[摘要]城鎮(zhèn)建設(shè)用地越來越少，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期對土地價值的估算凸顯重要。本文房地產(chǎn)論文通過對于一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的成本和費用組成的講解，以及它們約占建安工程費的比率，舉例說明利用容積率估算土地價值。
　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)，成本，費用，容積率，土地價值
　　在我國城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),不論開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目、還是企事業(yè)新建項目基本建設(shè)投資，就會發(fā)生土地費用。不論投資經(jīng)營者還是出讓轉(zhuǎn)讓者，哪一方都需對土地價值心知肚明。目前，全國各地城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地價值越來越貴，可以說日新月異，這就更需要時常關(guān)注房地產(chǎn)市場和估算土地價值空間，以便對項目作出經(jīng)濟(jì)效益評價和投資決策。
　　要想得知土地價值空間，首先需掌握房地產(chǎn)項目各項費用的構(gòu)成。其構(gòu)成依項目的類型、地點不同而有其自身的特點，對于一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目而言，有項目開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。
　　開發(fā)成本包括：土地費用、前期工程費用、建安工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、不可預(yù)見費用和開發(fā)期間稅費等組成。
　　開發(fā)費用包括：與房地產(chǎn)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。
　　（一）開發(fā)成本
　　1．土地費用：開發(fā)商購置土地使用權(quán)所需費用即為土地費用，包含國家收繳的土地使用權(quán)出讓金和農(nóng)村集體收取的土地征用費或原用地單位或個人因出讓土地得到的拆遷安置補償費。
　　國家收繳的土地使用權(quán)出讓金：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
　　農(nóng)村集體收取的土地征用費：可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
　　拆遷安置補償費：已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。
　　2．項目前期費用：主要包括項目規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究和水文地質(zhì)、勘察測繪、“三通一平”等費用。約占建安工程費的8％～15％左右。
　　3．建安工程費用：指以出包方式、自營方式支付給承包單位的建安工程建設(shè)的總費用，主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)外裝修工程費等。其可采用單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法及類似指標(biāo)估算法等估算。
　　4．基礎(chǔ)設(shè)施費用：它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)、等工程費用。約占建安工程費的15％～20％左右。
　　5．公共配套設(shè)施費：指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。約占建安工程費的5％～10％左右。
　　6．不可預(yù)見費：它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。約占建安工程費的5％左右。
　　7．開發(fā)稅費：項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。約占建安工程費的55％～60％左右。
　�。ǘ�）開發(fā)費用
　　1．管理費用：開發(fā)商組織管理項目開發(fā)建設(shè)所發(fā)生的費用。約占建安工程費的5％～10％左右。
　　2．銷售費用：指項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用，主要包括廣告宣傳費、銷售代理費和其他銷售費用。銷售費用約占建安工程費的10％～15％左右。
　　3．財務(wù)費用：指為項目建設(shè)籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用（如匯兌損失等）。約占建安工程費的5％～10％左右。
　　（三）利用容積率快速估算土地價值
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃條件內(nèi)，最低土地價值和最大化利用土地、提高容積率，是開發(fā)商逐利之根本。而土地出讓者是據(jù)理爭取更高的土地價值。則雙方需在合理的土地價值空間內(nèi)達(dá)成一致、互利共贏。
　　容積率為項目總建筑面積與項目總用地面積之比，即：V＝M／N；我國《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定最大容積率為：多層1.7，中高層2.0，高層3.5。
　　設(shè)：A——為土地價值的測算值（萬元／畝）
　　L——為不含土地費用的單位建筑面積的項目費用（萬元／㎡）
　　S——為房地產(chǎn)開發(fā)項目單位建筑面積的銷售均價（萬元／㎡）
　　則：A＝667×V(S－L）(萬元／畝)，它是一個估算值，反映某測算城鎮(zhèn)區(qū)位、一個時段土地價值的參考值，據(jù)此可商榷土地費用。
　　例：2008年某市鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，某地方倒閉企業(yè)所占用地塊需舊城改造為居住小區(qū)，一房地產(chǎn)商擬投資開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)需測算這塊地價，做到心里有數(shù)好商談。這塊土地平整、面積為56.46畝，南、北兩側(cè)規(guī)劃臨路，東、西為側(cè)組團(tuán)路；用地內(nèi)既有建筑物和設(shè)施一并納入地價。
　　經(jīng)調(diào)研得：取容積率V＝1.5；建安工程費（類似工程）取B＝860元／㎡；項目前期費用取10％B，基礎(chǔ)設(shè)施費用取17％B，公共設(shè)施費用取8％B，不可預(yù)見費用取5％B，開發(fā)稅費取55％B，管理費用取5％B，銷售費用取10％B，財務(wù)費用取5％B；
　　以上九項合計為：L＝115％B＋B＝(1＋1.15)×860＝0.1935萬元／㎡，該商品住宅銷售均價預(yù)計為S＝0.26萬元／㎡，則：A＝667×V(S－L）＝667×1.5×（0.26－0.1935）＝66.5萬元／畝。考慮開發(fā)商利潤后，土地價值在每畝50萬左右，可參此洽商土地費用。