摘要：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的不同階段，兩者是計(jì)劃與實(shí)施的關(guān)系，只有協(xié)調(diào)發(fā)展、和諧發(fā)展，才能更好地為城市建設(shè)保駕護(hù)航。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個(gè)方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。
　　關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)，協(xié)調(diào)發(fā)展
　　
　　在市場經(jīng)濟(jì)多元化體制下，城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市不斷向外擴(kuò)展，城市人口、用地迅速增加，我國城市已進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。如何有效引導(dǎo)城市健康有序的發(fā)展，如何加強(qiáng)并逐步完善規(guī)劃控制，值得我們深入思考。上世紀(jì)80年代末，為適應(yīng)我國城市用地管理和開發(fā)建設(shè)方式的一系列變化與要求，作為對總體規(guī)劃（分區(qū)規(guī)劃）和修建性詳細(xì)規(guī)劃銜接與補(bǔ)充的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而生。控制性詳細(xì)規(guī)劃是借鑒國外的土地分區(qū)管制（區(qū)劃）的原理，根據(jù)中國城市的實(shí)際情況，對城市建設(shè)項(xiàng)目具體的定位、定量、定性、定環(huán)境的控制和引導(dǎo)。它的特點(diǎn)是文本、圖則及法則三者構(gòu)成控制體系，相互關(guān)聯(lián)，共同約束著城市的開發(fā)和建設(shè)。
　　科學(xué)合理的城市規(guī)劃是有效規(guī)劃控制和引導(dǎo)城市建設(shè)和發(fā)展的關(guān)鍵。在我國規(guī)劃管理體系中，由于總體規(guī)劃是對城市的總體布局，規(guī)劃過于原則，該層次的規(guī)劃不能對每個(gè)地塊提出明確詳細(xì)的規(guī)劃要求；另外，詳細(xì)規(guī)劃對規(guī)劃范圍內(nèi)建筑、道路、綠化等設(shè)計(jì)十分詳盡，如果作為規(guī)劃管理的依據(jù)缺乏靈活和彈性，因此，這二個(gè)層次的規(guī)劃在執(zhí)行規(guī)劃管理的過程中，規(guī)劃的可操作性不夠，自由裁量權(quán)受人為因素的影響較大，為追求經(jīng)濟(jì)利益而放棄規(guī)劃的基本原則的現(xiàn)象不斷發(fā)生，城市亂拆，亂建，無序發(fā)展現(xiàn)象嚴(yán)重，使城市建設(shè)和發(fā)展受到影響。
　　我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個(gè)方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個(gè)方面進(jìn)行分析研究。
　　一城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)
　　城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。
　　1. 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)
　　城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為,開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。
　　2.城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為
　　我國城市規(guī)劃年限比較長，約5—20年，甚至更長，長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)；而對城市房地產(chǎn)開發(fā)最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。
　　3.城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性
　　我國城市規(guī)劃編制工作需較長時(shí)間，完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。
　　二城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
　　首先城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“城鄉(xiāng)土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進(jìn)行管制是十分必要的。
　　其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。
　　再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生產(chǎn)生活的需要。
　　總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。
　　三我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)
　　目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。如過度開發(fā)、隨意性開發(fā)等行為，導(dǎo)致開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施的開發(fā)，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，公用設(shè)施配套不完善，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
　　四我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施
　　城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢下作必要的調(diào)整。
　　1.市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
　　首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強(qiáng)全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
　　2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。
　　在市場經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，促使使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對規(guī)劃作出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。
　　3、加強(qiáng)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
　　目前，中國的金融市場機(jī)制不夠規(guī)范和成熟，體制也不夠完善。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個(gè)金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)公司對法制建設(shè)的重視具有更為重要的意義。房地產(chǎn)公司加強(qiáng)金融法律研究應(yīng)從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關(guān)法律法規(guī)；二是加強(qiáng)對現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運(yùn)用，例如：房地產(chǎn)證券化在國際上是房地產(chǎn)非常重要的融資手段之一，現(xiàn)在中國證券法對于房地產(chǎn)證券化的問題又沒有明確的規(guī)定，這就要求企業(yè)提前介入法規(guī)研究，以備在法規(guī)出臺時(shí)及時(shí)運(yùn)用。此外，我國的《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等都存在不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的條款，企業(yè)要研究這些法規(guī)可能發(fā)生的變化。
　　結(jié)論
　　城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，計(jì)劃與實(shí)施的關(guān)系，兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的目標(biāo)是一致的。低一個(gè)層次來看，開發(fā)投資者和規(guī)劃管理者追求的目標(biāo)又是不一致的，導(dǎo)致城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間產(chǎn)生沖突。房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開發(fā)過程中遇到的新問題、新情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門；城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實(shí)施。總之，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動，以實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。