摘　要：房產(chǎn)交易是一種極具專業(yè)性的交易，但購房時絕大多數(shù)的人都不是房產(chǎn)交易的專業(yè)人士，尤其是在二手房交易中，買賣雙方都是非專業(yè)人士，在交易中存在的一些危險性信息，一旦發(fā)生糾紛就很有可能導(dǎo)致自身權(quán)益受到傷害，本文即以二手房交易為例研究房產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險以及防范措施，以期能為相關(guān)人員提供參考借鑒之處。

　　關(guān)鍵詞：論文,房產(chǎn)交易,購房合同,防范策略

　　隨著社會市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也得到了快速的發(fā)展，同時市場交易的形式逐漸向著多元化發(fā)展，法律關(guān)系也是變得更加復(fù)雜化。房產(chǎn)交易的形式、種類有很多，不同的交易需要具備的條件、遵守的程序及所需相關(guān)手續(xù)也有所不同，交易較為復(fù)雜。我國的房產(chǎn)交易主要有商品房和二手房兩類，其中由于二手房交易權(quán)屬的多樣性及交易方多為個人之間等因素的影響，使得二手房交易比新商品房交易更為復(fù)雜，其法律風(fēng)險發(fā)生的可能性也更大，本文即主要以二手房交易為主對房產(chǎn)交易中的風(fēng)險進(jìn)行分析。

　　1、夫妻房產(chǎn)共有糾紛

　　在處理這類法律問題中需要遵循兩個原則，如果房產(chǎn)是夫妻雙方共有財產(chǎn)，一方在出賣房屋時若是沒有經(jīng)過另一方的同意，所簽訂的買房合同就是無效的。如果房產(chǎn)僅僅登記在夫妻一方名義下，沒有經(jīng)過另外一方同意而簽訂買賣合同，若果第三方不是惡意獲得不動產(chǎn)，所簽訂的合同就是有效的。

　　依照我國《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)所有人有權(quán)利追回?zé)o處分權(quán)人所簽訂的買賣合同。在法律中還規(guī)定除了，如果受讓人受讓不動產(chǎn)屬于善意，價格合理，同時轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的過程中依照法律程序簽訂了相關(guān)意見書，受讓人有權(quán)獲得不動產(chǎn)。在此條令中明確指出了即使夫妻雙方在不經(jīng)另外一方甲同意下將夫妻共有房產(chǎn)賣給第三方，只要第三方是善意購買該房屋，那么所簽訂的合同就是有效的。依照我國不動產(chǎn)物權(quán)公示公信原則，法律上認(rèn)可的不動產(chǎn)權(quán)利人是指登記的不動產(chǎn)權(quán)利人，購買方在登記處的信賴下完成了房屋交易，因此購買方就認(rèn)為甲是該房屋的權(quán)利人，如果在簽訂協(xié)議前，購買方并沒有查詢甲方是否結(jié)婚，此時如果在法律上認(rèn)定所簽訂的購房合同無效顯然對購買方來說不公平。如果購買方在明知房產(chǎn)屬于夫妻雙方共有的情況，也是到簽訂購房合同可能會損害到乙方的權(quán)利下，此時簽訂的購房合同就認(rèn)為是無效的。因此在購房期間為避免發(fā)生不必要的糾紛，需要提前調(diào)查房主的婚姻關(guān)系，若是發(fā)現(xiàn)賣方已婚，可以要求簽訂夫妻雙方同意書。

　　2、為減稅而簽訂的“陰陽合同”糾紛

　　在房產(chǎn)交易中，部分購買當(dāng)事人為了少繳納順款，往往會說服另一方當(dāng)事人降低在交房產(chǎn)交易中心備案的合同中約定的房價，同時雙方已正常市場價格另行簽訂合同，這是簽訂的合同視具體情況看作為無效或者部分無效。

　　在我國的《合同法》中規(guī)定除，針對惡意串通造成國家或者是第三人利益受損的合同視作無效，也規(guī)定除，無效的合同沒有法律約束力，合同部分無效，不影響其他部分的有效。在現(xiàn)實(shí)中的司法實(shí)踐中，針對雙方所簽訂的陰陽合同，認(rèn)為是部分無效合同，所簽訂的價格無效，但是其他條款有效。買賣雙方所簽訂的合同是買賣房產(chǎn)，目的不是躲避稅收，因此在合同中簽訂的有關(guān)逃避國家稅收的內(nèi)容是無效的，在法院中不會得到支持。在進(jìn)行購房中，建議以實(shí)際房產(chǎn)交易交割蘭簽訂合同，避免后期引起的糾紛。

　　3、貸款導(dǎo)致的過戶糾紛

　　在房屋購買過程中，需要大量資金，針對資金不足的情況會選擇貸款的方式購買房屋，在購房中可能出現(xiàn)購買方未通過銀行貸款審核，而導(dǎo)致賣方不愿意過戶的情況，這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到，針對這種情況需要根據(jù)簽訂的合同來做出正確的選擇。在合同中一般存在三種約定方式，若果銀行貸款未獲取，在過戶當(dāng)日以現(xiàn)金補(bǔ)足;單款沒有得到審批，任意一方有權(quán)解除合同，需要指出的是，這個條約對于購房方來說比較有利，不會損害到購買方的權(quán)益，還有一種情況就是沒有作出約定，這是需要根據(jù)合同的其他條款來確定雙方的責(zé)任。

　　針對在購房中出現(xiàn)的這種情況，建議購買方密切關(guān)注貸款的進(jìn)程，并注意簽訂合同中的相關(guān)事項(xiàng)，若是沒有可以做出明確的規(guī)定，在買賣合同的簽訂中最好增加賣方有責(zé)任幫助購買方獲得貸款。

　　4、房屋帶租約出售糾紛

　　二手房市場是房地產(chǎn)市場的主要組成部分，從國內(nèi)現(xiàn)實(shí)情況來過，大量的二手房在出讓前處于租賃狀態(tài)，這就使得二手房交易與商品房交易相比，多出了買賣雙方與承租人的關(guān)系，賣方在未經(jīng)租客同意情況下而簽訂的買賣合同是無效的，這個情況在現(xiàn)實(shí)中存在很多。在我國的《合同法》中規(guī)定除，針對房主在租賃期間所簽訂的賣房合同，需要在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，而且承租人擁有優(yōu)先購買權(quán)，若是沒有通知租客，所簽訂的買賣合同視作有效，在法律中做出了詳細(xì)的解釋，如果房主在簽訂買賣合同中損害到了承租人的利益，承租人有權(quán)獲得賠償。因此，在二手房交易中，賣方必須以書面形式在房屋出出售前告知承租人，所告知的內(nèi)容包括成交價格、付款時間、方式、交房時間等主要的交易條件，由承租方簽字確認(rèn)后，方可出售房屋;在簽訂買賣合同中，可要求承租人出具書面意見，或是將其作為合同的一方，在保證承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)的情況下，方可簽訂房屋合同，以避免后期的糾紛。同時買方也應(yīng)謹(jǐn)慎從事，需詳細(xì)了解承租人租期、租金等租約的具體情況，判斷租期是否會影響房屋交付、裝修、租金是否合理等，并對承租人優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行核實(shí)，確保賣方盡到通知義務(wù)、承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)后，再簽訂合同。

　　5、定金支付后一方違約糾紛

　　在我國的《合同法》中規(guī)定除，當(dāng)事人可以采用現(xiàn)金來作為擔(dān)保，在債務(wù)人履行債務(wù)后，可以收回現(xiàn)金，若是付定金的一方?jīng)]有履行自己的責(zé)任，那么所支付的定金是沒有權(quán)利收回的，如果違約方是另外一方，就需要以雙倍的定金返還給付給付定金的一方。

　　雖然在《合同法》中有著非常明確的規(guī)定，但是在實(shí)際生活中，還存在賣方支付定金，但那時沒有簽訂訂房產(chǎn)居間協(xié)議的情況，無論是在房屋面積、價格，還是在是支付形式上都沒有做出約定，在這種情況下一方出現(xiàn)違約情況，從法律上就很難認(rèn)證出誰是違約方。因此購買方在支付定金中，需要簽訂合同，在合同中還需要明確標(biāo)識房屋信息，避免后期的引起的法律糾紛。此外，需要注意的是，在支付定金的合同條款中有時會出現(xiàn)使用“訂金”的不規(guī)范現(xiàn)象，但法律上并沒有“訂金”的概念，因此起草合同時需注意這一點(diǎn)，以保證合同的有效性。

　　除了以上幾種法律糾紛之外，還存在賣方在出售房屋時沒有房產(chǎn)證的情況，依照我國法律規(guī)定，針對沒有房產(chǎn)證的房屋是禁止轉(zhuǎn)讓的，也規(guī)定出了商品房的轉(zhuǎn)讓問題，賣方雖然沒有獲得房產(chǎn)證，但是有權(quán)利處置房屋，因此所簽訂的合同是有效的，法院在進(jìn)行判決時是很難講合同判為無效。建立購買方在簽訂合同之前要求賣方出示房產(chǎn)證明，避免后期引起的糾紛。

　　結(jié)束語：

　　購房對于中國人來說是頭等大事，我國的房地產(chǎn)行業(yè)可以使用瘋狂進(jìn)行表示，房價節(jié)節(jié)攀升，在房產(chǎn)交易中可能存在各種各樣的情況，本文主要以二手房交易中存在的常見風(fēng)險為例，論述房產(chǎn)交易中常出現(xiàn)的法律風(fēng)險以及防范措施，除了本文所論述的房產(chǎn)交易的風(fēng)險之外，還有其他的風(fēng)險需要謹(jǐn)慎對待，在簽訂房產(chǎn)合同中，建議買賣雙方請專業(yè)律師參與合同的簽訂，避免糾紛的發(fā)生。

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