摘要：本文從保障性住房與住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵以及關(guān)系入手，認(rèn)為保障性住房建設(shè)給住宅產(chǎn)業(yè)化一個(gè)絕佳的發(fā)展機(jī)會(huì)同時(shí)保障性住房建設(shè)需要住宅產(chǎn)業(yè)化。結(jié)合我國保障性住房提供方面存在的主要問題分析住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對(duì)保障性住房供給的推動(dòng)機(jī)制，提出了相應(yīng)的措施與建議。
　　關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)業(yè)化 保障性住房 供應(yīng)
　　國內(nèi)保障性住房的提供模式與住宅產(chǎn)業(yè)化研究現(xiàn)狀。李忠富提出了住宅產(chǎn)業(yè)化的概念[1]，鄧大偉,諸大建基于住房屬性提出保障性住房提供的強(qiáng)制性指標(biāo)配建模式[2]，徐姍姍分析了建立保障性住房與住宅產(chǎn)業(yè)化的互促機(jī)制[3]，方壯志討論了經(jīng)濟(jì)適用房的外部性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率問題[4]，馮念一，陸建忠，朱嬿分析考慮了保障性住房建設(shè)模式[5]。國際方面，英國、德國、新加坡等國家不僅利用需求方補(bǔ)貼的方式來進(jìn)行住房保障，而且政府都曾經(jīng)通過興建大量公共住房來解決低收入家庭的住房問題。本文將在這些研究的基礎(chǔ)上，分析保障性住房與住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵以及關(guān)系，我國保障性住房提供方面存在的主要問題以及住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對(duì)保障性住房供給的推動(dòng)機(jī)制，提出以住宅產(chǎn)業(yè)化方式提供保障性住房的措施建議。
　　一、保障性住房與住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵以及關(guān)系
　　（一）住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵
　　住宅產(chǎn)業(yè)是以住宅為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)日本學(xué)者谷重雄將住宅產(chǎn)業(yè)定義為“將縱向的日本標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類的各個(gè)領(lǐng)域中與住宅有關(guān)部分橫向聯(lián)結(jié)起來作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域”，而住宅產(chǎn)業(yè)化就是“各關(guān)聯(lián)企業(yè)的活動(dòng)系統(tǒng)化”、“生產(chǎn)銷售的現(xiàn)代化”和“企業(yè)體系化”[6]。
　　關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)在含義，我國學(xué)者一般認(rèn)為其主要體現(xiàn)在五個(gè)方面:一是住宅體系標(biāo)準(zhǔn)化;二是住宅部品化;三是住宅生產(chǎn)工業(yè)化;四是住宅生產(chǎn)經(jīng)營一體化;五是住宅協(xié)作服務(wù)社會(huì)化。住宅產(chǎn)業(yè)化以節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保五個(gè)方面為著眼點(diǎn)，以低級(jí)生產(chǎn)方式向高級(jí)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉较颍�以科技進(jìn)步推動(dòng)住宅技術(shù)原始性創(chuàng)新、集成創(chuàng)新和消化、吸收再創(chuàng)新為動(dòng)力的住宅產(chǎn)業(yè)化是轉(zhuǎn)變住宅產(chǎn)業(yè)高投入、高消耗、低產(chǎn)出、低效益粗放式發(fā)展模式、實(shí)現(xiàn)科技引領(lǐng)和支撐住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，提高住宅質(zhì)量和性能、降低能耗和污染的根本途徑。本文認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，用制造業(yè)的精細(xì)質(zhì)量管理模式來管理住宅建造的整個(gè)過程，以達(dá)到提高住宅的整體質(zhì)量、提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率、減少資源浪費(fèi)的目標(biāo)。
　　（二）保障性住房概念
　　保障性住房是國家為解決中低收入者的居住問題而提出的，指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。
　　保障性住房與一般住宅最大的不同在于它的“保障性”特質(zhì)。其建設(shè)的目的不是獲利，而在于“保障”。使用上，保障性住房有“三個(gè)限定”：限定供給對(duì)象，限定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，限定租金和售價(jià)。保障性住房針對(duì)特定的供給對(duì)象;作為必需品，保障性住房不應(yīng)也不會(huì)建造得很豪華，因此需要限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);租金和售價(jià)的限制是保障性住房社會(huì)保障作用的直接體現(xiàn)，實(shí)際上是對(duì)租戶和購買者進(jìn)行補(bǔ)貼。正是通過這三個(gè)限定，保障性住房才能真正起到保障的作用。
　　保障性住房的特點(diǎn)決定了政府會(huì)通過某種形式參與到它的建設(shè)過程當(dāng)中。政府、開發(fā)商、承建商等干系人共同建成保障性住房的過程以及過程中各方之間的關(guān)系，就是我們所說的建設(shè)模式。合理的建設(shè)模式能夠一定程度上預(yù)防保障性住房的建設(shè)中出現(xiàn)問題，但建設(shè)模式也只是一方而，保障性住房要充分發(fā)揮作用，分配方式等其他因素也起著重要的作用，此處不進(jìn)行過多討論。
　　（三）住宅產(chǎn)業(yè)化、保障性住房二者關(guān)系
　　1.產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化是保障性住房發(fā)展方向
　　保障性住房的購買人群多數(shù)是實(shí)現(xiàn)住房的從無到有，不是側(cè)重于改善型居住需求。這也就決定了保障性住宅的基本特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)、實(shí)用。當(dāng)然，基本的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不能夠降低。要控制成本就要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，這也是保障性住房的未來發(fā)展方向。對(duì)于這類住宅產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)化是達(dá)到控制成本的最有效途徑：戶型類型盡量少，建筑節(jié)點(diǎn)盡量簡潔，各種部件包括檐口、門窗、臺(tái)階等盡量大規(guī)模工廠定制、集約化生產(chǎn)。而不是像現(xiàn)在都是現(xiàn)場(chǎng)施工，靠缺乏專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)的農(nóng)民工來完成。如果改由工廠化生產(chǎn)，甚至買來獨(dú)立住宅自行購買統(tǒng)一的部件進(jìn)行組裝，先進(jìn)的生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)的部件配套對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)也將是有效的保證。這樣，保障性住房才能真正實(shí)現(xiàn)近年來我們國家提倡的建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的理念。
　　把住宅產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)和生產(chǎn)管理方式應(yīng)用于保障性住房不會(huì)降低住宅產(chǎn)業(yè)化的水平和形象，因?yàn)楣�業(yè)化的前提是標(biāo)準(zhǔn)化，和產(chǎn)品的檔次沒有太大關(guān)系，而保障性住房恰恰符合標(biāo)準(zhǔn)化的要求，因此可以將保障性住房作為住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)驗(yàn)田推廣應(yīng)用，體現(xiàn)保障性住房建設(shè)的創(chuàng)新思路。要克服對(duì)工業(yè)化的懷疑、畏懼心理，堅(jiān)定信心，積極推進(jìn)。
　　由于保障性住房標(biāo)準(zhǔn)化程度較高而個(gè)性化需求較低且規(guī)模巨大，一旦實(shí)現(xiàn)規(guī)模生產(chǎn)，成本也會(huì)降到現(xiàn)有生產(chǎn)方式水平。因此，住宅產(chǎn)業(yè)化能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)提供重要的技術(shù)支持，并成為住宅建設(shè)領(lǐng)域可持續(xù)發(fā)展的重要途徑之一。
　　2.保障性住房建設(shè)給住宅產(chǎn)業(yè)化提供了廣闊發(fā)展的舞臺(tái)
　　由于保障性住房的建設(shè)規(guī)模巨大、標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，用戶的個(gè)性化需求較低，剛好為住宅產(chǎn)業(yè)化提供了難得的市場(chǎng)機(jī)遇和發(fā)展空間。我們可以面向這個(gè)產(chǎn)品，把標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、工業(yè)化的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)方式應(yīng)用進(jìn)去，實(shí)現(xiàn)保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、工業(yè)化生產(chǎn)。從歐美和香港的發(fā)展看，面向中低收入者的住宅產(chǎn)品很多都是工業(yè)化方式生產(chǎn)的，國際經(jīng)驗(yàn)業(yè)已表明保障性住房是適合工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的。
　　二、保障性住房提供方面存在的主要問題
　　我國保障性住房提供方面還處于初級(jí)階段，還處于粗放型階段，其表現(xiàn)是高品質(zhì)質(zhì)量需求與落后生產(chǎn)方式的矛盾，特點(diǎn)為：“四低二高”：工業(yè)化水平低、成套技術(shù)集成度低、勞動(dòng)生產(chǎn)率低、住宅的綜合質(zhì)量低；資源消耗高、住宅生產(chǎn)造成的污染程度高。粗放型的住宅生產(chǎn)方式，不適合可持續(xù)發(fā)展、走新型工業(yè)化道路的要求，不適應(yīng)改善居民住宅質(zhì)量的需要。
　　三、住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展對(duì)保障性住房供給的推動(dòng)機(jī)制
　　（一）住宅產(chǎn)業(yè)化能提高保障性住房建設(shè)效率，強(qiáng)制性產(chǎn)業(yè)化配建有利于保障對(duì)象積極參與和低收人群體的混合聚居。對(duì)于保障性住房供給中數(shù)量少這一問題，導(dǎo)致其結(jié)果的因素較多，比如其中一個(gè)重要因素就是缺少對(duì)參與保障性住房建設(shè)企業(yè)的激勵(lì)和監(jiān)督機(jī)制，如果采用保障性住房能采取住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式，政府對(duì)在工廠中生產(chǎn)的住宅產(chǎn)品的數(shù)量將更容易控制;此外，如果想通過補(bǔ)貼生產(chǎn)者的手段來刺激產(chǎn)品生產(chǎn)，該項(xiàng)激勵(lì)措施也會(huì)更容易奏效。解困型保障住房的資金來源主要由居住人、政府和投資權(quán)銷售收入幾方面組成，個(gè)人承擔(dān)部分也可以由政府墊付，日后通過租金方式收取。基本型保障住房的資金來源主要由居住人和投資權(quán)銷售收入組成,個(gè)人承擔(dān)部分按保障等級(jí)劃分承擔(dān)比例，主要是隨著保障面積的增大，個(gè)人承擔(dān)的比例也隨之增大，以此體現(xiàn)保障的公平性和政策的導(dǎo)向性。改善型保障住房的資金來源主要由居住人和投資權(quán)銷售收入組成。改善型住房加大了居住人的承擔(dān)比例，以體現(xiàn)全民性和公平性。
　　（二）.住宅產(chǎn)業(yè)化能極大提高保障性住房質(zhì)量，更好地滿足人們的住房需求。
　　住宅產(chǎn)業(yè)化讓住宅在工廠中按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精密制造成為可能，而且質(zhì)量極易控制，這對(duì)政府監(jiān)督保障性住房建設(shè)企業(yè)相當(dāng)有利，尤其重要的是，這種工廠化生產(chǎn)模式也為中低收入居民參與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的制定和住房質(zhì)量的監(jiān)督提供了便利條件，住房質(zhì)量將有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投資終究還是一項(xiàng)民生工程，其最終目的就是更好地滿足社會(huì)弱勢(shì)群體的住房需求。
　　（三）建筑企業(yè)和建筑咨詢企業(yè)可以發(fā)揮更多的作用。住宅產(chǎn)業(yè)化可以使建筑企業(yè)和建筑咨詢企業(yè)以及由他們組建的企業(yè)集團(tuán)更好發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，使保障性住房的建設(shè)減少中間環(huán)節(jié)，同時(shí)使政府對(duì)于保障性住房的控制力增強(qiáng)。
　　四、以住宅產(chǎn)業(yè)化方式提供保障性住房的措施建議
　　從建設(shè)保障性住房入手，全面推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。首先應(yīng)制訂政府主導(dǎo)保障性住房資源制度。由于中低收入人群并非一個(gè)固定的群體需要有一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制。這時(shí)候需要實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政府回購制度，即政府擁有經(jīng)濟(jì)適用房資源的主導(dǎo)權(quán)。政府也應(yīng)擁有盡可能的住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)資源，以此保證保障性住房的價(jià)廉物美。同時(shí)，應(yīng)對(duì)相關(guān)主管部門及其官員建立監(jiān)督機(jī)制，從源頭上杜絕住房分配腐敗。
　　其次，在方式的選擇上，可以有以下幾種情況：在部分出讓的商品住宅用地上按一定比例配套建設(shè)保障性住房，在舊城舊區(qū)舊村改造中按一定比例配套建設(shè)保障性住房，具體實(shí)施辦法可以在進(jìn)一步商討并廣泛征求意見后出臺(tái)，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)中集中配套建設(shè)公寓、宿舍。
　　最后，籌建保障性住房的渠道創(chuàng)新。為改革和創(chuàng)新保障性住房建設(shè)模式，總結(jié)出以下籌建保障性住房的渠道：政府直接投資組織建設(shè)，鼓勵(lì)企業(yè)投資建設(shè)保障性住房，利用符合規(guī)劃調(diào)整原則的待建土地建設(shè)保障性住房，政府依法沒收的可以用于居住的住房，政府向社會(huì)統(tǒng)一購租的住房。

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