3.2房地產開發可行性研究現狀
　　據《中華人民共和國城市房地產管理法》，房地產開發是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。具體地說，是指房地產開發企業按照經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
　　房地產開發可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產開發項目上的具體運用。具體地講，房地產開發項目的可行性研究是對開發項目的必要性、項目實施的市場條件（供給和需求）、項目選址和開發規模、企業的投融資能力、項目開發模式、開發經營周期、投資效益等方面所做的調查研究和全面的技術經濟分析論證。它是決定一個開發項目是否應該投資，以最小的投入獲得最大的產出，即以最小的開發成本取得最佳經濟效益的科學手段，為開發項目決策提供科學依據的一種科學分析方法，由此考察項目經濟上的合理性、盈利性，技術上的先進性、適用性，實施上的可能性、風險性。它是開發商投資決策和項目策劃的科學參考依據，是開發項目立項的必要文件，是環保等政府職能部門進行社會、環境評價的依據，是房地產開發項目實施的指導性文件。
　　4房地產開發可行性研究的作用
　　具體地說，房地產開發可行性研究具有以下作用：
　　（1）是項目投資決策的依據
　　可行性研究報告是投資決策者的決策依據，科學的決策會減少項目實施過程中的損失和浪費。可行性研究報告能夠全面提供項目決策所需的重要數據和信息，明確開發的房地產產品的供求狀況、市場競爭能力、成本與收益和風險程度，從而得出項目是否可行、建議采用何種方案和重點控制的敏感性因素等結論供決策者判斷和分析。根據現行規定，房地產開發項目立項必須提交《房地產開發項目可行性研究報告》，只有取得有關政府部門的批準文件后，項目才可以進入下一步程序。
　　（2）作為籌集項目所需資金的依據
　　根據有關規定房地產開發項目資本金必須為開發投資總額的20%，開發商可以參照可行性研究報告提供的數據，根據自有資金情況，確定租售策略；依據現金流分析的資金缺口，設計融資方案，落實開發資金。
　　（3）作為規劃設計方案和施工圖的依據
　　規劃設計和施工圖設計是房地產開發重要的前期工作，為了保證開發產品的質量和按期交付使用，就必須提供可行的設計方案和合理的施工圖。可行性研究報告能夠為規劃設計方案和施工圖的編制提供大量、詳細的調查和研究結果，因而為編制出較高質量的規劃設計方案和施工圖提供保證。在可行性研究中，對功能、房型、層高、節能、環保、材料、設備及配套設施等考慮得深入和全面，今后出現的問題就會很少。
　　(4)向有關部門申請水、電、煤、通訊、供熱等市政配套和增容的依據
　　可行性研究報告對項目用地的條件進行了詳細的分析調查，初步估算項目所需的水、電、煤等的用量，以這些數據為基礎可以向自來水公司、供電局、煤氣公司、電信局、市政局等部門提出配套和增容申請，保證項目按進度計劃實施。
　　5房地產可行性研究的內容
　　可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
　　可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定;(4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發組織機構、管理費用的研究；(8)開發建設計劃；(9)項目經濟及社會效益分析;(10)結論及建議。
　　
　　
　　6房地產可行性研究的步驟與工作階段
　　6.1可行性研究的步驟
　　（1）接受委托，組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協調工作的專業人員來主持。
　　（2）調查研究，現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
　　（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。
　　（4）詳細研究。采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
　　（5）編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。
　　6.2可行性研究的工作階段
　　（1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
　　投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
　　（2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
　　（3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

 2/4   首頁 上一頁 1 2 3 4 下一頁 尾頁