近幾年最熱的話題莫過于“房價上漲”，買房始終都是中國老百姓根生蒂固的傳統想法。但由于多種原因的影響，房價上漲的趨勢有增無減，目前已成為老百姓解決生活問題的一大困擾。與此同時，政府等相關部門給予高度重視，并已采取相應措施，旨在抑制房價上漲。那么，房價上漲與土地財政有著怎樣的關系，我們應當采取怎樣的對策呢?本文一一為您呈現。

　　摘要： 國有土地出讓金讓地方政府垂涎三尺，地方政府依靠出讓土地使用權來賺取預算外收入。賣地成為其財政收入的主要來源之一，地價上漲，房地產越炒越熱，房價也因而不斷攀升。本文將逐一介紹房價上漲的原因，闡述土地財政依賴的現狀，分析房價上漲與土地財政依賴性的關系并提出解決對策。

　　Abstract： State-owned land transfer fund makes the local government salivate. The local government earns the extra-budgetary revenue by selling the land use right. Selling the land becomes one of the main sources of its fiscal revenue. With the rise of land price， the real estate becomes hotter and hotter， and the property price becomes higher and higher. This article introduces the reason of the increase of property price one by one， expounds the current situation of the land finance independence， analyses the relationship of the increase of property price and land finance dependence， and puts forward the countermeasures.

　　關鍵詞： 城市管理論文發表,房價上漲,土地財政,關系,對策

　　Key words： increase of property price;land finance;relationship;countermeasures

　　0 引言

　　1 中國房價上漲與土地財政依賴的關系

　　有句俗話說得好，“眾人拾柴火焰高”。房價上漲正如這越來越高的火焰，而其中最重要的一把柴當屬“土地財政”的存在。土地財政是我國特有的詞匯，指政府用出讓土地的收益來補貼財政的做法，也被稱為第二財政。二者又存在著怎樣的關系呢?

　　1.1 直接關系

　　國有土地出讓是指國家將國有土地使用權在一定的年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。具體的出讓方式就是招標，拍賣，掛牌，協議四種。其中單純的以拍賣，掛牌的方式出讓土地，其本著價高者得地的原則，會進一步地哄抬土地的價格進而引起房價上漲的一系列連鎖反應。并且若是土地出讓的時間過長，會導致日后可出讓的土地越來越少，久而久之，我們又要去哪里獲得土地。這些都是土地及土地市場存在的相關問題。對應的問題都反映在房價上。

　　目前，地方政府已將土地財政這一項收入與其多項支出掛鉤。如城市的基礎設施建設，社會保障，義務教育等多方面。沒有土地財政，城市的日常生活都很難進行，也就是說地方政府已經形成“依靠出賣土地，發展地方經濟”的思想。大大提高了地方政府對土地財政的依賴程度，地方政府在利益的追逐或是為彌補財政支出的驅趕下，發揮手中土地砝碼的最大收益限度。因此，政府對土地財政的依賴更是難舍難分，土地價格的上漲直接導致了房價的上漲。也就是說房價上漲的根本來源于土地價格的上漲。

　　1.2 間接關系

　　近幾年，多種因素導致持續上漲的剛性需求有增無減，對一線城市的住房需求過大，同時，政府作為土地的唯一持有者，不會放過第二財政的高額收入，采取少供地，多收錢的方法出售地皮，從而使土地資源的供給緊張。在這兩者的作用下，供給小于需求，供需產生矛盾，房價上漲;房企老板為降低日后地皮價格上漲的風險，便大范圍地囤積地皮，造成限時可利用的土地資源減少，浪費了土地資源不說，嚴重地影響了土地的有效使用，刺激了房價的再一次上漲。無論是剛性需求，還是囤積土地，都是土地財政在背后作怪的間接反應。

　　除此之外，投資投機行為現身房地產業。投資投機行為者首先是著眼于未來中長期的利潤回報，對城市及房價的價值做了評估預測，或是購房后通過出租獲得租金兩種基本方式來獲得利潤回報。對于一些收入高的人來講，選擇一項好的投資項目可以為他們帶來固定收益外的額外收益，而股票市場高收益伴隨著高風險，銀行的收益相對于投資手中則較低。近幾年，房價只升不減，被很多消費者認為是很好的投資項目。因此，富有者購房的趨勢已席卷一線城市，購房成為他們進行投資投機的收益工作。更不乏一些不法的投機商們更是熱衷于此項投入，此種行為現身房地產業使房價的高燒“居高不下”。

　　總之，土地財政的存在，一直都在直接或間接地影響著房價升降的趨勢，可謂是房價上漲的罪魁禍首。唯有減輕或根除地方政府對土地財政的依賴，才會使房地產市場重獲新生。

　　2 降低土地財政依賴的途徑

　　2.1 促進地方政府土地財政依賴思想轉變

　　首先，要端正地方政府通過“賣地”來發展地方經濟，增加地方財政收入，維護城市的日常建設這種思想。要清醒地認識到，賣地不是發展經濟的根本方法，相反，在某些方面會給經濟的發展造成不良的影響，房價無休止的上漲就是最具說服力的證據。具體怎樣切實可靠地發展地方經濟，地方政府應根據本地區實際情況出發，制定區域經濟發展規劃，找準本地區經濟發展的主動力，帶動本地區全面發展。以此種經濟發展模式替代賣地財政問題，從根本上帶動地區的經濟發展，徹底地規避土地財政所帶來的弊端。 　　再者，將土地惠國的思想轉變為土地惠民思想。政府作為土地的唯一持有者，顯然是土地價格上漲進而引起房價上漲的根本原因。要想給房價降溫還需從根本入手。建立土地供應者多元化的體系，應探索讓更多的農村建設用地以有償出讓，作價入股，租賃，聯營，抵押等方式早日進入市場，與政府一同充當土地供應者的身份，這樣就會降低房企老板購買地皮時初期成本的壓力，抑制房價上漲過快。同時，也是為土地市場化做了一個鋪墊，為發展市場經濟打下很好的伏筆。

　　最后，國家要制定相應的政策來規范不同用地的最佳供應價格。也就是使土地市場更加的公開，公平，公正，以人民的根本利益出發。具體的應將商業用地和居民生活用地區分開來對待，充分考慮居民收入水平及購房承受能力，測算判定地價在房產價格中的比重實行供應價格。商業用地可以采用拍賣的市場手段，使商業用地的透明度更高。

　　2.2 加快房產稅及物業稅等稅種的改革

　　2.2.1 適度改革并強化房地產稅收調解

　　稅收是財政的直接決定因素，也是產業經濟發展的重要“調節器”。要促進國家財政增收，就要增設新稅種或擴充征稅對象范圍和提高稅率，并藉此發揮稅收調節經濟的抑揚效應。所以，要抑制高房價，就必須在房地產投資領域和銷售、持有等環節，發揮現有房地產稅收的抑制功能，合理調整房產稅、土地使用稅、土地增值稅和營業稅等稅法要素，實行各稅之間的銜接配套改革，達到綜合治理效應。例如，房產稅可以實行居住房和存量房差別征稅制度，凡是居民個人日常生活居住用房，可以采取免于征稅或者先征后退辦法，對休閑度假居住房實行按房產稅法基本規定征稅辦法，對非居民在本國境內持有產權的房產、居民第三套及以上住房，不論閑置和使用，一律按出租用途，由主管稅務機關根據當地最高房租市場價格核定計稅依據，依照12稅率實行從租計征;同時，要同步征收營業稅及其附加、土地增值稅。至于土地使用稅，國家應改革稅制相關要素和征收依據，明確規定政府發展改革機構、城市規劃建設部門、住房建設單位、國有土地管理機關等相關部門，必須預先將用于商品房開發的土地出讓計劃、預收計劃方案、報名預購房產者名單及其現有住房信息等，一并提交給地方稅務機關，由稅務機關根據具體項目的土地坐落區位、開發性質、商業化特征等狀況，核定不同項目的單位稅額，充分發揮其“小稅種大調解”的經濟杠桿作用。這樣，才能通過房地產消費與投資市場需求，有效抑制房價，節約國有土地，增加地方稅收，實現“一箭三雕”的政策效果，促使地方政府放棄土地財政依賴。

　　2.2.2 積極創造條件推進物業稅法的制定實施

　　物業稅是以納稅人承租和擁有的財產為對象，對承租和持有財產的市場價格依率計征的一種稅。顯然，物業稅屬于財產稅收，因此應劃歸地方財政。由于是針對土地、房屋等大額不動產按年征收的，要求其承租和擁有者每年都要繳納一定比例的稅款，所以稅負不重，容易被納稅人接受。此項改革可以均衡政府的長期收入，將一次性的土地出讓金平分到未來的每一年里，降低了房地產商的初期成本，從而降低房價;同時，物業稅將目前買房過程中復雜的稅費征收進行梳理，可以達到簡化稅制，規范征收，又能清費立稅，減輕百姓負擔，達到一舉多得的效果。因此物業稅改革勢在必行，并且應盡快出臺實施，確保納稅人合法財產利益得到有效維護。實施物業稅需同時努力創造下列四個條件：

　　①建立個人應稅財產信息制度。這是首要前提，也是中國物業稅方案難于通過政府決議的重要障礙。②理清物業稅與現有稅費之間的關系。這是制訂物業稅法的基礎，也是遭遇政府相關利益部門干擾的重要方面。③建立滿足征收物業稅的技術條件。如財產信息采集錄入和家庭申報等技術問題，這是稅務機關順利開證物業稅的技術條件。④以物業稅改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。土地出讓金扣除支付征地補償和拆遷費用以及土地開發支出等成本性支出后的余額，都放在地方金庫預算外支配。但調查顯示，多數地方沒有執行財政部規定用于征地和拆遷補償、土地開發、補助被征地農民社會保障、農村基礎設施建設、農業土地開發、城市建設、城鎮廉租住房保障以及耕地開發、土地整理、基本農田建設和保護等方面，很多一線城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例都遠未達到規定標準。長期違規占用和支配預算外土地收入，已成為政績工程和面子工程的重要財政支撐，并滋生腐敗。為此，財政部應廢止2007年土地出讓收入作為預算外資金的規定，改革土地收入管理制度，將之重新納入國家預算。

　　2.3 徹查土地問題，打擊房產腐敗

　　土地價格，成為中國高房價不可回避的重要推進要素。針對土地問題，土地市場問題及房地產腐敗的問題，要徹查其中存在的形式主義，官僚主義，享樂主義，奢靡之風的四風問題，一些政府部門安于出讓土地獲得收益的現狀，不切實際地發展地方經濟，無憂患意識，嚴重地制約了當地經濟的有效發展，陷入了以“土地財政”為主的怪圈，持續著原地踏步的發展。要嚴格地整頓土地財政存在的四風問題;根據“八項規定”的精神，要徹底地清楚房地產中的腐敗，農村地區，村干部利用職權套取，偽造侵吞征地補償安置資金;城市地區則是擁有權力的政府官員與開發商形成利益同盟，共同牟取私利。使國有土地被利益熏心的人所占有，出賣。針對這些腐敗現象，調查組應嚴格地按照四風問題及八項精神來徹查，恢復土地市場及房地產市場的正常狀態，挽回國有土地與財政損失。需強調指出，土地問題的核心表現是土地價格問題，而土地價格問題的關鍵是政府部門貪腐賄賂問題。那么，政府腐敗政府查，必然不能做到“真查”、“實查”，更談不上“徹查”;即使查了，能不能得到處理又將是大大的疑問。所以，土地財政問題形成的土地利益鏈難于斬斷，始終是既困擾中央和地方兩級政府反腐決策，又令國家對資源損失處理十分糾結的問題。為此，建議國家要跳出政府土地管理圈子來檢查，將國有土地問題和政府官員腐敗緊密聯系一起，由黨的紀委牽頭，組織注冊會計師或委托國際會計師事務所駐我國機構、異地高校審計專家學者等，共同組成專門的聯合檢查組，利用2-3年時間，肅清國有土地出讓過程中的腐敗問題。

　　總之，要想將“房價上漲”的高燒退下來，就需要將“土地財政”這個“導火索”切斷，從地方政府的手中拿走。地方政府應根據本地區實際情況發展經濟替代依靠土地財政賺取財政收入。使地方經濟的發展步入正常的軌道，抑制房價上漲，徹底地給房價降溫。端正地方政府思想;加快稅費改革;徹查土地問題，打擊房產腐敗，有效將房產市場歸入正常。

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