摘要：“房屋乃人安身立命之本[1],2011年8月《中華人民共和國(guó)婚姻法司法解釋三》[2]實(shí)施后，按揭房屋在離婚訴訟中的處理成了人們爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，其中以涉及夫妻房產(chǎn)的第十條[3]最受矚目。對(duì)于夫妻婚前或婚后按揭房產(chǎn)的權(quán)屬界定及房屋增值部分的分割問(wèn)題，全國(guó)各地方法院的判決結(jié)果亦相同。為此，本文擬就此類案件中有爭(zhēng)議的部分進(jìn)行分析,重點(diǎn)探究此類房屋的性質(zhì)認(rèn)定與增值部分的分割，并提出立法建議，以期對(duì)我國(guó)的司法實(shí)踐有所助益。

　　關(guān)鍵詞:按揭,增值財(cái)產(chǎn),性質(zhì)認(rèn)定,財(cái)產(chǎn)分割

　　一、按揭房屋概述

　　“按揭”來(lái)源于英文“mortgage”，是早期從香港傳入中國(guó)大陸的，原指“壓住”，后指對(duì)他物的擔(dān)保[4]。

　　按揭房屋是指將尚未投入使用的或在建的商品房對(duì)外出售，由購(gòu)房人以此房作抵押，交付部分首付款后，再向銀行借貸另外不足的款項(xiàng)購(gòu)買房屋的方式。

　　在我國(guó)，按揭房屋涉及到三個(gè)法律主體[5]，即按揭房屋的購(gòu)買人、房地產(chǎn)開發(fā)商或其他賣房人和提供貸款的銀行。在三個(gè)法律主體之間中存在四種法律關(guān)系，其一，按揭房屋購(gòu)買人與開發(fā)商之間房屋買賣合同關(guān)系;其二，按揭房屋購(gòu)買人與銀行之間的借貸合同關(guān)系;其三，按揭購(gòu)房人以房屋為抵押標(biāo)的與按揭銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系;其四，房地產(chǎn)開發(fā)商與按揭銀行之間的因保證發(fā)生的法律關(guān)系。

　　二、英美法系國(guó)家處理離婚訴訟中按揭房屋的學(xué)說(shuō)

　　(一)初始所有權(quán)理論。

　　即劃定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)取得的第一時(shí)間來(lái)進(jìn)行分類。一個(gè)典型的案例是丈夫在婚前購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，并且交付了定金，同時(shí)簽訂了分期付款合同并以抵押物作擔(dān)保，夫妻雙方結(jié)婚后，用夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)支付房款并贖回了抵押物。后來(lái)雙方離婚時(shí)，妻子要求對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)予以分割。法院根據(jù)初始所有權(quán)理論，對(duì)妻子的請(qǐng)求不予支持。

　　(二)基金來(lái)源理論。

　　在美國(guó)的馬里蘭州所采取的就是資金來(lái)源理論，他們對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得不是以時(shí)間來(lái)確定的，而是根據(jù)該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的基金來(lái)源來(lái)確定的。美國(guó)的哈珀(harper)[6]婚前購(gòu)買了一塊空地，用婚后夫妻財(cái)產(chǎn)在該土地上建筑了婚姻住所。在離婚時(shí)，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。法院財(cái)產(chǎn)分為婚姻財(cái)產(chǎn)和非婚姻財(cái)產(chǎn)兩類分割，并根據(jù)資金的投入情況按比例劃分財(cái)產(chǎn)份額，從而使雙方的投入得到公平的回報(bào)。

　　(三)質(zhì)變理論。即夫妻之間的共同財(cái)產(chǎn)在特定的情況下也可以轉(zhuǎn)化為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在一方將婚前或婚后的個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻間的財(cái)產(chǎn)混合而無(wú)法分離時(shí)，則說(shuō)明該方愿意將其個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻財(cái)產(chǎn)混合而公平分割[7]。

　　(四)關(guān)于個(gè)人財(cái)產(chǎn)增值的理論

　　美國(guó)有些州適用資金來(lái)源的理論對(duì)另一方配偶所做貢獻(xiàn)而增值的財(cái)產(chǎn)視為婚姻財(cái)產(chǎn)，而有的州則不視為夫妻婚姻財(cái)產(chǎn)，如從事家務(wù)勞動(dòng)等非直接的貢獻(xiàn)。但是到80年代末期，一些州一般認(rèn)定增值部分財(cái)產(chǎn)為夫妻婚姻財(cái)產(chǎn);英國(guó)1970年《英國(guó)婚姻訴訟和婚姻財(cái)產(chǎn)法》規(guī)定，如果夫妻中的男方女方雙方以貨幣等的價(jià)值對(duì)財(cái)產(chǎn)的增值做出了貢獻(xiàn)，并且此方對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的收益有使用權(quán)，無(wú)論貢獻(xiàn)大小都可以根據(jù)自己的貢獻(xiàn)取得一定份額財(cái)產(chǎn)，除非雙方有協(xié)議。

　　三、我國(guó)離婚訴訟中處理按揭房屋的法律規(guī)定

　　上海市高級(jí)人民法院認(rèn)為對(duì)于按揭房屋，如果當(dāng)事人雙方均有出資，但出資比例懸殊，且婚后雙方并未共同生活，或雖然共同生活時(shí)間較短的，且有雙方的出資，可認(rèn)定共同財(cái)產(chǎn)，否則為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。江蘇省高院一般認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)如一方婚前已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，并登記在該方名下，認(rèn)定房屋個(gè)人財(cái)產(chǎn);河南省高院認(rèn)為，一方婚前出資購(gòu)買按揭房屋的，用婚后家庭共同財(cái)產(chǎn)償還的，購(gòu)房所欠的債務(wù)，應(yīng)視為夫妻共同債務(wù)。

　　四、按揭房屋在離婚訴訟中的處理方法之探討

　　(一)離婚訴訟中處理按揭房屋不同情形的細(xì)化

　　在現(xiàn)有的研究和學(xué)者文獻(xiàn)中，有的討論房屋的歸屬問(wèn)題，有的涉及到房屋的增值部分的分割問(wèn)題，作者認(rèn)為應(yīng)參考多種情況：

　　1.按房屋產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬

　　婚前取得房產(chǎn)證，登記在一方名下，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行還貸，如果夫妻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短，共同還款數(shù)額較少時(shí)，根據(jù)我國(guó)《婚姻法》和司法解釋的規(guī)定[8]，應(yīng)當(dāng)歸婚前購(gòu)買一方所有，增值部分給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;如登記在一方名下，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款時(shí)間較短的，應(yīng)認(rèn)定為取得房產(chǎn)證一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn);若署雙方名字的，結(jié)婚后共同償還銀行貸款的，應(yīng)認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)。

　　2.按資金的來(lái)源確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬

　　婚前一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)交付首付款，房屋登記在一方名下的，應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn);婚前雙方共同出資交首付款的，房產(chǎn)證登記在雙方名下的，應(yīng)認(rèn)定該房屋為共同財(cái)產(chǎn);由一方父母出資交付首付款，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在另一方名下的，按照婚姻法司法解釋的規(guī)定，一般應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn);房屋產(chǎn)權(quán)證登記在另一方名下的，按照婚姻法司法解釋[9]的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　3.按購(gòu)房目的劃分房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬

　　對(duì)于投資性住房，一般是在夫妻滿足了生活居住用房后購(gòu)買的住房，如一方屬于婚前投資，已經(jīng)交付了首付款，且已經(jīng)取得登記在一方名下的房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn);一方婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資購(gòu)買的按揭房屋，如果登記在一方名下，在婚后用的依然是個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還銀行還貸款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn);一方婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買按揭房屋，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，即使登記在一方名下的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　(二)按揭房屋的增值部分的分割

　　婚姻法司法解釋(三)》規(guī)定，對(duì)按揭房增值部分只給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償有失公允，且我國(guó)婚姻法立法中沒(méi)有界定家務(wù)勞動(dòng)的價(jià)值，那么對(duì)于全職太太在家庭照顧子女的一方必然對(duì)房屋的增值部分沒(méi)有任何權(quán)利，只給相應(yīng)的補(bǔ)償不利于中國(guó)家庭的穩(wěn)定和青少年的成長(zhǎng)。在此，筆者認(rèn)為，對(duì)于夫妻雙方在婚前按揭購(gòu)買房屋的增值部分處理，應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：

　　第一，如果房屋被認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，另一方承擔(dān)了房屋的管理、修繕或主要家務(wù)勞動(dòng)的，應(yīng)認(rèn)定做出貢獻(xiàn)的另一方對(duì)增值財(cái)產(chǎn)享有一定份額或者應(yīng)認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn);

　　第二， 我們要立足于中國(guó)目前的實(shí)際情況，考慮增值部分的分割。近十年來(lái)，房?jī)r(jià)的飆升使得房屋價(jià)值翻了一番甚至幾番，如果簡(jiǎn)單地把增值部分認(rèn)定為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，給另一方不確定的補(bǔ)償，就違背了婚姻法的立法精神，難以構(gòu)建一個(gè)居者有其屋的和諧社會(huì)，如果一句簡(jiǎn)單的“補(bǔ)償”就把多年的努力一筆勾銷， 難免有失公平。

　　因此，筆者認(rèn)為盡管一方婚前房產(chǎn)被認(rèn)定歸個(gè)人所有，但該房產(chǎn)在婚后的增值部分應(yīng)屬于共同財(cái)產(chǎn)。

　　五、對(duì)立法的建議

　　(一)建立按揭房屋取得時(shí)效制度

　　《物權(quán)法》草案在第65 條至第86 條專門規(guī)定了取得時(shí)效制度。按照該規(guī)定，應(yīng)建立夫妻按揭房屋的取得時(shí)效制度。另外1993年《婚姻法司法解釋》[10]作者認(rèn)為，在中國(guó)的特殊背景下，房產(chǎn)的價(jià)值越來(lái)越高，建立取得時(shí)效制度對(duì)于婚后夫妻共同還貸款多年的另一方，更為公共平。因此建議，夫妻雙方對(duì)婚前按揭購(gòu)房、共同還貸且婚姻關(guān)系存續(xù)達(dá)到10年以上(含10年)的，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，扣除一方婚前首付款加算銀行同期利息，其余部分由夫妻雙方共同分割。

　　(二)建立婚前房產(chǎn)約定制度

　　在英美國(guó)家，大多數(shù)的人都有訂立婚前協(xié)議的習(xí)慣。英國(guó)2009年審理的一個(gè)典型案件時(shí)承認(rèn)了卡特琳和前夫尼古拉的婚前協(xié)議具有法律效力[11]。在我國(guó)，因受封建傳統(tǒng)思想的影響，熱戀中的男女因擔(dān)心談財(cái)傷情，不好開口約定財(cái)產(chǎn)歸屬事宜，一旦婚姻破裂，便埋下了隱患。因此，作者建議，我國(guó)應(yīng)當(dāng)在《婚姻法》或《婚姻登記條例》中提倡婚前按揭房屋的婚前約定，將其作為結(jié)婚的前置程序，并詳細(xì)列明協(xié)議事項(xiàng)及條款，將爭(zhēng)議解決在萌芽之中，以便減少離婚時(shí)的糾紛。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]薛寧蘭，金玉珍合編：《親屬與繼承法》，北京，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2009年6月.

　　[2]薛寧蘭著：《社會(huì)性別與婦女權(quán)利》，北京，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2008年3月.

　　[3]巫昌禎主編：《婚姻家庭法新論》，北京，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年7月版.

　　[4]楊大文，馬憶南合編：《婚姻家庭法(一)》，北京，北京大學(xué)出版社，2004年5月版.

　　[5]邵杰：“離婚時(shí)按揭房屋的分割問(wèn)題研究”，內(nèi)蒙古大學(xué)碩士學(xué)位論文，2010年5月.