摘要：2010年，我國迎來了小城鎮發展的“黃金年”。國家宏觀政策的出臺、城市化進程的推進、人民物質生活水平的提高等等，在新未來幾年內，都將有利于我國小城鎮房地產行業的發展。但在投資機遇到來的同時也不應忽視其風險，本文將結合我國現狀，綜合分析我國小城鎮投資房地產的機遇與風險。
　　關鍵詞：小城鎮房地產投資機遇風險
　　小城鎮建設是區域經濟的重要組成部分，而房地產業是拉動小城鎮建設的被動型主導產業。所以，房地產業的發展對小城鎮建設，對區域經濟的增長，有著重要的作用。小城鎮房地產開發是小城鎮建設的重要組成部分，它不僅可以為人們的生產生活提供基本的物質保障，還可以帶動相關產業部門的發展。因此，對小城鎮房地產投資機遇與風險的研究分析就顯得尤為重要了。
　　一、機遇分析
　　1、國家宏觀政策將有利于小城鎮房地產的投資
　　2010年2月1日中央發布的一號文件指出，推進城鎮化發展的制度創新，積極穩妥推進城鎮化，提高城鎮規劃水平和發展質量，當前要把加強中小城市和小城鎮發展作為重點。深化戶籍制度改革，加快落實放寬中小城市、小城鎮特別是縣城和中心鎮落戶條件的政策。大力發展縣域經濟，抓住產業轉移有利時機，促進特色產業、優勢項目向縣城和重點鎮集聚，提高城鎮綜合承載能力，吸納農村人口加快向小城鎮集中。完善加快小城鎮發展的財稅、投融資等配套政策，安排年度土地利用計劃要支持中小城市和小城鎮發展。
　　由此可以看出，中央一號文件的出臺將為小城鎮帶來持續的城市化發展動力及大量剛性和改善性需求，推進小城鎮房地產業的發展，有利于開發商在該地區投資。
　　眾所周知，房地產業是一個涉及許多行業的綜合產業。其發展必定會帶動建材、化工、供水、供電、裝飾材料、安裝、交通運輸及商品零售等相關產業的發展，因此發展小城鎮的相關政策的出臺，必將以吸引房地產商在小城鎮投資為先，促進當地房地產業的發展；與此同時，隨著政府對小城鎮發展的重視，也會提升相關地區的地價、房價，并且加速了中國城鎮化進程，促進鄉鎮企業集約化發展，吸引更多農村甚至大城市的人們到小城鎮去工作，提高了人們對小城鎮住房的需求。
　　2、經濟發展與城市化建設所帶來的機遇
　　據國家統計局資料顯示，2009年中國國內生產總值比上年增長8.7％，實現年初制定的“保八”目標。城鎮居民家庭人均比上年增長8.8％。農村居民人均純收入比上年增長8.2％。收入的增加自然會導致人們對居住水平要求的提高。小城鎮人口、農村人口對住房需求的增加和住房條件的改善，都會對小城鎮房地產的開發與投資帶來巨大的市場和機遇。
　　隨著經濟的發展，我國城市化建設也將進一步推進，這無疑對房地產業的發展起到支撐的作用。國家統計局發布的統計數據顯示，2009年我國城鎮固定資產投資增長30.5％；農村固定資產投資增長27.5％。有專家表示，如今全球的平均城市化水平在65%左右，在過去的一年中我國的城市化水平維持在46%，而到2050年中國的城市化水平也將達到這一數字。屆時從農村轉移至城市人口平均每年將達到2500萬左右，如果按照小康標準即人均居住面積35平米計算的話，僅僅滿足新增城市人口的居住面積每年就將達到八億五千萬平米。去年我國商品房銷售面積超過八億平米，而大城市的土地資源畢竟是有限的，因此未來由城市化帶來的在小城鎮新增房屋住宅的需求將是非常強勁的。
　　此外，依靠優良的道路交通建設，我國許多地方的小城鎮與大城市的聯系日益緊密，這為實現小城市與大城市有機對接，提供了有力的保障和條件。而交通和通訊等基礎設施對于中小城鎮的房地產投資起著至關重要的作用，在緩解大城市的住宅壓力的同時，也為小城鎮的房地產帶來的發展和增值的空間。
　　3、大中城市房價過高促進小城鎮房地產業的發展
　　大城市依靠其強大的產業基礎，大量的就業機會，吸引周邊城鎮乃至全國的人口集聚，但由于大城市房屋價格高漲，為了緩解大城市住房壓力，地產的開發將逐步開始向小城鎮進軍。據有關部門統計，農民進城務工，40%進入了大城市，60%進入了中小城市和小城鎮。而受到資源稀缺性的限制，大城市的土地資源會越來越少，價格也會越來越高，因此未來我國小城鎮對住房的需求是長期的，需求量也是巨大的，小城鎮房地產市場前景十分廣闊。
　　就目前來看，小城鎮城市房價上漲速度較大城市慢很多，整體也尚未達到前期高點；而需求結構總體表現良好，主要是剛性和改善性需求；同時，在城市化進展和城際地鐵輕軌建設提速等有利因素驅動下房價上漲潛力較大，且為中長期趨勢，小城鎮量價空間被普遍看好。
　　二、風險分析
　　1、用地審批與監督機制不健全
　　大城市有比較健全的房地產開發法律制度，但在小城鎮則幾乎沒有。小城鎮地產管理相對大中城市較為混亂，相當多的建筑用地未經審批登記，即使是經過審批的用地，其開發活動也沒有監督機制。當城鎮建設規劃需要拆遷時，相當一部分小城鎮市民由于缺乏文化和法律的相關知識，不但不把土地使用權還給國家，反而在聞風某片土地被政府納入規劃范圍之后，為了實現其一己私利違法進行擴建、加建、搭建、改建房屋，然后漫天要價。
　　這些現象的產生與舊的用地審批和監督制度不健全是分不開的。開發商應警惕由于地方性制度和監督機制不健全而帶來的投資風險。
　　2、小城鎮土地權限和購買力制約的風險
　　我國小城鎮土地所有權和使用權復雜,土地權有的屬國家所有,有的屬集體所有,屬集體所有的土地,形式也不一樣,因此獲取土地需支付相關的費用不盡相同。因此,獲取土地時賠付過程復雜,經常出現各種經濟糾紛,影響項目正常進展,帶來一定的風險。
　　另外,就我國現階段而言，小城鎮居民多數是從農村致富后遷移到城鎮居住的。但是這部分人由于家庭收入結構單一,一般沒有持久性收入,收入水平受外界因素影響較大,購買能極易受到市場變化因素影響。并且，由于來小城鎮居住的農民大多沒有享受住房公積金政策,因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。可見在短期內，小城鎮的開發項目仍存在一定有效購買力的風險。
　　3、投資區域的選擇和城鎮規劃風險
　　在投資決策階段，地產商需要與當地規劃部門進行良好的溝通，因為區域和城鎮規劃的變動對已經建成的、正在建設中的以及即將建設的房地產商品的價值都會產生影響。但問題是，地產商從地方政府收集到的信息缺乏根本的可靠性，沒有客觀的事實作為依據；此外，很多小城鎮并不存在計劃性的規劃或者規劃有較大的主觀隨意性，缺乏合理性和科學性，這樣將導致地產商反復拆建的損失，投資過高，規劃布局不合理等問題。顯然，在這樣的情況下投資房地產，勢必存在著風險隱患。
　　三、結論
　　綜上所述，2010年對于小城鎮地產的投資是一個難得的機遇，但機遇到來的同時又往往伴隨著風險。房地產行業是一個典型高投入高風險的行業，任何一個市場都會時冷時熱，投資人應時時持以謹慎、客觀和理性的態度，正確把握宏觀政策并綜合分析市場行情后再做出決策，不可急功近利。
　　參考文獻：
　　[1]中國房地產估價師學會.房地產基本制度與政策[M].北京:中國建筑工業出版社,2005.
　　[2]向鵬成,任宏.我國小城鎮房地產發展的戰略思考[J].小城鎮建設,2003(9)
　　[3]張玉香.房地產開發中的幾個問題[J].山西建筑,2007,33(6)
　　[4]劉濤.基于實物期權的房地產開發投資決策理論研究[D].上海:上海交通大學管理學院,2007.