摘要：介紹了供應鏈管理理念在房地產企業中的應用，并對其核心要素之一的不確定因素進行了相關分析和探討，供房地產企業在管理中借鑒和參考，助于整合行業資源，優化管理，從而增強企業核心競爭力。
　　關鍵詞：房地產供應鏈
　　引言：
　　房地產企業明顯的地域性特征及房地產產品明顯的個性化特征往往使我們忽視經濟全球化和知識經濟對其產生的影響，近年來，房地產業競爭日益加劇，行業經營成本上升、利潤逐步下降，在這樣的環境下，將現代工業領域信息化管理的一些理念和手段如企業資源計劃、客戶關系管理、供應鏈管理、知識管理等注入房地產中有助于整合行業資源，優化管理。當前，運用供應鏈管理來優化房地產價值鏈，并通過合適的合伙模式來維系，對于房地產開發企業降低其開發成本、提高項目品質、增強核心競爭力、走出困境具有重要意義。
　　所謂供應鏈管理，是通過前饋的信息流和反饋的物流、信息流將供應商、制造商、分銷商、零售商及最終用戶連成一個整體的管理模式，它采用集成的管理思想和方法，視鏈上的各企業為一個不可分割的整體，使其共同分擔采購、生產、銷售的職能。圍繞顧客需求設計和規劃企業的經營戰略是供應鏈管理的靈魂。供應鏈管理最主要的思想是系統理論，它是在滿足顧客需要的同時，為了使供應鏈整體成本最小、效益最大而對相關實體之間的物流、信息流、資金流進行計劃、協調、控制的方法。
　　傳統管理模式與供應鏈管理的對比：第一，在企業的傳統管理模式中，一般是采用縱向一體化為主的指導思想，此時企業為了最大份額的掌握市場份額不得不牢牢控制用于生產和經營的各種資源。在企業運作模式上采用的高度自治的策略，一個企業囊括了盡可能多的活動，最終形成了一個超級組織。它的核型特征是以追求穩定和控制為主。這種縱向一體化的管理模式在非市場經濟時期是可行的，但是在高度市場化的今天它就顯示出了很多的弊端。例如增加企業投資負擔、影響企業績效、影響企業對于市場的反應速度、逼迫企業從事不擅長的業務活動，且企業在每個領域都直接面臨眾多競爭對手。第二，供應鏈管理：“橫向一體化”的供應鏈管理，它強調核心企業與最杰出的企業建立戰略合作關系，委托這些企業完成一部分業務工作，自己則集中精力和各種資源，通過重新設計業務流程，做好本企業能創造特殊價值、比競爭對手更擅長的關鍵性業務工作，它是通過對企業供應鏈的各個環節進行高度集成，實現電子化的物流、信息流和資金流，實現企業內部流程以及企業供應商的信息整合與一體化作業。[2]它的收益是來自于將供應商、制造商和最終客戶緊密的結合起來，從而消除或減少整個供應鏈中的不必要的活動與成本。
　　1房地產企業供應鏈管理的涵義
　　供應鏈管理的思想產生于制造業，但并非僅僅是制造行業的專利，它同樣適用于房地產企業。[3]基于供應鏈的思想，傳統制造業中的各個企業被看作整個供應鏈中的某一環節，供應鏈管理使企業集中優勢資源與精力創造特殊價值，提高自身競爭能力并帶動相關企業發展。房地產開發企業作為自身行業中的“集成制造商”，應該充分借鑒供應鏈管理的思想，大力發展與相關合作對象的伙伴關系，基于其獨特的供應鏈的內部集成，建立合適的合伙模式，以達到降低開發成本、提高項目品質、增強企業核心競爭力的目標。
　　房地產項目的流程與一般工業產品的流程有著很大差別，房地產供應鏈的構建不同于制造業的供應鏈。一般工業產品的流程是鏈狀的、單向的；而房地產產品的信息鏈與價值鏈很特殊，項目開發公司內部并沒有物流的移動，信息與價值的傳遞都是內部與外部進行雙向的交換，呈星狀發散的，由于房地產行業固有的周期長、涉及面廣、受政策影響大等特點，使建筑品的生產過程具有某些不確定性。而對于這種星狀鏈式結構而言，不確定性可能像瘟疫一樣在生產網絡中傳播。例如，由于水泥供應滯后，工程速度就會放緩，不能按期建成，業主原定的開業計劃或相關政策被打亂，金融機構資金回收計劃被打亂，有前車之鑒，下次項目開發時，金融機構就有可能傾向于選擇其他它認為可靠的房地產開發企業，房地產開發企業的現金流出現問題……可見供應鏈中的不確定性可能帶來相當嚴重的后果，因此有必要對房地產企業供應鏈管理中的不確定性進行深入的分析、研究。
　　2供應鏈管理在房地產業務中應用
　　房地產開發商的戰略伙伴會包括設計商、材料設備供應商、建筑商、金融機構、銷售代理機構及物業管理公司等。供應鏈合作關系形成的原因往往就是為了降低供應鏈總成本、增強信息共享；通過這種合作伙伴關系，將非核心競爭項目分包出去，項目開發企業可以充分利用相關企業的信息資源和能力，共同抵御市場風險，使得各方獲取更高的利潤水平。
　　3供應鏈管理中的不確定因素分析
　　3.1不確定因素之一：設計商
　　目前，開發商與設計商之間的較為普遍的合作模式是開發商主導，與不同階段和類別的設計商（包括規劃設計商、施工圖設計商、景觀設計商、室內設計商等）協作，并進行資源整合，以保證項目設計的整體性與延續性。然而，這種模式對于開發商設計能力與溝通協調能力要求較高，否則容易造成大量設計信息的屏蔽與流失，影響設計的整體效果，甚至對項目造成重大損失。
　　現階段，開發商與設計商之間的合伙尚處于探索階段，設計總承包的合作模式不失為一種較為合理的選擇。在這種合伙模式中，開發商的合作對象由多個不同的設計商轉變為一個設計總承包商，設計工作的內部協作由設計總承包商來進行，這樣開發商可以從繁瑣的設計協調工作中解脫出來，將資源與精力用于項目設計的價值分析等更為重要的方面，增強企業的核心競爭能力。
　　3.2不確定因素之二：材料供應商
　　近兩年，在線集團采購已逐步成為廣大開發商和供應商樂于接受的一種新興的房地產采購模式，一方面集團采購可以擴大采購量形成規模采購以降低采購單價，進而降低原材料成本；另一方面在線采購能夠擴大選擇范圍，減少采購流程，縮短采購周期。在線采購平臺就是上述模式的一個典型代表，其采購模式從本質上來說就是一種基于網絡平臺的開發商與供應商合伙模式。
　　3.3不確定因素之三：施工進程及物流配送進程
　　一方面，暴雨、洪水、臺風等異常氣候條件及難以預測的自然災害甚至偶發的工人鬧事事件等將構成不確定因素且對整個供應鏈都會產生影響。施工過程的可靠性是決定企業所需庫存及按時竣工的決定性因素之一。而物料發錯地方、未預料到的不利地質條件、現場操作事故導致的人員傷亡以及其它各種質量事故等都將導致施工過程的臨時中斷。
　　另一方面，[5]受時間和空間控制的物流配送過程是供應鏈管理的瓶頸。對建筑企業而言，物料主要是施工用原材料。物流配送是指在指定的時間以最小的成本把指定數量的物品送到指定的地點。供應鏈鏈式結構的特點是構成物流配送運輸中延遲問題的實質。在鏈式結構中，誤差串級向上逐層傳播并疊加放大，偏差與不確定性也將成倍增加。物流配送過程中不可避免會產生不確定，同時不確定也在物流配送過程中傳播。
　　3.4不確定因素之四：上下游之間需求信息的偏差
　　需求信息難免存在偏差，需求信息的不確定可能帶來不準確的市場預測。[6]供應鏈上每一節點的企業只根據相鄰節點企業的需求信息確定自己的采購計劃和庫存并進行生產，需求信息的偏差會沿著信息流方向逐級放大（即：牛鞭效應）。于是，處于供應鏈源頭的物料供應商得到的需求信息與市場需求信息之間有很大的出入。供應鏈兩端需求信息總體偏差的量級要比其間相鄰兩節點的偏差量級大得多。信息經過供應鏈的傳播，供應鏈上每個環節附加給信息流一個系統誤差，誤差不斷放大造成信息失真，不確定性隨之產生。此外，下游客戶喜好的易變性會引起的不規則的購買傾向，其需求的不確定性以及上游供應商不準確的市場預測等都將帶來供應鏈管理中的不確定。
　　3.5不確定因素之五：承建商
　　承建商是房地產開發企業在項目工程建設階段的重要合作伙伴。承建商作為項目建設單位，工作質量的好壞直接關系到設計效果的體現程度、工程質量的優良程度等，精心選擇富于工程經驗、管理水準較高的承包商，并建立長期的合伙關系有助于維持項目的工程質量、減少管理及交易成本�，F階段來看，工程總承包的合作模式應該是一種更為合理的選擇。同樣的，在這種合伙模式中，開發商的合作對象由多個不同的承建商轉變為一個工程總承包商（或項目管理公司），工程建設的內部協作由工程總承包商來完成，這樣開發商可以將更多資源與精力用于項目工程建設資金質量與工期控制等更為重要的方面，完善企業的核心競爭能力。
　　4發現和建議：房地產企業在實施供應鏈中存在的問題
　　4.1缺乏成本整體效益觀念。長期以來，一些企業成本控制的指導思想是最大限度降低支出、降低成本，片面追求成本降低而忽視市場研究、產品定位及包裝的方法等，雖節省了成本開支，但易造成產品與市場脫節，形成所謂的“爛尾樓”。
　　4.2缺乏主動出擊市場的動力和積極性，外部資源利用率低，與上下游企業還沒形成戰略聯盟的關系。過去企業認為自己擁有的才叫資源，這是不夠的，應該從重視實有資源管理轉向虛擬資源的運用，即把資源管理延伸到合作伙伴那里，上下游企業甚至客戶都可以看作自己資源的擴展。
　　4.3信息技術支撐體系的建立尚很不完善。由于電子商務系統、客戶關系管理系統、供應鏈管理系統能夠等的建立需要大量資金的投入，同時，房地產的開發本身就需要大量資金才能運作，并且信息技術支撐體系的建立短期內看不到明顯的成效，所以，如何權衡兩者的資金的分配是需要認真研究的工作，這也是信息技術支撐體系建立不完善最主要的原因之一。
　　5結束語
　　供應鏈管理專家斯坦福大學教授HaulLee指出：“市場的競爭不再是單一企業之間的競爭，而是供應鏈之間的競爭”。[8]在經濟全球化的背景下，單個企業的資源與能力顯得越來越有限，供應鏈立足于有效整合社會資源，使企業集中優勢資源，構建核心競爭力，實現企業長期、持續發展的目標。
　　合伙是供應鏈實施的重要內容，合作是整合社會資源、構建核心能力的有效途徑。在平等互利的基礎上，開發商與其合作伙伴通過一定模式建立相對穩定的合伙關系，將達到雙贏。在我國建立房地產供應鏈管理系統，實現供應鏈良好的成本控制，不是一朝一夕就能完成的事情，一方面，它需要繼續規范房地產市場，建立房地產開發企業及其上下游企業的信息管理系統，逐步建成房地產行業信息網絡，為建立房地產供應鏈管理系統、實現供應鏈中成本的控制打下基礎。另一方面，還需要挖掘和培養房地產高級人才，豐富房地產開發企業及其上下游企業的人力資源，以保證房地產供應鏈管理系統良性運行，達到降低房地產投資風險和提高效益的目的。
　　參考文獻：
　　[1]馬士華《供應鏈管理》機械工業出版社2000年
　　[2]邱妘《虛擬企業供應鏈管理中成本控制系統的構建》財貿研究，2003年
　　[3]邵曉峰《供應鏈管理》機械工業出版社2006年