這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的
　　1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.
　　（4）項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
　　
　　表1項目可行性研究階段及精度
　　項目內容 時間（月） 費用 允許誤差
　　投資機會研究階段 1~3 0.2%~0.8% ±30%
　　初步可行性研究階段 6 0.25%~1.5% ±20%,
　　詳細可行性研究階段 8~16 0.2%~1.0% ±10%,
　　
　　7房地產開發可行性研究存在的問題
　　房地產開發是較復雜的綜合性行業，它除了具備一般行業所具有的生產、流通、消費和服務等特征外，還具有投資額度大、生產周期長、資金周轉慢、產品體量大、生產環節多、經濟風險、社會環境影響大等特點。九十年代以來，全國各地房地產開發不同程度出現了土地供應總量失控、開發規模過大、市場供給和需求脫節等問題，造成了供大于求、空置房面積居高不下和“半截子”項目的現象，對經濟和社會發展帶來了不良影響。同時也造成部分房地產開發企業特別是國有企業經濟效益差的局面，使企業陷入困境甚至有的達到破產的程度。
　　究其原因，固然有房地產開發規范化程度低、規范缺口多、約束力有限、規范效果不理想等客觀因素，但開發商以供給為導向、市場定位不準、選址不當、產品定位失誤、規劃設計落后等決策不當的主觀因素還是造成這些問題的主要原因，而這些恰恰是房地產可行性研究的主要內容和重點分析的對象，也可以說，不重視房地產開發可行性研究，是造成房地產項目開發失敗的關鍵之一。
　　目前我國可行性研究的指導性文件是國家計委和建設部于1993年頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》和建設部于2000年頒發的《房地產開發項目經濟評價方法》，特別是《房地產開發項目經濟評價方法》的頒布執行，彌補了房地產開發項目依據《建設項目經濟評價方法與參數》進行經濟評價的不足。房地產開發可行性研究的現狀是令人擔憂的，出現了“可行的報告不可行”、“不可行的報告可能又可行了”“隨意編寫房地產可行性研究報告”等等現象，難免讓
　　人對“房地產開發可行性研究”產生懷疑，房地產開發可行性研究報告已成為“可批性報告”，其原因如下：
　　7.1理論指導上存在缺陷，缺乏針對性
　　國家計委和建設部于1993年頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》和建設部于2000年頒發的《房地產開發項目經濟評價方法》中，作為房地產開發可行性研究重要內容的市場調查與預測、規劃設計、市場定位、經營方式、租售價格的確定等，缺乏明確的、可操作性的指導意見。同時房地產開發可行性研究還沒有一套完整的、可操作的評價指標體系，現有的指標僅僅是經濟評價指標。由于在理論上缺乏指導性，因此在房地產開發可行性研究報告編制過程中容易使人陷入以下誤區：
　　（1）對市場預測、項目策劃等重要內容分析依據不科學，缺乏指導性；
　　（2）沒能考慮房地產市場多變的形勢，如供給和需求、產品品質的先進性、租售價格和政策等因素的變化；
　　（3）可行性研究報告側重于定量分析，忽視定性分析。
　　7.2項目投資決策者的主觀行為導致房地產開發可行性研究流于形式
　　據對房地產開發企業決策者行為的調查、分析，影響房地產可行性研究質量的項目投資決策者行為方式主要有以下幾種：
　　（1）以獲得政府立項批文和投資計劃為目的。這種方式在國有企業或決策體系不健全的開發企業中較多；
　　（2）出于節約資金考慮，由企業內部或委托社會個人進行。這類決策者自認為了解房地產開發投資的特殊規律，可能具有一定的開發經驗；
　　（3）聘請社會專業咨詢機構完成。但決策者在利用社會專業咨詢機構方面仍存在著許多誤區，具體表現在：
　　a決策者初涉房地產開發領域，或者本身素質低、能力差，一切聽從社會專業咨詢機構的意見；
　　b部分決策者認為社會專業咨詢機構既然是專門來為決策者調查研究、預測評估和出謀劃策的，就應該提出十全十美、萬無一失的方案；
　　c選擇咨詢機構時滲透著個人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨詢機構；
　　d決策者過分自信，他并不是真正要咨詢機構進行分析，而是在做出某一問題的解決方案后，交給咨詢機構進行事實論證。
　　7.3編制人總體素質水平低，人員知識結構單一
　　目前進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊，知識結構單一，導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態，有些報告撰寫得漏洞百出，選取、應用的數據無來源、前后不一致，定性分析流于形式，沒有針對性等等。究其原因，有以下幾點：
　　（1）可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成，但有些可行性研究報告的編制者可能就是一、二個人，不能適應房地產開發的多專業要求；
　　（2）編制人員專業素質低。相當一部分編制人士，并不了解和熟悉房地產開發領域，他們僅能做的是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊，定量分析草率計算，經濟評價流于形式，失去了可行性研究的作用；
　　（3）編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、收據收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖，根據其意初步形成評估結果，沒有詳細的調查提綱和編制方案，參照以往編制的報告樣本進行修改，一、兩天就可以完成一份可行性研究報告，這種報告的質量可想而知；
　　（4）由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測；缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測；不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析；成本測算習慣于社會平均水平，不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用，致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。

 3/4   首頁 上一頁 1 2 3 4 下一頁 尾頁