論文導(dǎo)讀：物業(yè)服務(wù)合同是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿基礎(chǔ)上依法簽訂的以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主支付管理費(fèi)用為內(nèi)容的，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。其中，前期物業(yè)服務(wù)合同是指在前期物業(yè)管理階段，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或公有住房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定前期物業(yè)管理的書面協(xié)議，普通物業(yè)服務(wù)合同是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理重要性,物業(yè)服務(wù)合同

　　一、物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理中的重要作用

　　二者是時(shí)間上存在著先后順序而又相互銜接的兩類民事法律合同。就物業(yè)管理活動(dòng)來看，物業(yè)服務(wù)合同是保障物業(yè)管理活動(dòng)順利開展和物業(yè)經(jīng)營管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石，其重要作用主要體現(xiàn)如下：（一）物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)公共性活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的交易活動(dòng)，交易雙方主要是以物業(yè)服務(wù)合同為紐帶完成物業(yè)市場(chǎng)交易活動(dòng)，從法律及法理來看，物業(yè)管理法律關(guān)系本質(zhì)上是一種合同關(guān)系。物業(yè)管理是通過物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的一項(xiàng)市場(chǎng)行為。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的基本法律文件，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)和重要法律依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，合同主體雙方是平等的民事法律關(guān)系，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的法律形式。（二）物業(yè)服務(wù)合同是明確主體雙方權(quán)利義務(wù)的最重要法律文件物業(yè)管理是一種具有委托代理性質(zhì)的民事法律行為，因此，當(dāng)事人雙方的意思表示在物業(yè)管理法律關(guān)系中起著決定性的作用。物業(yè)服務(wù)合同是建立當(dāng)事人雙方之間關(guān)系以及約束當(dāng)事人雙方行為的法律規(guī)范，是確立房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者與服務(wù)者的關(guān)系以及明確雙方主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的最重要法律文件。依法共同遵守物業(yè)服務(wù)合同的約定，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)，合同雙方當(dāng)事人都應(yīng)該給予充分重視，這對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的進(jìn)一步規(guī)范與成熟具有積極意義。（三）物業(yè)服務(wù)合同是實(shí)現(xiàn)物業(yè)交易雙方合法權(quán)益的重要法律保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同主要對(duì)物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物業(yè)管理，其所提供的物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性。物業(yè)服務(wù)合同是保障雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的重要手段，為此，訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，必須遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用、合法等基本原則，在慎重考慮、充分協(xié)商討論的基礎(chǔ)上最終達(dá)成意思表示一致才能簽訂合同；約定的合同條款宜細(xì)不宜粗，應(yīng)當(dāng)具有較強(qiáng)的可操作性；合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究有關(guān)法律規(guī)定，具體、明確約定合同當(dāng)事人的違約責(zé)任。把握好這些合同訂立中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有助于維護(hù)各方合法權(quán)益。（四）物業(yè)服務(wù)合同是提高物業(yè)管理服務(wù)精細(xì)化水平的有效途徑現(xiàn)代社會(huì)高速發(fā)展，要求實(shí)現(xiàn)社會(huì)化大分工，每個(gè)人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識(shí)專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了工作精細(xì)化水平，提高了效率，降低了成本。物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)實(shí)現(xiàn)了分離，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提供服務(wù)，行使管理權(quán)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，基于擁有物業(yè)所有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定所提供的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。

　　二、前期與普通物業(yè)服務(wù)合同的不同之處

　　前期與普通物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理實(shí)務(wù)中兩類既緊密聯(lián)系又相互區(qū)別的合同，從物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的角度講，二者缺一不可。盡管兩類合同在法律特征方面有許多相同之處“，但因物業(yè)在開發(fā)建設(shè)、銷售和消費(fèi)使用這三個(gè)不同階段產(chǎn)權(quán)在不同產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進(jìn)而兩個(gè)合同在簽訂主體、簽訂時(shí)間、有效期限、終止條件等都有所差異。”

　　（一）簽訂主體不同前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于在新建物業(yè)的業(yè)主入住前，首次業(yè)主大會(huì)尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志以及業(yè)主大會(huì)還不能統(tǒng)一業(yè)主意見來決定是否選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)必要。為了維護(hù)正常的物業(yè)秩序，保護(hù)業(yè)主現(xiàn)實(shí)的合法利益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，用以約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為。一方面，在物業(yè)未銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)的第一業(yè)主，有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從法理角度來看也是許可的；另一方面，從合同的相對(duì)性規(guī)則出發(fā)，前期物業(yè)服務(wù)合同不能對(duì)第三人產(chǎn)生拘束力，這將會(huì)導(dǎo)致業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)而由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)管理費(fèi)用的局面。為克服這一弊端，各國或各地區(qū)開始改變這一契約僅具債權(quán)效力的狀態(tài)，而賦予其物權(quán)效力。普通物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，其職責(zé)之一就是代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并正式簽訂普通物業(yè)服務(wù)合同。（二）簽訂時(shí)間不同在實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開發(fā)”的情況比較多，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過程，從物業(yè)開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，還有一段過程，不僅這個(gè)過程需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理活動(dòng)的重要法律依據(jù)，其簽訂的時(shí)間是新建住宅的開發(fā)商出售住宅前，也就是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主實(shí)施業(yè)主自治管理。普通物業(yè)服務(wù)合同簽訂的時(shí)間一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后三個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個(gè)月。（三）有效期限不同為避免在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理空缺，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位有必要與其所選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同的過渡性合同，其有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)成立后與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的普通物業(yè)服務(wù)合同正式生效時(shí)終止。物業(yè)的銷售、入住的漸進(jìn)性造成業(yè)主大會(huì)首次召開時(shí)間不確定，而首次業(yè)主大會(huì)召開時(shí)間的不確定又決定了業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常是不確定的。前期物業(yè)服務(wù)合同期限的不確定，不僅影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)籌安排工作、降低交易成本、防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的混亂，誘導(dǎo)糾紛和矛盾。但是前期物業(yè)服務(wù)的期限是可以約定的。普通物業(yè)服務(wù)合同則是只要合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，且通過書面的形式簽訂，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立，這標(biāo)志著物業(yè)服務(wù)合同正式生效。普通物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，因此，當(dāng)事人需要對(duì)合同的期限進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計(jì)算期限的方法。“與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。”（四）終止條件不同盡管前期與普通物業(yè)服務(wù)合同都有約定的時(shí)效，都是附終止條件的合同，但二者的終止條件不同。前期物業(yè)服務(wù)合同在期限未滿時(shí)，如果業(yè)主組成了代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主大會(huì)，選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂了普通物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)入了正常的物業(yè)管理階段，前期物業(yè)服務(wù)合同將自動(dòng)終止，終止時(shí)間以業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)間為準(zhǔn)。另外，前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中，對(duì)解除合同的條件作出明確約定。與前期物業(yè)服務(wù)合同比較而言，普通物業(yè)服務(wù)合同有下列情形下之一時(shí)將會(huì)終止履行：約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，可以終止履行；物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除物業(yè)服務(wù)合同的，可以終止履行；因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，可以終止履行；物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，按照國家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算的，可以終止履行；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。綜上所述，前期與普通物業(yè)服務(wù)合同都以提供物業(yè)管理服務(wù)為主要內(nèi)容，是有關(guān)人們生活居住方面必要且重要的經(jīng)濟(jì)合同，辨析它們之異同，是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位以及業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系、正確適用相關(guān)法律、法規(guī)、處理好物業(yè)糾紛的關(guān)鍵，對(duì)保障物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展以及維護(hù)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序等意義重大。

　　三、前期與普通物業(yè)服務(wù)合同的相同之處

　　前期與普通物業(yè)服務(wù)合同是相互銜接、相互補(bǔ)充的兩類合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與有關(guān)委托方訂立物業(yè)服務(wù)合同。在物業(yè)管理過程中，委托人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體的權(quán)利和義務(wù)基本上由物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是一種平等主體之間的協(xié)議關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)的不同階段，作為物業(yè)管理提前介入的主要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著重要作用，而普通物業(yè)服務(wù)合同就是我們通常所說的物業(yè)服務(wù)合同，是物業(yè)管理的基本合同。

　　它們的相同之處主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）都屬于合同類型中的雙務(wù)、有償合同雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對(duì)等給付義務(wù)的合同，是實(shí)踐中最常見、最大量的合同。有償合同是指雙方當(dāng)事人取得利益均須支付對(duì)應(yīng)代價(jià)的合同。一般而言，雙務(wù)合同都是有償合同。前期與普通物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)有償合同，合同對(duì)簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)都做了明確的雙向規(guī)定，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對(duì)應(yīng)、相互依賴的。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主必須支付服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)事人雙方是一種等價(jià)交換關(guān)系，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則是質(zhì)價(jià)相符，服務(wù)費(fèi)用的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等由雙方當(dāng)事人自主約定。當(dāng)然，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于經(jīng)營策略考慮，也可能無償?shù)貫榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提供某些服務(wù)，但一般仍以有償為原則。（二）都屬于合同類型中的諾成、要式合同諾成合同是指不依賴標(biāo)的物的交付，只需當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同，它僅以雙方當(dāng)事人意思表示一致為合同成立的要件，交付標(biāo)的物為當(dāng)事人的給付義務(wù)，違反該項(xiàng)義務(wù)即產(chǎn)生違約責(zé)任。要式合同是指法律或當(dāng)事人要求必須具備特定形式的合同。前期與普通物業(yè)服務(wù)合同均屬于諾成、要式合同。只有經(jīng)過要約和承諾，并在相互信任的基礎(chǔ)上協(xié)商一致，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能訂立合同。同時(shí)，根據(jù)合同自由原則，當(dāng)事人有權(quán)選擇合同形式，因此，合同以不要式合同為常態(tài)，但對(duì)于一些重要的交易，法律常規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取特定的形式訂立合同。“要式合同與不要式合同的區(qū)別在于是否應(yīng)以一定的形式作為合同成立與生效的要件。”區(qū)分要式合同與不要式合同的主要意義在于，某些法律和行政法規(guī)對(duì)合同形式的要求可能成為影響合同效力的因素，前期與普通物業(yè)服務(wù)合同屬于諾成、要式合同，均有示范性文本以供借鑒。（三）客體是一致的，都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主之間基于前期與普通物業(yè)服務(wù)合同形成的交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位提供持續(xù)不斷的無形的物業(yè)管理服務(wù)，不僅包括對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護(hù)。在日常的物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)普通物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供具有公共性和綜合性等特點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。另外，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過程之中，當(dāng)然，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同提供的如管理遺留的掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)是通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容。