在高速城市化過程中,受土地產(chǎn)權(quán)限制及拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩氐挠绊?原農(nóng)村居民點(diǎn)開發(fā)成本提高,急于擴(kuò)展的城市首先傾向于開發(fā)成本較低的周邊地塊,使原農(nóng)村居民點(diǎn)逐漸成為都市海洋中的“孤島”。
　　東營(yíng)市的中心城---我國(guó)第二大油田勝利油田和中國(guó)石油大學(xué)駐地,規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)主要有6個(gè)街道辦事處,村居18個(gè),總占地面積840.1公頃，總建筑面積187.2萬平方米，總?cè)丝跒?.82萬人。城中村居布局分散,土地利用粗放。為節(jié)約利用土地,改善城市居民生活條件,近年來,東營(yíng)市通過政策拉動(dòng),典型帶動(dòng),依法運(yùn)作,扎實(shí)開展村居改造工作,節(jié)約集約用地,城市面貌大有改觀,城中村集體經(jīng)濟(jì)不斷壯大,人民生活水平有了顯著提高。
　　1城中村改造基本情況
　　自2004年以來，中心城村居改造涉及6個(gè)辦事處的17個(gè)居（村）委會(huì)。現(xiàn)已建成的有沙營(yíng)、辛鎮(zhèn)、南王屋、耿井、萬泉、中王屋、東營(yíng)、瑪瑯、劉家、哨頭、茶坡、孫路、北田等13個(gè)村居，占地2687畝，總建筑面積1310636平方米，涉及8080戶。在建的有耿井商品房、中王屋二期、哨頭二期、茶坡三期及勝園街道合村并點(diǎn)工程5處，總面積173074.05平方米。擬建的有7處，分別是耿井二期，擬建規(guī)模為200000平方米；南李三期，占地174畝；東營(yíng)村二期，建設(shè)規(guī)模為60000平方米；北王屋一期，占地73.5畝；西營(yíng)一期，占地141畝，建筑面積100000平方米；辛店二期，占地367畝，建筑面積200000平方米；姜家二期，占地10畝，建筑面積15000平方米。
　　城中村的改造工作已列入東營(yíng)市十一五規(guī)劃，根據(jù)《規(guī)劃》到2010年，東營(yíng)市將完成300人以上村莊規(guī)劃編制。規(guī)劃實(shí)施后，中心城區(qū)的城中村改造取得明顯效果。
　　2政府為村居改造提供堅(jiān)強(qiáng)保證
　　東營(yíng)市是在石油礦區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的新興城市,受過去“隨礦建鎮(zhèn)”模式的影響,中心城建設(shè)布局分散,土地利用粗放,特別是有18個(gè)村居散落在城區(qū)之內(nèi),環(huán)境質(zhì)量差,基礎(chǔ)設(shè)施不配套,浪費(fèi)了土地資源,影響了城市化進(jìn)程。為充分發(fā)揮土地資源效益,促進(jìn)城市和諧發(fā)展,2003年4月組建了東營(yíng)區(qū)中心城村居改造辦公室,具體負(fù)責(zé)中心城村居改造的組織、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理等工作,各街道也分別成立了領(lǐng)導(dǎo)小組和工作機(jī)構(gòu),明確目標(biāo)責(zé)任,實(shí)行重點(diǎn)調(diào)度,在人力、物力、財(cái)力等方面給予充分保障。在認(rèn)真調(diào)查和廣泛論證的基礎(chǔ)上,研究確定了“分類指導(dǎo)、一村一策,成熟一個(gè)改造一個(gè)”的工作思路,對(duì)領(lǐng)導(dǎo)班子強(qiáng)、改造難度小的村居,采取以村居為主的改造方式;對(duì)情況復(fù)雜、改造難度較大的村居,采取政府主導(dǎo)的改造方式,做到因村制宜,穩(wěn)步推進(jìn)。對(duì)工作中遇到的重大問題,區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)親自調(diào)度,分管領(lǐng)導(dǎo)靠到一線,有關(guān)部門和街道密切配合,及時(shí)采取有效措施,避免引發(fā)矛盾和不穩(wěn)定因素,確保了城區(qū)村居改造工作的順利進(jìn)行。
　　3充分調(diào)動(dòng)村居改造的積極性
　　城區(qū)村居改造情況復(fù)雜,資金投入大,部分居民顧慮較多,加之受傳統(tǒng)觀念的影響,參與改造的積極性不高。區(qū)委、區(qū)政府通過組織街道、村居干部和群眾召開座談會(huì)、外出參觀考察、算賬對(duì)比等形式,讓干部群眾充分看清了村居改造的當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。市政府對(duì)村居改造工作高度重視,從政策上給予最大優(yōu)惠,及時(shí)研究出臺(tái)了《東營(yíng)市中心城村居改造建設(shè)管理暫行辦法》。辦法規(guī)定:用于村居改造建設(shè)的土地,政府優(yōu)先規(guī)劃;村居現(xiàn)狀用地優(yōu)先保障用于本村居民住宅和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地,按協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù),土地收益全部用于村居改造建設(shè),本村居民住宅免交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套補(bǔ)助費(fèi);其余土地公開處置,土地收益及收取的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套補(bǔ)助費(fèi)主要用于村居改造的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這些政策充分體現(xiàn)了讓利于民的原則,最大限度地保障了群眾利益,減輕了村居改造的資金壓力,調(diào)動(dòng)了村居和群眾參與改造的積極性。
　　4消除居民后顧之憂
　　在城區(qū)村居改造工作中,東營(yíng)區(qū)堅(jiān)持依法推進(jìn)、規(guī)范運(yùn)作、妥善安置,統(tǒng)籌解決群眾關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題,努力消除居民生產(chǎn)生活上的后顧之憂。一是實(shí)施“足額補(bǔ)償安置”。對(duì)居民房屋的補(bǔ)償,分別按城市房屋拆遷評(píng)估補(bǔ)償辦法和征用土地年產(chǎn)值、地面附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2種方法計(jì)算補(bǔ)償數(shù)額,按最高數(shù)額給予居民補(bǔ)償。二是實(shí)施“優(yōu)惠安置”。居民購(gòu)買新建住宅,政府或村居給予補(bǔ)貼優(yōu)惠。如勝利街道辛鎮(zhèn)村改造,在無償補(bǔ)貼村民人均20m2住宅面積的基礎(chǔ)上,村民人均還可享受20m2的優(yōu)惠價(jià)格面積。三是實(shí)施“就業(yè)安置”。將舊村拆遷改造騰出的建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、物業(yè)管理等就業(yè)崗位,以及土方、砂石料運(yùn)輸?shù)扰R時(shí)性工作,優(yōu)先安排給居民。對(duì)居民進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),根據(jù)企業(yè)用工需求,優(yōu)先為居民提供就業(yè)機(jī)會(huì)。四是實(shí)施“保險(xiǎn)安置”。制定了《東營(yíng)區(qū)失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》、《關(guān)于失地農(nóng)民安置的意見》,將征地安置補(bǔ)助費(fèi)優(yōu)先用于交納居民養(yǎng)老保險(xiǎn),妥善解決居民生產(chǎn)生活和就業(yè)等實(shí)際問題,進(jìn)一步消除了后顧之憂,推動(dòng)了城區(qū)村居改造工作的順利開展。
　　5加快村居改造建設(shè)步伐（中王屋改造破題）
　　東營(yíng)區(qū)按照“先行試點(diǎn)、穩(wěn)步推進(jìn)”的思路,對(duì)各街道分別確定1～2個(gè)試點(diǎn)村,實(shí)行重點(diǎn)突破,以點(diǎn)帶面,取得了良好效果。文匯街道中王屋居委會(huì)地處城區(qū)繁華區(qū)域,總?cè)丝?81人,現(xiàn)狀居住用地12.63hm2,建筑面積4.04萬m2,容積率0.32。隨著城市的建設(shè)和發(fā)展,該居委會(huì)土地已全部被征用,群眾收入主要靠庭院內(nèi)房屋出租,是典型的“城中村”。東營(yíng)區(qū)委、區(qū)政府將中王屋改造確定為城區(qū)村居改造的“破題”工程,制定了無償提供每人20m2商業(yè)用房,另按優(yōu)惠價(jià)格限購(gòu)20m2商業(yè)用房等優(yōu)惠政策,切實(shí)搞好補(bǔ)償、安置,確保了村居改造的順利進(jìn)行。中王屋居委會(huì)改造后,現(xiàn)自身用地4.3hm2,節(jié)約土地8.33hm2,戶均擁有住宅180m2,商業(yè)用房267m2,僅房屋出租一項(xiàng),每年每戶收入可達(dá)4萬余元。通過實(shí)施村居改造,居委會(huì)還形成了5800萬元的集體固定資產(chǎn),集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。在試點(diǎn)村居的影響和帶動(dòng)下,全區(qū)列入改造范圍的城區(qū)村居全部啟動(dòng)了改造計(jì)劃,改造總面積312萬m2,目前已完成改造面積25.7萬m2,正在建設(shè)面積37.1萬m2。
　　6促進(jìn)城市快速協(xié)調(diào)發(fā)展
　　城區(qū)村居改造的全面實(shí)施,促進(jìn)了城市土地的節(jié)約集約利用,深化了城市發(fā)展內(nèi)涵,帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。一是盤活存量土地,騰出了城市發(fā)展空間。目前正在實(shí)施改造的9個(gè)城區(qū)村居,改造前居住用地面積497.30hm2,總建筑面積105.16萬m2,容積率為0.21;改造建設(shè)后居住用地面積101.51hm2,總建筑面積81.21萬m2,容積率為0.8,共騰出土地395.78hm2,為城市建設(shè)和發(fā)展創(chuàng)造了空間。如辛鎮(zhèn)村改造,共騰出土地122.93hm2,為東營(yíng)區(qū)新區(qū)建設(shè)提供了用地。二是集約高效利用土地,壯大了村居集體經(jīng)濟(jì)。以城區(qū)村居改造為契機(jī),各村居積極探索建立“三位一體”集體經(jīng)濟(jì)管理運(yùn)營(yíng)模式,以股份公司為載體,對(duì)土地征用(收回)后政府給予的安置土地進(jìn)行開發(fā),加快集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)了集體經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。如辛鎮(zhèn)村把原村集體資產(chǎn)轉(zhuǎn)為公司股份,成立了東營(yíng)辛昌置業(yè)有限公司,投資2億元與山東藍(lán)海集團(tuán)合資開發(fā)6.13hm2安置用地,建設(shè)五星級(jí)大酒店,預(yù)計(jì)年收益2000多萬元,人均收入5000多元。東趙居委會(huì)成立了山東鴻冠實(shí)業(yè)有限公司,投資2億元建設(shè)純產(chǎn)權(quán)式5A級(jí)商務(wù)寫字樓,與香港客商合作建設(shè)總投資5.1億元的鴻港醫(yī)院,2個(gè)項(xiàng)目投入使用后,居委會(huì)集體資產(chǎn)將突破15億元。三是優(yōu)化城市環(huán)境,城市品位迅速提升。通過實(shí)施城區(qū)村居改造,從根本上改變了村居的落后面貌,節(jié)約集約利用了土地,實(shí)現(xiàn)了城市布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的建設(shè)目標(biāo),促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧健康發(fā)展。
　　
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