摘 要：成本控制是項目實現(xiàn)利潤最大化的基本保證，對于競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，為此，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加強了開發(fā)項目的成本控制工作。筆者結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，重點從設(shè)計階段與合同管理方面談?wù)劤杀究刂频牟呗裕�以保證項目成本控制目標的實現(xiàn)，可供同行交流借鑒。

　　關(guān)鍵詞：職稱論文網(wǎng),房地產(chǎn),成本管理,成本控制,合同管理

　　近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)的開發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。但房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，項目能否實現(xiàn)利潤的最大化，這關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。為此，如何在不斷實踐中和總結(jié)，摸索出一條房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的成功之路，就成為房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)注和急待解決的關(guān)鍵問題。

　　1 建設(shè)項目的成本控制策略

　　1.1 建立項目成本管理體系

　　項目成本管理體系是以建設(shè)單位組織機構(gòu)為框架支撐，以資源為基礎(chǔ)通過規(guī)定合理的程序和過程而達到一定的目的。科學、合理的管理體系不僅是房地產(chǎn)項目活動順利進行的保證，也是房地產(chǎn)項目各項指標能否達到的基礎(chǔ)，建立相應(yīng)的項目成本管理體系是房地產(chǎn)項目建設(shè)的重要內(nèi)容，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目，因地制宜建立相應(yīng)的項目成本管理體系(圖1)。

　　圖1 項目成本管理體系示意

　　1.2 項目成本管理體系運行原則

　　(1)節(jié)約原則

　　建設(shè)單位要加強成本的事前控制，制定有關(guān)防范成本失控的技術(shù)、組織和經(jīng)濟措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地發(fā)揮事前控制的作用。

　　(2)全面性原則

　　建設(shè)單位要充分調(diào)動每個部門、每個團隊成員積極主動地參與建設(shè)項目的全過程成本控制，保證項目在全壽命周期內(nèi)達到經(jīng)濟效益最大化。

　　(3)責、權(quán)、利相結(jié)合的原則

　　建設(shè)單位對于項目成本管理體系中的各個部門，應(yīng)按照責、權(quán)、利相結(jié)合的原則，嚴格貫徹執(zhí)行經(jīng)濟責任制，使成本控制真正有效。這些部門都負有控制成本的責任，是整個項目成本管理責任系統(tǒng)的一部分，可通過定期考核員工的業(yè)績，做到獎懲分明。

　　(4)目標管理原則

　　目標成本是對項目各種經(jīng)濟活動進行控制和管理的準繩，建設(shè)單位要努力做到以最合理的成本支出，獲得最大的經(jīng)濟效益。

　　1.3 在成本管理中實施價值工程

　　價值工程也稱價值分析，是一門工程技術(shù)理論，它有3個基本要素，即：價值，功能，壽命周期成本。該理論以功能分析為核心，以科學的分析方法為工具，力求以合理的低費用獲取盡可能高的收益，從而達到提高所研究對象價值的目的。

　　對于一個相同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因具有不同的功能要求，會產(chǎn)生不同的規(guī)劃設(shè)計方案、設(shè)計成果(設(shè)計施工圖紙)，與之相應(yīng)的建設(shè)成本也會有不同。建設(shè)單位要充分利用價值工程理論從功能和成本等方面進行考量，著重對規(guī)劃設(shè)計方案進行選擇，從中確定最優(yōu)方案。隨后，在深化設(shè)計中運用價值工程理論更深入地進行成本監(jiān)控，從而達到有效控制建設(shè)成本的目的。

　　2 建設(shè)項目設(shè)計階段成本控制的策略

　　首先，建設(shè)單位通過設(shè)計招投標，運用價值工程理論選擇最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案;其次，建設(shè)單位在委托設(shè)計任務(wù)書中設(shè)定設(shè)計限額，要求中標的設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計任務(wù)書要求進行限額設(shè)計;再次，要求設(shè)計單位編制設(shè)計概算提交建設(shè)單位核定，使建設(shè)單位能比較直觀的了解設(shè)計方案的成本指標并進行決策;最后，在施工圖設(shè)計過程中，建設(shè)單位要著重加強與設(shè)計人員的溝通、協(xié)調(diào)，運用價值工程統(tǒng)籌考慮各設(shè)計專業(yè)的功能與成本，力求做到功能最大化，成本最小化。

　　2.1 通過招投標方式選擇最優(yōu)規(guī)劃設(shè)計方案

　　一般來說，規(guī)劃設(shè)計方案是以規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范，項目規(guī)劃、設(shè)計條件，以及建設(shè)單位的功能要求為主要設(shè)計依據(jù)的。規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和規(guī)劃、設(shè)計條件反映了當?shù)卣�府對房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模、容積率、綠地率、配套設(shè)施、建筑密度、建筑層數(shù)和建筑物高度等方面提出的強制性限制要求。建設(shè)單位的功能要求是建立在滿足政府強制性要求的基礎(chǔ)上，同時體現(xiàn)出建設(shè)單位自身個性化偏好上的。所以，建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計方案的招投標中，要運用價值工程理論對方案進行分析、比較，從中選擇出既滿足功能要求又不違背政府強制性規(guī)定的，且最具經(jīng)濟價值的規(guī)劃設(shè)計方案，這是項目取得投資收益最大化的前提，也是項目開發(fā)成功最關(guān)鍵的一步。

　　2.2 在設(shè)計各個階段進行限額設(shè)計

　　建設(shè)單位在確定規(guī)劃、設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標值，與細化的項目定位、開發(fā)理念、技術(shù)經(jīng)濟指標等形成設(shè)計任務(wù)委托書。規(guī)劃、設(shè)計單位按照此委托書開展規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計和施工圖設(shè)計。

　　限額設(shè)計是設(shè)計階段控制成本的有效手段。在每個專業(yè)設(shè)計滿足使用功能的前提下，以不突破限額指標為抓手，對設(shè)計階段的工作進行成本控制。限額設(shè)計不是單純的考慮節(jié)約成本，而是建立在參與人員科學設(shè)計、精細化設(shè)計和滿足建筑產(chǎn)品使用功能基礎(chǔ)上的工作要求，是取得利益最大化的價值工程理論的體現(xiàn)。這需要建設(shè)單位與設(shè)計單位相關(guān)人員密切溝通，相互協(xié)調(diào)，在設(shè)計各階段逐步推進。

　　(a)建設(shè)單位應(yīng)優(yōu)先選擇已經(jīng)在內(nèi)部建立限額設(shè)計責任制的設(shè)計單位，對于有實力、有信譽、配合意識強但尚未建立限額設(shè)計責任制的設(shè)計單位要認真督促其盡快建立限額設(shè)計責任體系。真正做到限額設(shè)計工作人人有責，事前有指標、事中有檢查、事后有總結(jié)，形成嚴密的科學管理體系。

　　(b)在每個設(shè)計階段，科學制定合理的限額設(shè)計控制指標。從一開始的方案設(shè)計，到隨后的初步設(shè)計，最后到施工圖設(shè)計，各個階段應(yīng)依次逐步實現(xiàn)限額設(shè)計指標，并且每一設(shè)計階段貫穿于每個專業(yè)的各道工序中。

　　方案設(shè)計階段編制《成本匡算》，對成本影響較大或成本容易流失的單項工程，需做專項成本分析，形成《方案設(shè)計階段成本分析報告》。該報告主要對方案設(shè)計階段所做的主要成本工作進行總結(jié)，并對下一階段擴初設(shè)計提出成本控制建議。