[摘要]恒大地產集團是2008年中國房地產品牌價值排名第九的企業，為了上市，2006年至2008年3月份，它先后進行了資產重組，私募籌資，擴張地產規模，正當棋至中盤時，房地產泡沫破滅，上市因此擱淺。但最近恒大地產的勢頭又重新強勁起來，在樓市迷茫期它僅用半年時間就實現了127億元的銷售額，而且沒有靠賣地來獲得資金，它上市的念頭一直未消失過，它是否能實現上市夢想？本文先介紹了其上市的曲折歷程，之后對其上市失敗的原因和現狀進行了詳細分析。
　　[關鍵字]恒大地產集團私募股權投資上市精品戰略資金鏈
　　一、 恒大地產上市的曲折歷程
　　恒大地產集團（以下簡稱恒大）是2008年中國房地產品牌價值排名第九的企業，它一直堅持“規模+品牌”的發展戰略，形成了企業強大的核心競爭力。但對于強大的企業，一直未完成的一個夢想就是——上市。其實從2006年開始，恒大就積極謀劃境外上市，經歷了曲折的五部曲。
　　1. 資產重組。恒大旗下的綠景地產雖已上市，但由于歷史債務問題，同時又正逢股改，股市低迷，恒大入主后借殼融資的初衷一直難以實現。于是恒大決定變賣綠景，卸掉“舊殼”，為贏得海外市場青睞做準備。
　　2. 私募股權融資。2006年12月，恒大與美林、淡馬錫和德意志三家投行簽約，引入4億美元的私募資金，后來恒大又通過多種方式，向知名投行募集到5億美元。也就是說恒大在IPO前共籌資到9億美元。
　　3. 瘋狂擴張土地。恒大在資本市場上募集到資金后，就開始了在內地瘋狂地拿地。在兩個月內，恒大先后在武漢、重慶、成都、沈陽以及天津等七八個城市拿到了17--18塊地，用于住宅項目的開發運作。數據顯示，2007年，恒大土地儲備比2006年增長了八倍，總計高達4580萬平方米，這一數字不僅是萬科的兩倍，還超越了此前的地王碧桂園，成為內地“最大地王”。
　　4. IPO上市。伴隨著樓市逐漸轉涼，以及國家宏觀調控政策趨緊，恒大在千辛萬苦的準備后于3月20日在香港全球公開發售100億-150億IPO遭受冷遇而擱淺，該公司主席許家印在向各界發布的公告中稱：“有鑒于國際資本市場現時持續波動不定及市況不明朗，本公司決定不會根據原有時間表進行全球發售。”
　　5. 私募救援。在IPO意外中止后，許家印立即前往香港，用了三個月的時間來完成一場“相當于小型IPO”的私募。新世界集團創辦人鄭裕彤新入股1.5億美元，中東某國家投資局投資1.46億美元，德意志銀行、美林證券等其他機構2.1億美元。恒大再次創造了國內民營企業單輪私募融資最高紀錄。經過本次增資擴股，恒大共增加資本金10億美元，使負債率下降到65%左右。
　　二、 恒大上市失敗的原因分析
　　1） 公司本身的問題
　　恒大集團一直以來都是以高杠桿的資本結構運作。對于一些營運能力強，資產周轉率較高的行業，較高的流動負債可以降低財務成本，但對于房地產這種資產周轉率很低的行業需要依賴于長期負債，過高的流動負債反而會增加財務壓力。2007年流動負債比率的行業平均水平為77.4%，而恒大竟高達95%。長期負債對當期還貸沒有壓力，它是在轉化為流動債務后才面臨償還問題，如果當年到期的長期債務過多，短期內的還款壓力會讓企業不堪重負，而一旦資金鏈斷裂，多米諾骨牌的效應不但會使企業造成巨額損失，而且資信下降很難再融資，同時如果是私募股權投資還會面臨對賭協議等條款的懲罰。所以恒大的這種高負債模式存在很大的潛在風險，上市失敗可能正是投資者看到了它的這些問題。而恒大高負債主要原因就是它一直瘋狂買地。恒大不顧身后巨額債務，繼續融資買地，賭在上市后獲得更大規模的融資，不但可以還債，還可以獲得巨大收益，但這個計劃冒著非常大的風險，一旦中間某一環節斷裂，都可能是致命的，正如恒大上市失敗后，面臨著債務危機，而囤積過多的土地無法合理變現，此時只能說不是土地為王了，而是現金為王。所以恒大的行為可以看作是一場賭博。
　　2） 宏觀背景與行業狀況
　　恒大的冒險行為并不是說完全錯誤，時機碰對了可能是巨大的成功。如2007年正逢大牛市，碧桂園上市后在短短的時間內，股價已經接近翻番。而恒大選選在了美國發生次貸危機之時，那時潛在購房者已從激情入市轉為持幣觀望，成交量的急劇下滑，之后金融危機又使全球經濟一度低迷，結果是恒大不但沒有成功上市還面臨自身債務危機。按理說恒大的高管人員可以看到國內外的形勢，但它為什么還要執著上市呢？其實，恒大在不斷擴張土地時債務不斷累積，資金缺口不斷增大，為了彌補缺口恒大可謂是被迫上市，已無暇顧忌時機問題了。
　　3） 總結
　　如果市場一直維持著2007年10月之前的牛市，恒大就可能一躍成為最大的地產公司，私募投資者也會獲利豐厚。但是，恒大卻在最后一步遭遇市場動蕩、泡沫破裂，與其說運氣不好，不如說是為一場賭博付出的代價。
　　三、 現狀分析
　　恒大的資本金主要來自私募股權投資，其三大股東為美林、德意志、淡馬錫，2006年12月時美林、德意志銀行分別投資1.3億美元、1.33億美元，2007年9月美林又投資1.3億美元的合作項目，2008年6月為解救恒大，美林第、德意志又分別投資5千萬、6千萬，而新加入的鄭裕彤投資入股1.5億美元，這些機構投資者相繼為恒大提供資金支持，尤其是作為恒大最大的股權投資者的美林眼見恒大的波折后是否還會繼續為恒大提供支持呢？美林將于最近組織一次內地上市地產公司的考察之行，那么它是否會繼續支持恒大呢，恒大的現狀如何？
　　1）恒大的態度：積極造勢，不放棄上市之夢
　　恒大最近做了很多活動，比如“恒大慈善萬人行”活動，這是中國扶貧基金會今年最重要、捐款額最大的一次大型公益慈善活動。恒大近期還將舉辦一場大型活動，恒大除了邀請成龍、范冰冰等知名藝人前去造勢外，還廣邀了全國媒體及香港知名富豪，新世界集團主席鄭裕彤父子，香港華人置業主席劉鑾雄、英皇集團老板楊受成也將出席此活動，而邀請媒體的數量有近百家之多，基本覆蓋了恒大所有進入城市。這些活動似乎都和公司業務無關，但似乎又都是在為提高企業影響力作努力，從而為準備上市營造良好氣氛。可見恒大即時遭遇了失敗，但它的態度是不畏懼失敗，更加積極進取。
　　2）恒大現在具備的優勢：
　　在2009年上半年房地產企業銷售排行榜中，恒大的銷售面積直沖第三名，僅次于萬科和保利地產，在銷售金額方面，恒大位于在第四。對于一個綜合實力只位于第六并在08年受重創的恒大集團來說，在今年上半年可以有如此大的進步，說明它還是擁有一定的優勢條件與核心競爭力。
　　①土地規模優勢。由于恒大在前兩年瘋狂的拿地，土地儲備已超過4500萬平方米，居中國龍頭地位，而且分布廣泛，大部分都位于區域經濟中心。相比而言，即使已位于百強企業第三位的保利地產在今年瘋狂拿地后，甚至令萬科汗顏，土地儲備也只達到大約2600萬平方米。所以恒大的硬件設備還是非常強的，這是發揮企業規模優勢的保證。
　　②精品戰略，塑造品牌。從2004年“砸園林”的誓師大會，到后來邀請國內外專家研討金碧精品住宅標準，制定數千條精品標準制度，再到與全國150家全國十強企業建立戰略聯盟，都說明恒大一直堅持著臻于完美的精品工程理念。現在很多企業商家多元化發展，一些已經失去了自己的企業文化理念，而在這一點上恒大是很忠貞的。恒大對于品牌的塑造上不只在相關業務上努力，還有很多企業形象上的，包括企業的責任心。比如汶川大地震時，也是恒大集團上市失敗陷于資金緊張的非常時期，它捐了1125萬，而位于地產企業第一、第二的萬科、保利地產分別捐了1120萬、220萬。
　　③具有吸引力的營銷策略與巧妙的營銷手段。首先，成本價銷售和大規模多地多項目同時開盤是恒大極具特色的營銷模式，且它一直奉行“開盤必特價，特價必升值的”策略，對于許多同行來說，這是極具殺傷力的。這樣其產品高性價比的特點也就成為恒大受歡迎的最主要原因之一。其次，頻繁的更改樓盤之名凸顯新穎。比如恒大御景半島先是更名為恒大水岸，后又更名為恒大雍景灣；恒大山水城先是更名為恒大麓山小鎮，后又更名為恒大山湖郡。在審美疲勞之下新穎的名字吸引人們眼球，對很多人來說，不了解具體情況，一定程度引起迷惑，以為新的樓盤出現，引起關注，加之恒大走的是低價戰略，于是可以引起熱銷。
　　④成本優勢。恒大憑借超前的土地儲備戰略決策，恒大搶先進入了土地成本低、升值潛力大的城市和區域。由于恒大全國項目建設的規模優勢，確保了投標的龍頭企業能以最合理的價格提供最優質的服務，從而實現了恒大集中招投標的規模效益。恒大還通過集中采購，在確保品質的前提下，大幅降低了材料及設備的價格，同時，依靠全國統一的采購配送體系，材料及設備直接送達施工現場，有效降低了采購環節中的流通成本、運輸成本、倉儲成本。
　　⑤優秀的管理團隊。恒大擁有中國一流的領導管理團隊，平均房地產開發管理經驗14年以上，其中教授1人，博士3人，碩士4人。集團董事局主席許家印在公眾中的口碑也很好。他在今年參加全國政協十一屆二次會議時披露了關于房價成本構成，這最清楚于心的當然是房地產開發商，但基于盤根錯節的利益算計，一些開發商不愿意也不敢吐露真相，即使有開發商想發表看法，也只敢匿名發言，而許家印既實名發言，又不憚于在兩會這個具有極高關注度的殿堂上發言，尤其作為一名從事房地產產業的商人，他的發言其實就具有自我剖析的意味。
　　3）恒大的問題
　　恒大資金鏈問題一直是最引人關注的，因為2006年～2008年，為準備上市以及應對土地儲備快速擴張帶來的資金壓力，雖然已融得大量私募資金，但去年上市計劃折戟使其資金鏈緊張，前幾個月有說法恒大的重慶項目尋求轉讓，恒大名都也已停工幾個月，對此許家印的予以否認，解釋是建設速度放緩，原因是規劃調整、園林設計等方面的因素，他還向公眾聲明，恒大集團所有公司從1996年到現在為止13年，在所有銀行都沒有出現過一筆逾期貸款。究竟真相如何，目前難以得知，但對于許家印回應恒大不差錢，說明資金鏈至少不充裕，可能存在風險。
　　4）總結
　　從上面的分析可以看出，恒大還是有相當的優勢和發展潛力，尤其是重視企業文化的發展，具有戰略性眼光，但存在的問題就是資金的需求較大，如果一個環節不慎，可能出現資金鏈危機，而最近中國股市反彈，恒大在等一個合適的時機上市，如果成功，恒大極有可能一鳴驚人。但現在或許最需要的就是騰飛前資金的支持，恒大能否利用私募投資再爭取到一筆投資資金，可能對以后的發展將有非常大的幫助。
　　
　　參考資料：
　　[1]恒大集團網頁
　　[2]中國房地產top10網.

　　[3]中國房地產信息網
　　[4]山西房地產門戶網
　　[5]中國地產網.

　　[6]焦點房地產網
　　[7]中國房地產排行網