【內(nèi)容摘要】本文通過(guò)對(duì)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的樓面地價(jià)對(duì)容積率的敏感性研究，容積率與建筑單方造價(jià)的關(guān)系、容積率與整體經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系的闡述，房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率與經(jīng)濟(jì)效益的舉例分析，論述了房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目中容積率與經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靈活確定容積率，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益提供了理論依據(jù)。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)容積率敏感性經(jīng)濟(jì)效益
　　容積率是指建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總占地面積的比值。其應(yīng)用公式為：容積率＝建筑面積÷占地面積。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，我們應(yīng)該更多地了解各物業(yè)品種的容積率對(duì)樓面地價(jià)、建造成本（非土地成本）、售價(jià)等因素的影響。除市場(chǎng)因素外，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的主要開(kāi)發(fā)因素如下圖所示：
　　
　　用計(jì)算公式表達(dá)如下：
　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益＝∑［品種占地面積×品種容積率×（品種均價(jià)－品種單位建造成本－品種樓面地價(jià)）］
　　一、不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的樓面地價(jià)對(duì)容積率的敏感性不同
　　1、容積率與樓面地價(jià)之間的關(guān)系
　　當(dāng)土地價(jià)格一定時(shí)，容積率增加，房屋建筑面積增多，樓面分?jǐn)偟牡貎r(jià)則隨之下降，但它們之間的變化趨勢(shì)并非線性正相關(guān)。
　　舉例說(shuō)明：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用為46萬(wàn)元/畝；另一項(xiàng)目的土地費(fèi)用為100萬(wàn)元/畝。這兩個(gè)項(xiàng)目因各自容積率變化引起的樓面地價(jià)變化，
　　將上述兩個(gè)方案的數(shù)據(jù)繪圖表示如下：

　　從上圖可以看出，無(wú)論土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高低如何，容積率增加對(duì)樓面地價(jià)下降的影響都呈“前陡后緩”的曲線變化。當(dāng)容積率大于1.0后，其容積率再增加所帶來(lái)的樓面地價(jià)下降，對(duì)綜合成本的作用越來(lái)越小。
　　2、不同項(xiàng)目品種的容積率敏感程度不同
　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，一般情況下每個(gè)項(xiàng)目品種的容積率都有一個(gè)合理范圍，詳見(jiàn)下表：
　　　　
　　
　　
　　由此可見(jiàn)，不同類型的物業(yè)品種，容積率變化對(duì)樓面地價(jià)的敏感性不同：
　　①獨(dú)立別墅類——極為敏感；
　　②雙拼別墅類——較為敏感；
　　③多層住宅類——不太敏感；
　　④高層住宅及商業(yè)、商務(wù)類——極不敏感。
　　因此，在項(xiàng)目產(chǎn)品定位時(shí)，對(duì)物業(yè)品種的調(diào)整及項(xiàng)目成本控制方案中，除市場(chǎng)因素外，還應(yīng)根據(jù)其土地成本及它們對(duì)樓面地價(jià)的敏感性進(jìn)行分析。如，容積率變化對(duì)樓面地價(jià)敏感的物業(yè)，一般應(yīng)盡量以增加建筑面積去降低成本，可起到事半功倍的作用；而對(duì)容積率變化不太敏感的物業(yè)，主要應(yīng)通過(guò)降低建造成本（非土地成本）去提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。
　　二、容積率與建筑單方造價(jià)的關(guān)系
　　在相同建筑密度下，容積率增加，會(huì)使房屋層數(shù)增多，在房屋層數(shù)增加初期，由于新增建筑面積對(duì)基礎(chǔ)工程及地基處理等費(fèi)用的分?jǐn)偅瑫?huì)使建筑單方造價(jià)降低。但是，隨著房屋增加到一定層數(shù)時(shí)，建筑工程和技術(shù)難度不斷加大，所需的建造設(shè)施相應(yīng)增多，地基要加固、抗震措施要加強(qiáng)、施工周期延長(zhǎng)、資金占用增加、設(shè)備配置需要增加（如規(guī)范規(guī)定：7層以下的住房可以不安裝電梯；7至12層住宅必須設(shè)置電梯；12層以上的高層住宅；每棟不應(yīng)少于2臺(tái)電梯；24層以上時(shí)，應(yīng)設(shè)3臺(tái)電梯；35層以上時(shí)，應(yīng)設(shè)4臺(tái)電梯等）。因此，在層高達(dá)到一定節(jié)點(diǎn)時(shí)，必然會(huì)出現(xiàn)建造成本的跳躍性增加容積率的增加對(duì)降低單方成本有一個(gè)經(jīng)濟(jì)合理的區(qū)間，若超過(guò)這一區(qū)間，建筑單方造價(jià)有可能不降反升。
　　三、容積率與整體經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系
　　對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，住宅容積率越高，人口密度越大，小區(qū)的居住環(huán)境越差。同時(shí)，高容積率還存在采光、通風(fēng)、上下樓交通、高層用水等一系列影響樓盤品質(zhì)的因素，使居住的舒適度下降，消費(fèi)者對(duì)高層住宅愿意支付的房?jī)r(jià)也會(huì)有保留。
　　若將“單位總成本”與“售樓均價(jià)”連續(xù)疊加起來(lái)（如下圖所示）可以看出，當(dāng)容積率太高時(shí)，單位總成本（紅線）與售樓均價(jià)（藍(lán)線）相交于拐點(diǎn)M。這時(shí)容積率再增加，則可能使項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。

　　可見(jiàn)，盲目追求超高容積率，反而會(huì)造成經(jīng)濟(jì)效益下降。
　　四、房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率與經(jīng)濟(jì)效益
　　1、容積率與提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目效益
　　一般情況下，開(kāi)發(fā)商大多把增加容積率作為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要手段。其實(shí)容積率也可以為提高經(jīng)濟(jì)效益而降低。
　　例：某項(xiàng)目占地100萬(wàn)平方米（折合1500畝），內(nèi)部原生態(tài)景觀環(huán)境好，地價(jià)40萬(wàn)元／畝，擬全部用于開(kāi)發(fā)別墅，規(guī)定容積率≯0.4。
　　①可選方案
　　一是容積率取0.4，建普通大眾化獨(dú)立別墅。
　　二是容積率取0.1，開(kāi)發(fā)頂級(jí)豪華別墅，使居住品質(zhì)達(dá)到頂級(jí)，以此彰顯項(xiàng)目的市場(chǎng)差異化及稀缺性。
　　②策劃分析
　　本項(xiàng)目原生態(tài)景觀環(huán)境好，可以與頂級(jí)豪華別墅匹配。高端客戶對(duì)售價(jià)不敏感，他們特別注重居住品質(zhì)及良好的生態(tài)與生活環(huán)境，強(qiáng)調(diào)私密。項(xiàng)目通過(guò)努力，可以做到“三高”，即高品質(zhì)、高售價(jià)，高效益。
　　③要因比較
　　《兩種開(kāi)發(fā)方案要因比較》

　　可見(jiàn)，在同一地塊開(kāi)發(fā)同一物業(yè)，若從環(huán)境改造、建筑形態(tài)、產(chǎn)品功能及滿足客戶需求等方面努力創(chuàng)新，就能擴(kuò)大與同類產(chǎn)品的差異，走無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的路子，其容積率下降并不會(huì)使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益下降。
　　2、靈活確定容積率，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益
　　在建筑密度不變時(shí)，提高容積率，表現(xiàn)為樓層增加；而當(dāng)容積率不變時(shí)，樓層增加，意味著建筑密度的降低。對(duì)一些視野寬廣、景觀豐富的項(xiàng)目，可以把低容積率高密度的多層產(chǎn)品，做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品，使其更有利于實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值共享，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。