摘要：工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，極大地促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時也產(chǎn)生了許多城市土地利用問題。如何更好地促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，解決好城市土地問題已成了當(dāng)務(wù)之急。因此，本文分析目前土地利用過程中產(chǎn)生的主要問題，探討了這些問題產(chǎn)生的過度管制、土地產(chǎn)權(quán)缺失等制度原因，以期對科學(xué)合理地推進(jìn)城市化進(jìn)程、持續(xù)地利用土地以及構(gòu)建節(jié)約型城市具有一定的理論指導(dǎo)和實踐意義。
　　關(guān)鍵詞：城市論文，土地利用論文，分析
　　
　　目前，隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程的不斷加速，城市建設(shè)用地急劇擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致城市的發(fā)展實行粗放式的外延擴(kuò)張，甚至盲目擴(kuò)大用地規(guī)模。由于土地位置固定的特殊性及其稀缺性，土地尤其是城市土地對于人們來說特別珍貴。城市是人口集中地，如果沒有充分利用土地，合理規(guī)劃用地，必然會引起城市發(fā)展與有限的土地資源之間的矛盾。為了確保城市發(fā)展對土地的需求及城市的可持續(xù)發(fā)展，研究城市土地問題及產(chǎn)生的原因，進(jìn)而科學(xué)合理地利用城市土地資源具有重要的現(xiàn)實意義。
　　一、城市土地利用問題分析論文
　　1.新舊城區(qū)相互交錯
　　由于各種原因，未實施統(tǒng)一的城市規(guī)劃，舊城區(qū)為進(jìn)行改造，房屋破舊，道路交錯，有的建筑年久未用，長期閑置。而在空閑的區(qū)域，只要有需求，就會建筑起一些不相適應(yīng)的高咯大廈、工礦企業(yè)。二是土地糾紛時有發(fā)生，由于歷史的原因，土地權(quán)屬問題出現(xiàn)沖突。
　　2.土地沖突事件頻發(fā)
　　所謂土地沖突是指眾多的土地利益相關(guān)者，在完成涉及國家所有、農(nóng)民集體所有的土地的各種行動時，自覺、不自覺地扮演了土地沖突的肇事者，制造、觸發(fā)了大量的土地沖突事件。多年來，由于政府征用程序及對農(nóng)民補(bǔ)償不合理，進(jìn)而引發(fā)了一系列的社會問題。
　　3.土地城市化速度較快
　　土地城市化是由于城市化的推進(jìn),土地利用屬性由農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地以及土地產(chǎn)權(quán)屬性由農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的過程。廣東沿海一帶土地城市化速度快于人口城市化速度，進(jìn)而使得在城市化進(jìn)程中，存在著城市土地產(chǎn)權(quán)制度和農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的主權(quán)界定問題、利益分配問題、農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)等一系列產(chǎn)權(quán)問題，導(dǎo)致農(nóng)村集體用地缺乏自我保護(hù)機(jī)制，這不僅導(dǎo)致土地的快速流轉(zhuǎn)，而且在一定程度上也損害了農(nóng)民的利益。
　　4.綜合立體開發(fā)深度不夠
　　隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展和用地規(guī)模的不斷擴(kuò)大，產(chǎn)生了建設(shè)用地緊張、生存空間擁擠、交通阻塞及環(huán)境惡化等一系列問題，這些問題又反過來制約著城市經(jīng)濟(jì)和社會的進(jìn)一步發(fā)展。這些問題產(chǎn)生的根源之一是對城市空間進(jìn)行綜合立體開發(fā)的廣度和深度不夠，特別是對城市地下空間開發(fā)。目前，除地鐵和人防工程以及地下商場外，幾乎沒有其它利用方式。開發(fā)地下空間更能提高土地利用效率與節(jié)省土地資源，所以地下空間的開發(fā)利用已成為城市立體再開發(fā)中緩解中心城區(qū)高密度、疏導(dǎo)交通、提高戰(zhàn)時防備、擴(kuò)充基礎(chǔ)設(shè)施容量、增加城市綠地、減少環(huán)境污染、改善城市生態(tài)的最有效途徑。
　　5.土地市場機(jī)制不健全
　　市場運作機(jī)制不夠健全，市場配置土地資源能動性不強(qiáng)。由于現(xiàn)有土地供應(yīng)方式、方法的法律約束力較弱，土地開發(fā)供應(yīng)體系的時間序列與實施城市規(guī)劃、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃的用地需求很難保持同步；又由于空間引導(dǎo)欠缺和產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)缺乏，在以項目導(dǎo)向為主的供應(yīng)方式下，土地資源的空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置較差。
　　另外，土地市場管理體系也不健全，這主要體現(xiàn)在土地出讓后的跟蹤監(jiān)管不夠、相關(guān)法律法規(guī)不統(tǒng)一、土地管理部門與城建、司法部門在有關(guān)土地的行政管理方面介入程度失衡、對利用不同法規(guī)間的差異規(guī)避土地交易有關(guān)規(guī)定的行為缺乏有效監(jiān)管措施和處理辦法。
　　6.土地利用不合理
　　隨著目前房價的猛漲，不少城區(qū)內(nèi)空閑地都用來修建住宅樓，高層住宅、低層住宅零亂分布，沒有合理的安排與統(tǒng)一的規(guī)劃，這必然阻礙城市化的發(fā)展。
　　7.住宅用地供需安排不合理，房地產(chǎn)閑置率高。
　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的極度膨脹，大大刺激了政府。政府為追求片面的土地收益，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方向不加以控制，導(dǎo)致與普通群眾切身利益相關(guān)的住宅供應(yīng)不足，而大量的高檔商品房卻因購買力跟不上而出現(xiàn)了閑置現(xiàn)象。
　　二、土地問題產(chǎn)生的制度分析論文
　　1.土地產(chǎn)權(quán)缺失產(chǎn)生公有地悲劇
　　現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論的一個隱含假設(shè)是，生產(chǎn)資料必須私人占有，產(chǎn)權(quán)的核心是私人財產(chǎn)權(quán)利，產(chǎn)權(quán)的界定必須是清晰的。只有使用者真正擁有專有的使用權(quán)、收益權(quán)以及轉(zhuǎn)讓權(quán)，同時這些權(quán)利界定確切，并能夠保障實施，則資源的使用效率才會大大提高，否則就會產(chǎn)生公有地的悲劇。產(chǎn)權(quán)制度理論為用市場的方法研究外部效應(yīng)問題的制度根源提供了一條重要的思路，為分析土地資源的權(quán)利安排提供了理論基礎(chǔ)。在土地法規(guī)的制訂中，忽視了土地產(chǎn)權(quán)的設(shè)定和保護(hù)，所以土地管理中存在的一系列問題均與土地法規(guī)對土地權(quán)利的界定不清有關(guān)。
　　2.高交易成本造成土地市場發(fā)育滯后
　　交易成本即機(jī)會成本，按照科斯的解釋，交易成本是在兩個或更多的交易者之間達(dá)成和實施市場交易、安排或合約相關(guān)的成本。威廉姆森把交易成本規(guī)定為利用經(jīng)濟(jì)制度的成本，并將交易成本分為事先的交易成本和事后的交易成本。
　　高額的交易成本不僅導(dǎo)致土地市場發(fā)育滯后，而且也阻礙真正土地市場的建立和發(fā)展。目前，通過土地市場進(jìn)行交易的土地數(shù)量不多，大約僅占20%-30%的比重，這也充分說明了高額的交易成本的阻礙作用。
　　另外，行政部門的干預(yù)也阻礙了土地市場發(fā)育。目前，廣東城市存量土地的總體利用效率不高，現(xiàn)在閑置土地有幾十萬畝，低效利用土地200多萬畝。相當(dāng)一部分閑置土地的上級主管部門不愿意放棄這些土地，或者說阻礙土地資源進(jìn)入市場，進(jìn)而造成了土地結(jié)構(gòu)性失衡，使得城市土地供求關(guān)系更為緊張。
　　三、應(yīng)對措施
　　1,.加強(qiáng)城市土地的法制管理
　　城市土地的法制管理是指政府使用法律手段管理城市土地。一事制定健全的法律法規(guī)，使土地使用者有法可依、有法必依。二是對于違法占用土地者必須用法律的手段給予嚴(yán)厲的制裁，使其違法必究，才能從根本上制止違法占地，從而將土地利用充分納入城市土地利用固化的范疇之內(nèi)論文。
　　2.建立長遠(yuǎn)的城市規(guī)劃
　　短期的城市規(guī)劃固然重要，但是城市的長期規(guī)劃更加必不可少。由于土地利用的成本高，拆除難，每一宗用地都必須嚴(yán)格控制在土地利用的長期規(guī)劃范圍內(nèi)，才可以避免政府、個人等各方面的損失。
　　3.鼓勵優(yōu)先使用存量土地，建立城市土地集約利用評價體系
　　加強(qiáng)批后土地集約利用程度評價。發(fā)展、國土、建設(shè)、規(guī)劃等部門要建立相應(yīng)的批后土地定期評價制度。對達(dá)不到規(guī)定集約利用指標(biāo)，并在整改寬限期內(nèi)仍無法達(dá)到要求的，國土資源管理部門有權(quán)收回多余的土地，建設(shè)、規(guī)劃部門不認(rèn)定工程竣工，發(fā)展部門取消有關(guān)投資優(yōu)惠政策。
　　
　　四、結(jié)論
　　隨著城市化的不斷發(fā)展，城市土地問題將是城市可持續(xù)發(fā)展關(guān)注的熱點問題。在城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，城市土地利用問題的表現(xiàn)形式不盡相同，并且也是復(fù)雜的。因此城市土地問題的解決也要從不同角度來分析，這樣才能確保城市發(fā)展對土地的需求。為此，要發(fā)展和完善城鄉(xiāng)一體化土地市場、建立健全土地產(chǎn)權(quán)制度、改革土地收益分配制度、完善土地征用制度和土地問題憲法化。同時，土地問題的產(chǎn)生本身就比較復(fù)雜，也不能僅從制度層面來分析解決，還應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、社會角度進(jìn)行深層次的分析研究。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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