近年來，房地產業發展迅速，引發了房地產熱。同時，過熱的房地產業也給我國的經濟發展帶來了很大影響。本文分析了影響房地產價格波動的主要因素及房地產業過熱對我國當前經濟發展的影響。房地產熱持續升溫，房地產價格波動較大，這也給我國的經濟發展帶來了很大的影響。下面就此談談自己的一些粗淺認識。

　　《房地產導刊》地產經濟研究雜志，是立足廣州的國內外公開發行刊物，創刊四年來目前累計發刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發展。《房地產導刊》北京版將于11月正式面市。

　　一、影響房地產價格波動的主要因素

　　1.供求狀況的影響。房地產商品由于生產周期長、資金規模大，往往會在短時期和特定區域形成相對性過量或短缺，這就使房地產行業出現價格波動。同時，房地產具有資產的屬性和投資品的特征，這種雙重屬性往往加劇對房地產商品的目標投向和對它的保值增值預期。再有就是房地產商品的資本附加性很強，它不像普通消費品隨著使用價值的損耗和消失而完成價值的消減和轉移，它有更長的使用價值年限，并且在追加投入的狀況下能夠極大地實現價值的增加。這三種屬性往往加強了房地產商品的供求與價格關系的表現，甚至使之發生扭曲，從而造成比較明顯和劇烈的價格波動。

　　2.城市化進程的影響。城市化進程被視為房地產持續繁榮增長的基本動力，也成為目前房地產價格上漲的貌似合理的借口。從潛在需求看，我國現有城鎮居民4.9億人，到2020年全面建成小康社會，我國城市化水平將達到55%～60%，城鎮居民將增長到8億～8.5億人。此間約有3億～3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣也存在改善住房條件的需求。但潛在需求不是現實需求，這種需求如何轉化和以何種形式轉化將影響到大至宏觀經濟整體，小至房地產價格波動的一些重要經濟現象。

　　3.經濟周期影響。自20世紀20年代德國伊弗研究所和法國經濟研究所開始推廣和使用景氣調查方法，經濟周期理論被證明是最好的解釋經濟運行的理論模式。房地產作為國民經濟的重要組成部分，是無法脫離經濟周期的影響的，而且排除時滯效應和連帶效應，它的波動規律是與經濟周期是相一致的。

　　4.政策變動的影響。實際上，房地產經濟本身就是一種政治經濟和政策經濟，特別是在我國現階段現有體制之下，國家政策往往左右著房地產發展的方向、規模、速度和程度。調控房地產關鍵要調控好房地產的供求關系，必須堅持兩手抓，一手調節供給，一手調控需求。

　　二、房地產業過熱對我國經濟發展的影響

　　1.房地產業過熱是近年來，也是當前我國經濟局部過熱的主要根源。2002年以來，我國商品房銷售額大幅攀升，帶動了房地產開發和城市基礎設施投資的新一輪高速增長。通過產業鏈的傳遞，進而又拉動鋼材、有色金屬、建材、石化等生產資料價格的快速上漲，刺激這些生產資料部門投資成倍地擴張，最后導致全社會固定資產投資規模過大、增速過快情況的出現。由于從2002年開始我國商品房銷售額大幅攀升，因此，2003年的統計數據最有說服力，據統計，2003年全國累計完成房地產開發投資突破1萬億元，同比增長29.7%，是1995年以來的最大增幅。房地產業大規模的投資帶動了鋼材等原材料的消費，2003年我國生產鋼材2.5億噸，其中線材60%左右用于房地產和建筑業;水泥消費的8億噸中，約50%以上用于房地產和建筑業。2007年以來，房價漲幅繼續攀升，推動房地產投資高位盤整，導致鋼材等價格重新出現上漲行情。隨著鋼材價格回升，一些停產和半停產的小鋼鐵企業再度恢復生產，大量裝備落后的高爐、轉爐也開始生產，鋼鐵盲目投資又出現了一定程度的反彈。

　　2.房價過快上漲在推動投資增長過快的同時已經成為抑制消費的重要因素。房價快速上漲改變了消費者的預期，導致居民的恐慌性“搶購”，使一部分消費者提前進入消費以10萬元為單位商品的消費結構升級時期。房價上漲過快在帶動住房消費和家居類商品消費的同時，一定程度上抑制了城市居民的其他消費。特別是從目前房價與居民收入水平的對比來看，房價確實是過高了，相當多的人淪為“房奴”。

　　3.房地產過熱增加了經濟社會中的不安定因素，不利于經濟的可持續發展。房價過快上漲，提高了舊城改造和基礎設施建設的成本，加大了城市化的難度，進一步拉大了貧富差距，增加了中低收入階層的生活壓力和不平衡心理。同時，房地產開發中違法、違規用地現象十分嚴重，存在大量土地違法交易與粗暴拆遷問題，隱含著大量不安定因素。這些情況都應該引起有關部門的高度重視。

　　三、房地產業對經濟發展造成影響的主要原因

　　一般來說，經濟發達，房地產業也會成為發達產業，因為經濟發展與發達的房地產業對經濟的拉動作用相關，因此可以說，房地產業對經濟的拉動或“波及效應”特強，主要原因有以下三點：

　　1.房地產業發展需要許多部門和行業的配合。我國建筑成本中70%是材料消耗，是由其他部門和行業出售產品加以配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，從而波及和拉動相關產業的發展。#p#分頁標題#e#

　　2.房地產業開發的房屋為國民經濟的發展提供前提和場所。開發建成的房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等的發展提供前提和場所。第三產業的主要生產資料是房屋，有了房屋才能為其產業發展提供前提，促進其發展。

　　3.房地產品消費，特別是住房消費，能夠波及和帶動生活消費。房地產的消費使用特別是住房消費是一種綜合性消費，它能夠波及吃、穿、用、住、行、娛樂、學習、社交、發展等人們生活的個個方面。住房有高級、低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發展資料，因而發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創造了條件，促進了生活消費水平的全面提高。

　　總之，房地產業的發展與國民經濟的發展密切相關，政府部門應該注重調控，高度重視。