劃設計單位進行規劃方案設計。工程部參與規劃設計方案評審，根據規劃方案提交該階段《項目材料控制標準》，并同時提交預算部進入成本測算。銷售部參與規劃設計方案評審，根據規劃方案，擬定銷售案場及樣板示范單元設計需求，并同時提交預算部進入成本測算。
　　物業公司參與規劃設計方案評審，根據規劃方案提交物業管理需求，并提交預算部核定物業管理費用控制標準，進入成本測算。預算部參與規劃設計方案評審，根據規劃方案及其他部門各成本控制要求修正《項目成本控制目標》，編制《項目單位單項工程成本測算》。設計部根據評審意見組織調整規劃方案設計。
　　四施工圖設計階段
　　1職責：按規劃設計方案和《項目單位單項工程成本測算》組織實施施工圖設計，使公司開發項目的施工圖設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。
　　2設計單位的選擇：根據公司開發項目策劃定位報告及項目特點，采取招標或評審的方式選擇合適的設計單位。施工圖設計是整個設計流程的第二個階段，盡管設計費在建設工程的全過程費用中比例不大，但對工程造價影響深遠，設計質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，對降低工程造價、實現項目開發目標非常重要。因此該階段的成本控制重點是選擇專業技術力量強、有類似項目設計經驗的設計單位，設計費用的控制應以保證設計質量為前提，可通過市場價格比較和合同約定等手段進行控制。施工圖設計合同應約定含鋼量、設計變更率等控制標準�？梢栽黾右�求設計公司提供有關合理設計、控制造價、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項目初期的設計階段開始，就對成本有所控制。
　　3工作流程：由設計部組織，預算部、銷售部、工程部參與，制定交房標準，提交公司確認后，結合規劃設計方案編寫《施工圖設計任務書》，組織施工圖設計。施工圖設計過程中，待建筑、結構、設備專業的設計方案完成后，設計部組織由專家、預算部、工程部共同參與的方案評審。對施工圖設計方案的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行過程評審，提出明確的書面審查意見，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。工程部參與施工圖設計方案過程評審，制定該階段《項目材料控制標準》，并同時提交預算部修正《項目單位單項工程成本測算》。設計部根據評審意見組織調整施工圖方案設計，完成施工圖設計。
　　五其他設計階段
　　1職責：按規劃設計方案、施工圖、項目開發需求、《項目單位單項工程成本測算》組織各專項項目的施工圖設計，包含裝修、景觀、地質勘察、基坑支護、夜景照明、地庫劃線、特殊結構等項目的設計，使公司開發項目的專項設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。
　　2設計單位的選擇:根據公司開發項目的特點，采取招標、評審、或直接委托的方式選擇合適的設計單位。除裝修與景觀設計外，目前市場上其余各項工程的設計與施工多是一個主體，鑒于此種情況，設計單位的選擇將根據不同的情況區別對待，設計成本控制的重點將放在整體技術方案的評估，設計費用盡可能與施工費用綜合考慮。
　　3工作流程:按照銷售部關于銷售案場及樣板示范單元的設計需求、預算部確認的費用控制標準組織裝修設計。設計過程中，待設計方案完成后，設計部組織由預算部、銷售部共同參與的方案評審。對設計方案的效果和經濟性進行過程評審，提出明確的書面審查意見，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。景觀方案設計與景觀施工圖設計參照規劃方案與施工圖設計流程進行設計、評審、及成本確認。專項工程的設計參照施工圖設計流程進行設計、評審、及成本確認。
　　六設計變更的成本控制
　　主體施工圖設計周期短，工作量大，發生變更的幾率大、變更的費用額較大，應重點把控。據統計，國內地產公司由設計失誤所帶來各項目設計變更占總建造成本的3－10%，其中重復性錯誤占相當比例。因甲方要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》，經設計、預算、工程和相關領導認可后，按照設計變更控制程序辦理變更。辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目變更。一般情況下，即使變更要求可能在技術經濟上是合理的，也應全面考慮，將變更以后所產生的效益(質量、工期、造價)與現場變更往往會引起施工單位的索賠等所產生的損失，加以比較，權衡輕重后再做出決定。
　　七結語
　　隨著房地產企業管理水平的提高，成本管理已從一般的成本核算和成本控制事后分析發展為綜合全面預防性的成本管理。有效的投資成本控制的手段是把事前控制作為一個重要部分，同時結合工程項目實施中的過程控制，并在項目完成后進行科學有效的成本分析考核，并由上述各階段環節的分別控制形成一個完成的成本控制管理體系。制定合理的流程，是建立成本控制管理體系的第一步。
　　參考文獻：
　　[1]《工程項目管理》中國建筑工業出版社，2006
　　[2]《房地產項目成本控制》中國建筑工業出版社，2006
　　[3]《項目成本工程師手冊》南開大學出版社，2006
　　
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