房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展就必須對每個項目進(jìn)行合理有效的管理，從施工前到施工過程中，最后再到施工后，不論是項目本身還是客戶都需要管理。

　　《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究雜志，是立足廣州的國內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發(fā)展。《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》北京版將于11月正式面市。

　　由于施工現(xiàn)場存在較多分包及壟斷單位的專業(yè)分包，總包單位又不愿在房產(chǎn)公司項目上投入較強的管理力量或業(yè)務(wù)水平、管理水平不高，協(xié)調(diào)非常困難，導(dǎo)致項目的質(zhì)量和進(jìn)度等沒有保證，這就需要甲方做好現(xiàn)場的總體把控工作，做好前期策劃及準(zhǔn)備工作，對施工過程嚴(yán)格把關(guān)。本文根據(jù)項目實施的過程進(jìn)行分析，提出房產(chǎn)公司工程管理的有效策略，希望能給房地產(chǎn)公司的管理工作提供有效建議。

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，客戶對項目的品質(zhì)要求越來越高，品質(zhì)越高的項目，帶來的經(jīng)濟(jì)效益也就越大，就要求項目工程管理不斷發(fā)展。甲方對工程項目的管理分為施工前的管理和施工過程中的管理，施工過程中的管理包括了工程質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、安全管理和成本管理，就管理的內(nèi)容和要求作具體闡述。

　　1 項目施工前管理

　　1.1做好工程管理規(guī)劃

　　項目實施前要預(yù)先評估工程管理的各環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)管理措施，減少風(fēng)險因素，提高工程管理水平，為此有必要制定項目工程管理指導(dǎo)書，主要內(nèi)容包括：項目工程管理架構(gòu)、項目總控制進(jìn)度計劃及保證措施、設(shè)計管理措施、項目施工組織方案、材料設(shè)備供應(yīng)方案、項目質(zhì)量保證措施、項目成本控制措施、現(xiàn)場安全文明管理措施、成品保護(hù)措施、工程移交程序及要求、文件檔案管理措施、工程的重點難點分析等。這能夠明確項目目標(biāo)，使項目的開展更有計劃性，缺少計劃就會使項目管理變得錯綜復(fù)雜，影響施工效率。

　　1.2做好項目優(yōu)化設(shè)計

　　做好設(shè)計方案優(yōu)化是甲方技術(shù)工作的首要任務(wù)，而往往由于設(shè)計院不認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，而追求高標(biāo)準(zhǔn)，或為保險起見隨意加大安全系數(shù)，造成投資浪費。需要用價值工程原理進(jìn)行設(shè)計方案分析，以提高價值為目標(biāo)，以整體效益為出發(fā)點來進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，一是要慎重選擇設(shè)計單位;二是加強甲方專業(yè)力量，能夠用價值工程原理做出設(shè)計方案分析;三是不要過度追求新穎、獨特從而忽略了對優(yōu)化的要求，做到美觀、技術(shù)，經(jīng)濟(jì)兼顧，避免設(shè)計保守浪費現(xiàn)象;四是甲方與設(shè)計相互協(xié)調(diào)配合，明確工程應(yīng)具備的功能要求及應(yīng)達(dá)到的目標(biāo);五是優(yōu)化設(shè)計應(yīng)有具體的明確的措施，應(yīng)體現(xiàn)地域、環(huán)境、氣候?qū)��?yōu)化設(shè)計的影響。

　　1.3選擇優(yōu)秀施工單位 ，簽好施工合同

　　施工單位的素質(zhì)直接影響工程進(jìn)度和質(zhì)量，在對施工單位的選擇上，要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，做好對施工單位的調(diào)查和篩選，選擇的依據(jù)包括施工單位的資質(zhì)、信譽、經(jīng)濟(jì)狀況、技術(shù)設(shè)備、最近的工作業(yè)績、項目經(jīng)理的素質(zhì)、員工素質(zhì)等，最好是能夠找優(yōu)秀的施工單位長期合作，建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

　　合同是甲乙雙方進(jìn)行管理的依據(jù)，合同具有法律效力，要加強合同的管理就要樹立法治觀念，同時注意提高合同管理人員的專業(yè)素質(zhì)，細(xì)化合同條款，建立標(biāo)準(zhǔn)合同，嚴(yán)格落實合同中的條款。

　　1.4做好施工前準(zhǔn)備工作

　　施工準(zhǔn)備工作是為了創(chuàng)造有利施工條件，保證施工能夠又快、又好、又省地實施，主要有：1、現(xiàn)場調(diào)研，對周邊的市政情況作充分的調(diào)研，查明臨近開閉站位置和容量、市政給水管路走向和接口位置、污水管線走向和接口位置等，對于設(shè)計階段尚未發(fā)現(xiàn)的地下建筑物、地下管線、不能按時交接的工程占地、施工中可能危及安全的建筑物及設(shè)施等也要查明并及時解決;2、七通一平，主要指上水、下水、電力、電信、燃?xì)狻⒌缆贰⒐┡�、場地平�?3、測量放線，勘測單位對建筑物進(jìn)行定位放線，需經(jīng)規(guī)劃局驗收合格;4、相關(guān)手續(xù)辦理，包括施工臨水、臨電、臨時排水及施工路口等，也包括按照政府有關(guān)的規(guī)定及程序辦理工程報建手續(xù);5、組織合同交底，確保合同執(zhí)行及關(guān)聯(lián)各方掌握合同主要條款內(nèi)容，減少糾紛，提升合同履約質(zhì)量;6、開工申請報告審批，具備下列條件方可批準(zhǔn)開工：施工圖已交底、會審，施工組織設(shè)計已審批，施工現(xiàn)場已具備施工條件，施工單位的各項準(zhǔn)備工作已就緒，監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細(xì)則已審批，各種施工許可手續(xù)齊全。

　　2 項目施工過程管理

　　2.1工程質(zhì)量管理

　　在施工過程中按照合同和規(guī)范要求督促監(jiān)理單位和施工單位認(rèn)真履行合同，實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。

　　1、施工前準(zhǔn)備工作，對進(jìn)場的監(jiān)理人員進(jìn)行資格審查，檢查和了解監(jiān)理人員的資格證書、工作簡歷等是否真實可靠，并對進(jìn)場的監(jiān)理人員進(jìn)行面試，符合要求才能開展監(jiān)理工作;

　　2、施工質(zhì)量預(yù)控，主要是實行樣板引路制，包括重要的部位、關(guān)鍵的節(jié)點、新工藝新材料的應(yīng)用等，特別是關(guān)于滲漏方面的必須實行樣板引路制。主要步驟如下：明確工藝流程，由施工單位編寫施工方案和質(zhì)量控制要點，監(jiān)理單位編制監(jiān)理實施細(xì)則和質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)審核后由施工單位實施;樣板確認(rèn)，樣板做好后必須經(jīng)相關(guān)單位、部門確認(rèn)，由施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人對施工班組進(jìn)行交底，監(jiān)理單位監(jiān)督檢查;樣板落實，各分部分項工程開工前，監(jiān)理單位審核施工單位的技術(shù)交底情況，檢查各項準(zhǔn)備工作及施工工藝的落實，包括操作人員的上崗證，各種材料的質(zhì)保書、出廠合格證、取樣復(fù)試，機械器具的準(zhǔn)用證等;

　　3、施工質(zhì)量過程控制，加強對測量及定位放線的監(jiān)控，對重要材料設(shè)備的檢查，特別是見證取樣和測試情況。不定期地抽查材料的準(zhǔn)用證、質(zhì)保書、合格證、檢驗報告等質(zhì)保材料。檢查隱蔽工程驗收情況，不定期的抽查監(jiān)理人員對重點部位的旁站檢查情況。應(yīng)堅持經(jīng)常性的質(zhì)量檢查制度，以屋面、外墻、門窗、衛(wèi)生間滲漏控制為核心內(nèi)容，掌握現(xiàn)場質(zhì)量的實際情況;

　　4、事后控制與成品保護(hù)，對于重要分部分項工程，如防滲漏的有關(guān)工序，在完工后要督促監(jiān)理單位100%檢查驗收，并落實整改，同時要加強成品保護(hù)的管理。對于出現(xiàn)的質(zhì)量問題要進(jìn)行歸納總結(jié)，分析產(chǎn)生問題的原因，提出采取預(yù)防的辦法，并整理成案例;

　　5、工程驗收，隱蔽驗收：施工單位自驗后，通知甲方和監(jiān)理驗收，專業(yè)工程師和監(jiān)理驗收通過后，在隱蔽工程驗收單上簽字，允許其進(jìn)入下一道工序。中間驗收：甲方組織監(jiān)理對分部工程進(jìn)行驗收評定，并在施工單位提交的分部工程質(zhì)量檢驗評定表上簽字。竣工驗收：單位工程完工后，甲方組織監(jiān)理對單位工程進(jìn)行檢驗評定，驗收合格后會同施工單位上報工程所在地質(zhì)監(jiān)站驗收。

　　2.2工程進(jìn)度管理

　　根據(jù)公司的經(jīng)營計劃要求，把項目各工期節(jié)點在施工合同中明確。督促施工單位按照合同要求制定施工計劃，并在過程中監(jiān)督落實，但施工過程中難免會出現(xiàn)突發(fā)狀況，影響工程進(jìn)度，甲方應(yīng)該與施工單位一起制定趕工措施，減少工期延誤。

　　1、根據(jù)合同工期要求編寫施工總進(jìn)度控制計劃、階段性施工進(jìn)度控制計劃、甲分包招標(biāo)計劃、甲供材料(設(shè)備)采購計劃、總體配套施工進(jìn)度計劃，并每周檢查進(jìn)度計劃落實情況;

　　2、如工程進(jìn)度有變化，必須編制調(diào)整后進(jìn)度計劃，并說明計劃調(diào)整原因及采取的措施，按調(diào)整后計劃每周檢查進(jìn)度落實情況;

　　3、現(xiàn)場檢查實際進(jìn)度情況后，對可能出現(xiàn)的工期拖延提出預(yù)警，對比實際施工進(jìn)度與計劃施工進(jìn)度之間的差距，采取措施，避免工期延誤;

　　4、每月分析影響工期的原因(如設(shè)計變更、報批報建、氣候、甲供材料、施工單位人力及物質(zhì)資源)、采取過的補救措施及下一步相應(yīng)的趕工方法等，便于后期更好的控制工程進(jìn)度，也為今后合同工期提供原始資料。

　　2.3現(xiàn)場安全環(huán)保管理

　　施工現(xiàn)場安全環(huán)保狀況從側(cè)面反映了房產(chǎn)公司的風(fēng)格和現(xiàn)場管理水平，反映出房產(chǎn)公司對自己工程質(zhì)量的重視程度，是房產(chǎn)公司給社會一個最直觀的形象，也是業(yè)主對房產(chǎn)公司信心的保證，直接影響社會和業(yè)主對房地產(chǎn)公司的評價。重視安全必須嚴(yán)格落實安全管理制度，建立安全管理體系，依法管理，監(jiān)督施工單位對安全制度的落實情況，還要做好安全檢查工作，定期組織大型檢查，一旦發(fā)現(xiàn)施工方在施工過程中存在安全隱患，要責(zé)令其立即進(jìn)行整改，必要時可停工整頓，確保施工安全。

　　2.4成本管理

　　成本管理包括設(shè)計階段成本管理和施工階段成本管理。設(shè)計質(zhì)量的好壞對建設(shè)費用和進(jìn)度影響很大，采用限額設(shè)計，加強對設(shè)計成果的審核，發(fā)現(xiàn)問題及時更正，避免施工階段無法更改造成損失。嚴(yán)格招標(biāo)制度，形成競爭機制，在工程施工階段，以工程完成量及合同相關(guān)條款為依據(jù)，嚴(yán)格控制驗工和工程款支付。加強現(xiàn)場簽證和索賠管理，索賠是合同一方因?qū)Ψ讲宦男谢虿贿m當(dāng)履行義務(wù)而遭受損失時向?qū)Ψ教岢龅膬r款和工期賠償或補償?shù)囊�求，是合同雙方各自享有的正當(dāng)權(quán)利，所以甲方也要重視索賠工作，強調(diào)索賠也是為了避免索賠，正確地運用和落實索賠，可以使企業(yè)減少損失，維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)利的有效手段。

　　2.5監(jiān)理單位管理

　　監(jiān)理單位是現(xiàn)場質(zhì)量、進(jìn)度、安全環(huán)保管理和施工單位間協(xié)調(diào)的主要責(zé)任單位，依據(jù)監(jiān)理合同、監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范對監(jiān)理單位進(jìn)行有效管理和監(jiān)控是一項特別重要的工作，是項目管理正常進(jìn)行的重要保證。甲方現(xiàn)場工程師要經(jīng)常與監(jiān)理人員進(jìn)行有效溝通，使其了解甲方的管理思路、工作方式，盡快與甲方合拍。要樹立監(jiān)理單位的威信，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用，為監(jiān)理開展工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　1、監(jiān)理人員的資質(zhì)審查，及時調(diào)整不合格的監(jiān)理人員;

　　2、審核監(jiān)理單位提交的文件，并進(jìn)行追蹤檢查;

　　3、監(jiān)督、檢查監(jiān)理單位對施工單位提交的總進(jìn)度計劃、月進(jìn)度計劃、周進(jìn)度計劃、、趕工措施、施工組織設(shè)計、施工方案、技術(shù)交底、工程簽證、技術(shù)核定、工程付款等的審核情況。

　　4、監(jiān)督檢查監(jiān)理單位的現(xiàn)場控制，施工單位準(zhǔn)備工作、落實樣板制度、隱蔽工程驗收，現(xiàn)場旁站、巡視、施工材料的進(jìn)場檢查、見證取樣和送樣情況、工程實體質(zhì)量、安全文明施工檢查等。

　　5、檢查監(jiān)理單位的內(nèi)業(yè)資料，審核資料的及時性、完整性、準(zhǔn)確性。

　　3 總結(jié)

　　工程項目涉及范圍廣、時間長、費用高，對管理的要求也越來越高，甲方貫穿于項目建設(shè)的始終，要想做好項目管理工作，需要不斷加強自身學(xué)習(xí)、提高自身能力，這樣才能在項目管理中發(fā)揮作用，提供客戶滿意的建筑精品。