摘要：本文針對(duì)工程項(xiàng)目投資兩大關(guān)鍵階段，設(shè)計(jì)階段和施工階段對(duì)成本控制產(chǎn)生直接影響的因素進(jìn)行詳細(xì)的闡述，探討性的提出解決的辦法和措施，提供在設(shè)計(jì)階段和施工階段進(jìn)行成本管理的基本手段。
　　關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目；成本管理；落實(shí)措施
　　房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)是利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)和增長(zhǎng)，項(xiàng)目建筑成本的控制是工程項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)，是貫穿項(xiàng)目開發(fā)全過程的投入投資控制。它主要包括兩個(gè)階段的控制：一是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，二是工程項(xiàng)目施工階段。本人根據(jù)以往項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn),總結(jié)了建筑成本控制的主要影響因素，并提出相應(yīng)的控制措施與方法,以便在以后新項(xiàng)目的開發(fā)管理上能夠有所借鑒。
　　一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
　　1、建筑類別檔次標(biāo)準(zhǔn)的確定
　　建筑類別檔次是指按照項(xiàng)目的開發(fā)定位，確定項(xiàng)目檔次級(jí)別。通常分為高、中、普通或經(jīng)濟(jì)型建筑。它是規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的主要依據(jù)，也主導(dǎo)了建筑設(shè)計(jì)的理念。不同的設(shè)計(jì)理念，其概念和方案設(shè)計(jì)也不同，并直接影響到建筑成本的投入。因此，項(xiàng)目開發(fā)初始，首先必須按項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)要求和市場(chǎng)定位確定項(xiàng)目檔次，制定各項(xiàng)成本控制指標(biāo)，便于有針對(duì)性的控制建筑成本的投入。比如
　　2、建筑方案與建筑風(fēng)格
　　不同的概念方案、建筑風(fēng)格，產(chǎn)生的效果不同。
　　不同的概念方案設(shè)計(jì)會(huì)在品質(zhì)、效果、成本、效益等方面產(chǎn)生差異，因此，對(duì)項(xiàng)目總體方案及各單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作必須貫穿項(xiàng)目全過程。開發(fā)商可要求概念設(shè)計(jì)單位提供多個(gè)概念設(shè)計(jì)進(jìn)行選擇。并根據(jù)項(xiàng)目的定位檔次、地理位置、自然景觀資源、配套情況等自身特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目的預(yù)期售價(jià)，給出一個(gè)相對(duì)較為寬松的成本區(qū)間范圍，對(duì)概念設(shè)計(jì)單位進(jìn)行詳細(xì)交底。
　　不同建筑風(fēng)格，對(duì)成本也產(chǎn)生直接的影響。比如傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格建筑，其外立面墻柱、門窗、屋頂均設(shè)計(jì)了很多裝飾線條和飾物，雖產(chǎn)生特定的效果，其造價(jià)也高。而現(xiàn)代風(fēng)格建筑比較簡(jiǎn)煉大氣，通過各種簡(jiǎn)潔的線條造型及色彩變化達(dá)到效果，其造價(jià)相對(duì)比歐式建筑低。所以，在符合項(xiàng)目定位的前提下，建筑風(fēng)格的確定應(yīng)盡量簡(jiǎn)化，建議采用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法及多采用色彩變化的方式，達(dá)到設(shè)計(jì)效果。另外，確定建筑方案時(shí)，應(yīng)盡量減少建筑專業(yè)不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本的增加，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，不選擇不規(guī)則或造型復(fù)雜的建筑方案。因此，開發(fā)商應(yīng)聘請(qǐng)了解市場(chǎng)需求，又具有豐富的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的人或策劃公司，為項(xiàng)目出謀劃策，提出合理化建議。設(shè)計(jì)方案上，可采取正式的公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式，促使規(guī)劃和設(shè)計(jì)公司進(jìn)行創(chuàng)造性發(fā)揮，從而博采眾長(zhǎng)，形成基本符合市場(chǎng)及業(yè)主需求的建筑理念和具體的建筑要求，為下一步開展設(shè)計(jì)及合理控制建筑成本的投入提供準(zhǔn)確依據(jù)。
　　3、建筑單體及平面設(shè)計(jì)
　　在建筑單體及戶型平面設(shè)計(jì)時(shí)，在滿足建筑物本身特定功能的前提下，應(yīng)尋求效果與成本的平衡。建筑外形復(fù)雜不規(guī)則，單體周長(zhǎng)和建筑面積之間的比例必將增加，從而引起單位造價(jià)的增加，相應(yīng)的基礎(chǔ)、門窗、室內(nèi)外管線工程都增加。因此，應(yīng)認(rèn)真推敲，并進(jìn)行多種方案效果的對(duì)比，從中選擇符合產(chǎn)品定位又能體現(xiàn)效果的單體及戶型平面方案。
　　4、建筑物層高
　　在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合產(chǎn)品自身的定位及市場(chǎng)取向。在滿足規(guī)范后，不應(yīng)盲目增加層高。層高的增加，意味著工程量實(shí)物的增加。如墻柱、門窗、管線、裝修及相應(yīng)的施工設(shè)備等，直接引起單位建筑面積造價(jià)的增加。特別是應(yīng)控制地下室層高，地下室凈高不小于2.2米，層高宜為3.6-3.9米，地下室盡量考慮利用自然通風(fēng)，減少機(jī)械排風(fēng)。如普通樓盤一般采用分體空調(diào)設(shè)備，其層高宜為2.8米，檔次較高時(shí)可為3.0米。采用中央空調(diào)，則不宜小于3.3米。
　　5、建筑材料部品、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)控制
　　建筑成本隨著建筑標(biāo)準(zhǔn)的變化而變化，建筑材料、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)高，成本投入隨著也大。因此，正確的建筑設(shè)計(jì)理念應(yīng)采取合理及巧妙的設(shè)計(jì)手法，提高建筑物的空間效果及品質(zhì)，而不是單純追求采用高檔建筑材料、品牌及高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。材料部品盡量選擇通用標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品。另外還要與所建產(chǎn)品的定位與售價(jià)相適應(yīng)，同時(shí)還考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求狀況，減少選用差異不大，但需從外地購(gòu)買的材料部品。
　　6、建筑物附加值面積的控制
　　為增加建筑物賣點(diǎn)，往往會(huì)設(shè)計(jì)一些不計(jì)面積的附加值面積贈(zèng)送，如露臺(tái)、入戶花園、架空層、假?gòu)?fù)式、騎樓等，這些都直接造成建筑成本的增加。因此，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品的定位及市場(chǎng)售價(jià)情況，確定贈(zèng)送的必要性。減少建筑配套面積的比例，提高可售面積與總建筑面積的比例。如控制架空層面積、大堂及會(huì)所營(yíng)銷面積、地下室面積比例的控制等直接影響建筑成本的面積。
　　7、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的控制
　　作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及審查重點(diǎn)，并與同類建筑進(jìn)行比較分析。結(jié)構(gòu)方案的選擇應(yīng)在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下，力求節(jié)約，堅(jiān)持成本優(yōu)化原則。構(gòu)架尺寸及配筋應(yīng)取最小值。嚴(yán)格控制結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，在滿足建筑功能的前提下，做到盡量不進(jìn)行轉(zhuǎn)換或局部轉(zhuǎn)換，異形柱比矩形柱造價(jià)高，矩形柱對(duì)建筑使用功能使用造成一定的影響，應(yīng)進(jìn)行綜合考慮選用。
　　8、建筑設(shè)備設(shè)計(jì)的控制
　　設(shè)備安裝專業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注設(shè)計(jì)方案的選擇與優(yōu)化，管、線的種類和規(guī)格的選擇。給水管、排水管、導(dǎo)線的種類選擇，應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)被淘汰；規(guī)格的選擇應(yīng)滿足使用要求下有一定的富余量。水電和智能化設(shè)備的選擇，應(yīng)充分調(diào)查市場(chǎng)，了解各種品牌的聲譽(yù)及供應(yīng)狀況；其次，在滿足使用要求的前提下，性價(jià)比較高，且兼顧長(zhǎng)期使用成本。配電房、水泵房的規(guī)劃，對(duì)于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃、全面考慮。提交設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)負(fù)荷指標(biāo)、回路數(shù)量應(yīng)考慮合理，對(duì)于項(xiàng)目應(yīng)急負(fù)荷的指標(biāo)應(yīng)準(zhǔn)確提供，以便進(jìn)行發(fā)電機(jī)型號(hào)、功率的合理選擇。
　　二、工程施工階段
　　1、健全成本控制機(jī)制，落實(shí)成本責(zé)任制。
　　首先，成本控制是建立健全企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的主要條件，而企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制又是保證成本控制有效實(shí)施的重要保證，落實(shí)成本責(zé)任制是項(xiàng)目有效控制的關(guān)鍵。其次，在施工過程中，為有效控制施工費(fèi)用的支出，防止損失和浪費(fèi)，對(duì)施工各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)分別建立有效的控制制度。最后，必須提高全員成本意識(shí)，以效益引導(dǎo)分配是落實(shí)成本責(zé)任的重要手段。
　　2、建筑材料的控制。
　　工程價(jià)格包括施工成本、利潤(rùn)和稅金。其中，建筑工程施工成本影響最大。施工成本指的是材料費(fèi)、人工費(fèi)和機(jī)械臺(tái)班、其他直接費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、管理費(fèi)(間接成本)構(gòu)成。其中，材料費(fèi)占建安總成本的60%-70%左右，是施工階段成本控制的重點(diǎn)。受產(chǎn)地、運(yùn)輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的影響，有時(shí)造成價(jià)格的差異很大。開發(fā)商為控制成本及確保材料質(zhì)量，對(duì)某些材料可采用甲方指定或限價(jià)方式。建筑材料、設(shè)備采購(gòu)方面，業(yè)主應(yīng)在合同明確其采購(gòu)方式，業(yè)主對(duì)關(guān)鍵、重要的材料或設(shè)備可自行采購(gòu)或要求承包商在采購(gòu)前由業(yè)主確認(rèn)。嚴(yán)格把握材料、設(shè)備審核關(guān)是控制建筑成本的重要環(huán)節(jié)。
　　3、施工方案的確定
　　施工方案是影響建筑成本的重要因素，好的施工方案是降低工程成本的主要途徑。施工方案是否先進(jìn)、合理不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量，也必然會(huì)直接影響工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本和工程項(xiàng)目的利潤(rùn)。按照最優(yōu)方案施工可以降低成本、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟(jì)效益。
　　4、工程質(zhì)量的控制
　　建設(shè)工程發(fā)包承包價(jià)格的確定，是以符合設(shè)計(jì)和各類規(guī)范要求的合格產(chǎn)品為基本要求。工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一般可分為優(yōu)良、合格、不合格。優(yōu)良工程是通過高素質(zhì)的技術(shù)工人和管理人員，合理的施工組織以及良好的設(shè)備保證和品質(zhì)優(yōu)良的建筑材料來實(shí)現(xiàn)，而不合格工程則相反。優(yōu)良工程、合格工程、不合格工程還會(huì)產(chǎn)生不同的后果，并引起連鎖反應(yīng)，其最終的成本必然影響到施工價(jià)格的變動(dòng)。因此，開發(fā)商可選擇專業(yè)水平及信譽(yù)、社會(huì)影響良好的監(jiān)理公司。監(jiān)理公司主要是協(xié)助業(yè)主對(duì)承包商的施工方案、工程質(zhì)量、進(jìn)度及工期、施工現(xiàn)場(chǎng)等進(jìn)行監(jiān)督和管理。承包商安裝施工組織與監(jiān)理公司安裝監(jiān)理大綱規(guī)定進(jìn)行工作是控制成本的重要保證。
　　5、工期的影響
　　工期成本管理的目標(biāo)是正確處理工期與成本的關(guān)系，使工期成本的總和達(dá)到最低值。工期計(jì)劃的科學(xué)性、可實(shí)施性是企業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的關(guān)鍵，是企業(yè)效率競(jìng)爭(zhēng)性的體現(xiàn)。工期成本表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是項(xiàng)目經(jīng)理部為了保證工期而采取的措施費(fèi)用；一方面是因?yàn)楣て谕涎佣鴮?dǎo)致的業(yè)主索賠成本，這種情況可能是由于施工環(huán)境及自然條件引起的，也可能是內(nèi)部因素所造成，如停工、窩工、返工等，因此所引起的工期費(fèi)用，可稱其為工期損失。由于內(nèi)外部環(huán)境條件及合同條件的制約，保證合同工期和降低工程成本是一個(gè)十分艱巨的任務(wù)，因此，必須正確處理工期成本的兩個(gè)方面的相互關(guān)系，即工期措施成本和工期損失之間的相互關(guān)系。在確保工期達(dá)到合同條件的前提下，盡可能降低工期成本，切不可為了提高企業(yè)信譽(yù)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，盲目搶工期趕進(jìn)度，造成增大項(xiàng)目成本，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。因此，應(yīng)充分論證企業(yè)發(fā)展對(duì)進(jìn)度要求的必要性和合理性，也充分考慮項(xiàng)目進(jìn)展的各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)、現(xiàn)場(chǎng)施工條件等的客觀性，最終達(dá)到工期與投資、質(zhì)量三者的有效平衡。
　　建筑工程項(xiàng)目投資成本的控制是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的基本保障，開發(fā)企業(yè)從項(xiàng)目設(shè)計(jì)至施工全過程，應(yīng)制定詳細(xì)的成本控制管理流程，確保建筑成本得到有效控制。本文就建筑工程項(xiàng)目投資成本控制過程中的幾個(gè)階段進(jìn)行粗淺的分析，以期對(duì)項(xiàng)目的投資成本控制有一定的指導(dǎo)作用。
　　
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