隨著城市化進程的加快，對城市資源的利用程度越來越高，如何利用有限的城市資源推動城市的發(fā)展是城市管理的關鍵問題，本文主要探討整合城市建設要素資源的方法。

　　《城市中國》以“城市智慧與中國俱進”作為雜志定位，于2003年創(chuàng)刊，是國內獨一無二的一份城市研究型雜志。它具有鮮明的國際化視野，從政策、規(guī)劃、建筑、經(jīng)濟、人文、社會生態(tài)、商業(yè)形態(tài)等領域的各層面出發(fā)，全面剖析當代中國城市在全球化背景下的發(fā)展軌跡與思路。

　　隨著慈溪市經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和城市化進程的不斷推進,城市發(fā)展過程中的弊端日益顯現(xiàn),如交通擁堵、資源緊缺、環(huán)境污染、城中村改造等等,特別是交通問題,一直是城市發(fā)展的首要問題,而城中村改造,又是一個投資大、見效慢、過程復雜的綜合性工程。近年來,慈溪市委市政府提出了 “打造品質之城、共建幸福家園”的口號,想通過民生大投入,最大限度地增加市民幸福感受,將切實解決城市建設發(fā)展中存在的問題。筆者根據(jù)多年工作實際經(jīng)驗,認為合理整合城市建設要素資源,將有利于促進城市建設可持續(xù)發(fā)展。

　　一、整合城市建設要素資源的必要性分析

　　(一)受國際國內經(jīng)濟大環(huán)境影響,慈溪市經(jīng)濟發(fā)展上升趨勢減緩,雖然財政收入連續(xù)三年實現(xiàn)增長,但因民生保障資金類支出的不斷增加,城市建設財政投入資金量呈逐年下降趨勢。

　　(二)重大項目投入產(chǎn)出比由于受宏觀調控的影響,資金難以平衡,尤其是部分因拆遷期限延長、土地流拍等因素造成資金困難、成本增加的項目,在當前房地產(chǎn)市場不景氣的環(huán)境下,更加處于進退兩難的境地。

　　(三)雖然近年來,通過公開招商、委托代建、BT、BOT等項目招商合作方式吸引和集聚市內外社會資本、民間資本共同參與城市建設,嘗試通過多種建設模式解決資金保障問題。但由于近期國家對政府性融資平臺進行清理和限制,以及自身抵押物的缺乏,使得政府性項目融資困難重重,這對于投資巨大且周期較長的政府性城市基礎設施項目建設,將產(chǎn)生持續(xù)的考驗。

　　(四)慈溪現(xiàn)有國有資產(chǎn)量多面廣,但由于出租或出讓收入基本采用收支兩條線的管理模式,造成有些國有資產(chǎn)使用效率不高,有的甚至處于閑置沒有產(chǎn)出,同時卻要加大管理維護成本投入。一些國有資產(chǎn)權屬不清、權證不全、管理缺位等問題依然存在。

　　(五)政府財政性投資的特種許可行業(yè)社會化、市場化程度不高,收益率低。慈溪僅公交站牌、部分道路標牌涉足廣告出租收益,且收益不高,其他公園、停車場、道路等基礎設施項目均未在保障公益性和市場化運營方面探索出良好的平衡點,一定程度上影響了行業(yè)的再發(fā)展和社會的滿意度。

　　二、整合城市建設要素資源應遵循的原則

　　(一)有效整合城市建設要素資源,應遵循效益優(yōu)先原則

　　城市的建設和發(fā)展,是一個長期的過程。正確處理好社會效益和經(jīng)濟效益,是一個城市發(fā)展良好的前提和基礎。光靠純財政性投入不可能長久維持。因此,必須充分利用城市建設要素資源,在城市規(guī)劃中優(yōu)先考慮效益,在城市建設中優(yōu)先考慮效益,在城市管理中優(yōu)先考慮效益,才能為城市的發(fā)展提供強勁的動力和保障。

　　(二)有效整合城市建設要素資源,應遵循統(tǒng)籌互動原則

　　城市的建設和發(fā)展,必須有項目建設平臺。近年來,慈溪重點啟動實施了文化商務區(qū)、城南、城西等一批大的建設項目平臺。通過區(qū)塊平臺建設改造,不僅為推動區(qū)域經(jīng)濟轉型升級提供了硬件保障,更是有力推動了我市新型城市化進程加速發(fā)展。因此,做大做強項目平臺,就能為整個城市的發(fā)展綁上一個加速器。當然,在做大做強項目平臺的同時,也要注重統(tǒng)籌兼顧。因為做大做強項目平臺關鍵是建設資金的保障。單個項目建設平臺難以解決目前大投入建設格局,必須從全市的角度統(tǒng)籌利用建設要素資源,搭建籌資平臺,項目之間資金互通,從而為建設項目順利推進提供支撐。

　　(三)有效整合城市建設要素資源,應遵循創(chuàng)新實踐原則

　　有效整合城市建設要素資源,涉及各個部門和方方面面,有資產(chǎn)整合、資金籌措、政策因素、規(guī)劃因素、土地因素、人才因素等等。操作起來有一定難度,甚至于與一些規(guī)定有抵觸之處。必須大膽創(chuàng)新實踐,各部門也要通力合作,相互支持,實事求是,才能切實保障城市建設的順利開展。

　　三、整合城市要素資源的幾點思考

　　結合慈溪城市建設和發(fā)展現(xiàn)狀,合理有效整合城市要素資源,應重點做好以下幾方面工作。

　　(一)盤活存量資產(chǎn),加強資金使用管理

　　對建設、財政、國資、土地等相關部門和各項目指揮部現(xiàn)有的土地和房產(chǎn)進行全面的分類、歸集和評估,摸清家底,理清權屬關系,落實房產(chǎn)土地權證。強化國有資產(chǎn)的保值增值,對一些良性國有資產(chǎn)通過出讓、抵押、租賃等方式,最大限度地體現(xiàn)出價值,回攏建設資金。出臺國有存量房產(chǎn)處置的稅費減免政策,特別對拆遷安置房的出讓,建議全額退稅,為最大限度地盤活國有存量資產(chǎn)提供政策扶持。同時,加強對財政性投資建設項目審核和管理,杜絕資金浪費。

　　(二)加大融資力度,做大做強項目平臺

　　一是建立全市建設投融資信息管理體系,具體包括金融調控和監(jiān)管體系,從投資體系、金融體系和風險體系入手,建立起多元化、多層次的基金融資、債券融資、擔保融資為主要形式的全市統(tǒng)一的投融資平臺管理體系,統(tǒng)一協(xié)調解決融資工作中的困難和問題,統(tǒng)籌、合理使用籌措資金,促進融資資源效能最大化。

　　二是針對當前城市建設平臺抵押物缺乏,造成融資困難的問題,進一步挖掘抵押物范圍,借力其他部門的資源進行抵押融資,盤活國有資產(chǎn),增強融資功能,一定程度緩解城市建設融資難題。

　　三是針對目前城市建設平臺資金短缺現(xiàn)狀,既要對它“輸血”,又要使它自己能“造血”。“輸血”方式為將部分國有資產(chǎn)優(yōu)質資源劃入城市建設平臺進行資產(chǎn)性補充。“造血”方式為要增加城市建設平臺開發(fā)功能。對部分區(qū)塊和項目自行開發(fā),自主經(jīng)營。或與鎮(zhèn)(街道)資產(chǎn)經(jīng)營公司以及村(社區(qū))經(jīng)濟合作社合作開發(fā)。特別是目前房地產(chǎn)不景氣、地價低的情況下,只要地塊區(qū)域好,自行開發(fā)經(jīng)濟效益潛力較大。同時賦予城市建設平臺城市資源、空間方面特許經(jīng)營權。如開展燃氣加氣站等城市燃氣、供熱、供氣、發(fā)電等方面的特許經(jīng)營等等。