[摘要]：長久以來，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)投訴和爭議較多的領(lǐng)域，焦點(diǎn)集中于質(zhì)量和計(jì)量兩種，其中計(jì)量問題最為突出，原因有二：1.雖然國家相繼出臺各種測量規(guī)劃，但存在著房地產(chǎn)測量管理工作政出多門的情況；2.由于相關(guān)法規(guī)不夠詳盡，只是綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，實(shí)際問題復(fù)雜得多，導(dǎo)致近年來房屋產(chǎn)權(quán)面積糾紛層出不窮。應(yīng)用相關(guān)法規(guī)的精神并結(jié)合工程建設(shè)實(shí)際來探討公共建筑面積在產(chǎn)權(quán)計(jì)算中所涉及的幾個(gè)問題，對今后類似的產(chǎn)權(quán)面積糾紛提供了重要的依據(jù)。
　　關(guān)鍵詞：房屋公共建筑面積；公攤；計(jì)算規(guī)則
　　房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定，為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)以及規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料[1]。房產(chǎn)面積計(jì)算是一種比較復(fù)雜的應(yīng)用型實(shí)踐工作，對政策性要求較高而對技術(shù)性要求相對較低[2]。近年來，隨著我國住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日趨完善，房地產(chǎn)測量及房屋面積計(jì)算管理工作逐步得到加強(qiáng)，國家出臺的一系列關(guān)于房地產(chǎn)測量及房屋面積計(jì)算管理工作的規(guī)章、規(guī)范和文件，有效地維護(hù)了房地產(chǎn)市場秩序和權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)了房地產(chǎn)權(quán)屬登記、交易、租賃、評估、抵押、拆遷等各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。但是，目前也存在著一些不容忽視的問題，有些地方在房地產(chǎn)測量及房屋面積計(jì)算管理工作中政出多門，有的房地產(chǎn)測量單位服務(wù)質(zhì)量、測量質(zhì)量低劣，損害了權(quán)利人的合法權(quán)益。房產(chǎn)測量是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的一項(xiàng)重要的前期工作。國家發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》[3]主要考慮其通用性和概括性，在某些規(guī)定中的說明還不是很清楚，個(gè)別解釋還欠明晰；對某些具體細(xì)節(jié)以及實(shí)際工作中遇到的一些特殊新情況并沒有詳細(xì)規(guī)范和具體說明；有的條款還需要商榷，對新問題一些特殊問題還沒有觸及[4]。同時(shí)，工程實(shí)踐中新材料、新做法層出不窮，具體情況不易把握，存在著不同地區(qū)、不同部門，理解與解釋均不相同等問題。為使房屋產(chǎn)權(quán)面積的計(jì)算更加客觀、公正、合理、合法[5]，使房產(chǎn)測繪工作人員在工作中有章可依、按章執(zhí)行，違章必究，本文僅就目前在房地產(chǎn)測量中爭議較大的共有公用建筑面積的問題進(jìn)行詳盡解讀，希望為解決類似的產(chǎn)權(quán)面積糾紛提供借鑒。
　　1. 房屋共有建筑面積計(jì)算的相關(guān)依據(jù)
　　1.1房屋共有建筑面積的定義
　　房屋共有建筑面積及其分?jǐn)偸欠慨a(chǎn)測繪中比較重要且比較復(fù)雜的一項(xiàng)工作，設(shè)及面廣、需要明確的問題多。房屋共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積一般由兩部分構(gòu)成：即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。
　　從商品房銷售面積來講，大部分住宅用套內(nèi)建筑面積來衡量，有幾個(gè)關(guān)系要搞清楚：
　　（1）商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積；
　　（2）套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積+套內(nèi)使用面積。
　　1.2房屋共有建筑面積相關(guān)問題的依據(jù)
　　（1）《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1——2000，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2002年2月發(fā)布，以下簡稱《規(guī)范》）。
　　（2）建設(shè)部房地產(chǎn)司《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房[2002]74號，簡稱74號文件）。
　　（3）各地《房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則》等（名稱不一，以下簡稱《細(xì)則》）。
　　（4）《中華人民共和國物權(quán)法》（全國人大2007年3月發(fā)布，以下簡稱《物權(quán)法》）。
　　1.3《規(guī)范》中關(guān)于房屋共有建筑面積的規(guī)定
　　1.3.1.房屋共有建筑面積為什么要分?jǐn)?br /> 　　由于房地產(chǎn)市場交易、抵押貸款等適應(yīng)社會發(fā)展的各種經(jīng)濟(jì)活動形式的存在，對應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，嚴(yán)格按技術(shù)規(guī)程的要求進(jìn)行計(jì)算。如某權(quán)利人在房地產(chǎn)市場上樓房的某一層或某一間或某一套（在第i層，i＞2）的房地產(chǎn)時(shí)，在其合約上只有使用面積而無共有面積說明，則在法律上，這個(gè)權(quán)利人就無法利用他所擁有的樓層，因?yàn)樗�不能通過他那層以下樓層的樓梯或電梯（共有面積），這些樓梯都是作為共有面積各自計(jì)入本層的使用面積。對于房地產(chǎn)抵押貸款也是如此。當(dāng)某權(quán)利人用其擁有的房地產(chǎn)作不動產(chǎn)抵押貸款時(shí)，出現(xiàn)以上情形，在無力償還貸款時(shí)，銀行把房地產(chǎn)拿到市場交易后所帶來的后果仍如前述一樣。因此共有建筑面積分?jǐn)傆兴�的法律基礎(chǔ)和實(shí)際價(jià)值。
　　1.3.2共有建筑面積的分?jǐn)偫砟?br /> 　　以幢為單位：不是本幢的共有建筑面積不會分?jǐn)偟奖敬睒牵�本幢樓的共有建筑面積不會分?jǐn)偟狡渌�幢。誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t（只限多功能房屋）：產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)俒6]。參加分?jǐn)偤螽a(chǎn)權(quán)各方建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。
　　1.3.3.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積構(gòu)成
　　應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積從組成部分來講，應(yīng)有兩部分組成：
　　1.電梯井、樓梯間、室外樓梯、樓梯懸挑平臺、垃圾道、變電室、設(shè)備間、有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積等。
　　2.套（單元）公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
　　從這兩個(gè)組成部分可以看出，我們的基礎(chǔ)是建立在幢上的，在一般的意義上來說，不屬于本幢的房子一般不予考慮。至于墻體面積，作為公共部分來講肯定是共有的無非有的是與建筑空間共有，有的是與幢外空間共有。
　　1.3.4.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積構(gòu)成
　　獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢樓、小區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房和設(shè)備用房，以及作為人防工程的地下室的建筑面積不計(jì)入共有建筑面積。此外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的共有面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積，如機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、消防避難所、梁底標(biāo)高不符要求的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會公眾休息或交通的場所。
　　2. 產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算中共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t
　　2.1分幢原則：
　　在分?jǐn)傆?jì)算之前，首先應(yīng)該建筑物是一幢還是多幢，依據(jù)以下四點(diǎn)判斷（以多塔樓的建筑物為例）：
　　（1）建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設(shè)；
　　（2）該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙；
　　（3）該建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)是否為一個(gè)整體；
　　（4）該建筑物的各塔樓是否沒有完全獨(dú)立的共有共用設(shè)備。
　　2.2消防優(yōu)先原則：
　　在確認(rèn)共有公用建筑面積之前，首先應(yīng)分析共有公用部位是否滿足消防要求。
　　2.3套內(nèi)面積參與分?jǐn)傇瓌t
　　在共有公用建筑面積分?jǐn)傔^程中，“套內(nèi)面積”是相對的，一種是真正意義上的成套房屋套內(nèi)建筑面積，參與分?jǐn)倳r(shí)，始終以其套內(nèi)建筑面積為基數(shù)；另一種是共有公用建筑面積在被分?jǐn)傊�前作為名義上的“套內(nèi)面積”，參與分?jǐn)倳r(shí)，始終以其“套內(nèi)面積”為基數(shù)。
　　2.4分?jǐn)傁禂?shù)定級原則
　　跨H（H小于N）層的共有公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為K31-K39等。以此類推，地下室共有公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為：K101等（應(yīng)以三位數(shù)表示）；
　　注：K1為全樓服務(wù)；K21為住宅服務(wù)；
　　K31為本樓層服務(wù)；K101為地下室服務(wù)；
　　2.5分?jǐn)倧母呒壍降图壴瓌t
　　在進(jìn)行共有公用建筑面積分?jǐn)倳r(shí)，應(yīng)該照分?jǐn)偧墑e的高低依次進(jìn)行分?jǐn)偅坏图墑e的其有共用建筑面積應(yīng)參與高級別的共有公用建筑面積的分?jǐn)偅环謹(jǐn)傔^的共有公用建筑面積不再參與分?jǐn)偂?br /> 　　2.6平級不分?jǐn)傇瓌t
　　共有公用部位服務(wù)對象不完全相同，并且無法區(qū)分服務(wù)范圍誰大誰小，分?jǐn)傔@幾部分共有公用建筑面積時(shí)，互不參與對方的分?jǐn)偂?br /> 　　2.7分?jǐn)傁禂?shù)疊加原則
　　即該套內(nèi)建筑面積參與過的所有級別的共有公用面積分?jǐn)傁禂?shù)相加即為該套內(nèi)的共有公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
　　2.8高層建筑核心筒能從±0.000斷開進(jìn)行分?jǐn)傇瓌t
　　首先地下室和±0.000以上的功能不同，其次對于大型建筑物，尤其是多塔樓，其地下室層面積比±0.000以上的層面積大得多，如不斷開會造成地下室分?jǐn)偺�多共有公用建筑面積，不合理。因此地下室與±0.000以上應(yīng)分開計(jì)算，這樣不但直觀上容易理解，而且可以簡化計(jì)算，即地下室只分?jǐn)偟叵率业拇怪蓖ǖ溃?plusmn;0.000以上部分分?jǐn)?plusmn;0.000以上部分的垂直道。
　　2.9高層建筑核心筒與地下室能夠合并分?jǐn)傇瓌t
　　地下室全部為設(shè)備層時(shí)，地下室與地面上核心筒合并分?jǐn)傆?jì)算。
　　3.共有建筑面積是相對的，并不是絕對的，這是應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ�面積的一個(gè)顯著特點(diǎn)[7]。
　　3.1共有建筑面積的分類和確認(rèn)
　　不同類型的建筑，共有建筑面積的分?jǐn)偸遣灰粯拥摹８鶕?jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分為三類：
　　3.1.1全幢共有公用的建筑面積：指為整幢服務(wù)的共有公用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂?br /> 　　3.1.2功能區(qū)共有公用建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有公用建筑面積，例如某幢樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，功辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?br /> 　　3.1.3層共有建筑面積：由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偂＠�如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí)，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)偂?br /> 　　如果一幢樓各層的大型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必要對共有建筑進(jìn)行分?jǐn)?shù)，可以以幢為單位，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)偅�直接求得各套的分�(jǐn)偯娣e。
　　對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級或三級，甚至更多級的分?jǐn)偂Ｒ虼嗽趯�共有建筑面積分?jǐn)傊�前，�?yīng)首先對本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。
　　3.2共有建筑面積計(jì)算方法
　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場住宅部分，多以多層純住宅為主，在對這類戶型計(jì)算公攤時(shí)，也是有規(guī)律可循的，共有公用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)偅�按下式�?jì)算：
　　δSi=K•Si∑δSiK=∑Si
　　式中：
　　K——為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；
　　Si——為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ�面積，㎡；
　　δSi——為各單元參加分?jǐn)偹�得的分�(jǐn)偯娣e，㎡；
　　∑δSi——為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，㎡；
　　∑Si——為參加分?jǐn)偟母鲉卧�建筑面積總和，㎡；
　　3.3共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?br /> 　　3.3.1住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧�，依照B2的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹�得的共有建筑分�(jǐn)偯娣e。
　　3.3.2商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌�和商業(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜�幢共有建筑面積和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜�幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ≌�部分：將分�(jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ�面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ�面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱�作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝�求出各套房屋分�(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ�面積。
　　3.3.3多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?br /> 　　4．結(jié)語
　　房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，作為房地產(chǎn)中介行業(yè)的房產(chǎn)測繪需要在日常工作中，與時(shí)俱進(jìn)，結(jié)合房地產(chǎn)市場實(shí)際狀況，隨時(shí)掌握新方向，找到新對策，逐步走向規(guī)范和開放。房地產(chǎn)測繪部門要貫徹《規(guī)范》主要精神，合理應(yīng)對建筑形式的不斷變化，正確計(jì)算房屋的產(chǎn)權(quán)面積，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。
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