為深入貫徹實施《中華人民共和國物權法》，依法保護宅基地使用人的合法權益，加強宅基地管理，減少土地權屬糾紛，促進社會主義新農村的和諧穩定，根據全國第二次土地調查的要求，對農村宅基地進行地籍測量及權屬核查，并建立數據庫，直至最后的土地證發放。

　　【摘 要】本文簡述當前農村宅基地地籍核查工作中基本感念及流程，并以臨安市農村宅基地登記發證為例，對權屬核查中存在的共性問題進行分析探討并尋求解決方法;最后將圖形數據和屬性數據相互掛接，實現“以圖管地、以證管地”。本文結合當地實情，探索實現土地信息化管理的途徑的方法，可供同行們參考。

　　【關鍵詞】產業科技論壇,農村宅基地,宗地,權屬核查,數據建庫

　　0 概述

　　在浙江省范圍內已經進行農村宅基地地籍測量項目的縣、市、區中，基本都不采用第一次全國土地調查時發放的土地證書，而是進行初始調查，重新登記發證。而臨安市采用隨時對第一次全國土地調查時發放的土地證書進行實時變更登記，進行權屬核查數據建庫工作。

　　1 以臨安市村莊數字地籍項目為例

　　臨安市位于杭州市西部，介于東經 118°51-119°52，北緯29°56-30°23之間。市境東西長110余公里，南北寬50余公里，距杭州市區43km。東鄰余杭區;西接安徽省歙縣;南接富陽市、桐廬、淳安縣;北界安吉縣及安徽省寧國縣、績溪縣。全市幅員3126.8余平方公里，轄4個街道、15個鄉鎮，人口51萬。根據國土局在2006年詳查中劃定的農村居民點圖斑，開展村莊數字地籍測圖及權屬核查工作。全市分為兩期進行，二期為5個鄉鎮約20平方公里的范圍內，現以二期為例。

　　1.1 主要技術參數

　　1.1.1 坐標系統

　　平面系統：臨安市獨立坐標系，中央子午線119°30′00″。

　　高程系統：1985國家高程基準(二期)。

　　1.1.2 比例尺： 1∶500。

　　1.1.3 等高距：平地為0.5m;山地為1.0m。

　　1.1.4 測繪成圖軟件為南方CASS9.0。數據入庫采用杰思科地籍管理信息系統。

　　1.2 基礎控制測量

　　首級控制為GPS一級點，本次工程采用浙江省省級CORS系統和HZCORS系統進行測量，并通過已知點建立平面坐標和高程轉換模型。每個一級點分兩個不同時段、初始化觀測4次， 根據測繪面積及規范要求布設一級點395個，所有點位的數學精度均符合規范要求。施測四、五等水準路線共234.3公里。

　　1.3 地形測圖

　　在首級控制的基礎上，按測繪面積及規范要求布設圖根控制點7302個，其中埋石點3284個，平均每平方公里338個。所有點位均采用RTK單基站(觀測2次)進行施測。所有點位的數學精度均符合規范要求。

　　野外碎部點采用全站儀極坐標法采集，內業采用南方CASS9.0測圖軟件進行編輯，直至最后成圖，所有圖件都經過三級檢查。

　　1.4 權屬核查

　　臨安市現有的農村登記發證權屬資料是在1992年第一次全國土地調查時發放的土地證，在二期的范圍內約發了6萬宗，發證率達到了95%以上。隨著時間的推移，社會經濟的發展，農民生活水平的提高，居住條件也有了很大改善，特別是到了二十一世紀的今天，快二十年過去了，當時的房屋基本都進行了改建、擴建、新建，但各鄉鎮國土所對有變化的房屋都進行了及時的變更登記。由于變更登記只針對合法面積的主房或個別附房，沒有對實際使用的范圍進行登記，在實際核查中增加了難度。

　　1.4.1核查范圍及核查內容

　　(1)農村宅基地權屬核查以臨安市國土資源局對農村居民點的已登記發證權屬資料為依據，進行全面核查。

　　(2)對于末發證登記的居民點，只進行使用人及地類調查，不調查其權屬，在地籍圖上用虛擬宗的形式表示。

　　1.4.2 工作流程

　　(1)打印測好地形圖，作為野外調查的工作地圖;

　　(2)整理資料、復印土地登記卡、打印宗地圖;

　　(3)以自然村為單位抄寫權屬核查表“土地登記情況”一欄;

　　(4)以自然村為單位整理權利人以備外業核查時使用;(由于登記資料時間比較早，土地權利人有的已過世，有的傳給兒子等，現場調查的權利人與登記資料對應不起來);

　　(5)內業套合權屬界線，并填寫“實地核查情況” 一欄，如有變化需在“調查員意見” 一欄說明情況，并簽名;

　　(6)以行政村為一個街坊從西北方向按“弓”字狀編寫宗地號，不可重號、跳號;一戶2宗或以上的，以主房為準，輔房用支號處理;

　　(7)編制新老宗地號對照表;

　　(8)核查表、對照表、數據移交內業進行數據入庫。

　　1.5 實際核查工作中碰到的問題及解決方法

　　臨安市20平方公里的農村宅基地地籍調查項目在實際權屬核查工作中碰到的問題及解決方法作一分析。

　　為了更好地表現每宗地現用地狀況和原始發證狀況，在地籍調查和建庫規范的基礎上，外業調查時增加了六個圖層，分別命名為“使用范圍層”、“界址線層”、 “重建界址線層”、“確權層”、“G層”、“未發證范圍層”，分別用來表示宗地的實際使用范圍、發證宗地范圍、重建宗地范圍、確權宗地范圍、公共通道和道路、未發證范圍。

　　1.5.1 宗地圍墻界址基本無變化的，按原登記的宗地劃宗方式進行劃宗，由于原發證面積是手工勘丈，精度較低，由此引起宗地面積和發證面積不符。應以新測數據為準，面積不符值及原因在權屬核查表中說明。

　　1.5.2 與原宗地界址不一致的宗地的處理方法

　　已登記發證的：

　　(1)宗地界址基本無變化的，按原登記的宗地劃宗方式進行劃宗。原發證除了確權面積還有道坦等面積的宗地，對在確權范圍線外、宗地界址線內的使用范圍層，在宗地圖上用陰影及字母C標注。 　　(2)宗地因圍墻擴建引起變化的，如擴建這部分土地用作非建設用地(菜地、果園)，則按原登記的宗地劃宗方式進行劃宗;如擴建這部分土地用作建設用地(已固化)，則在宗地圖上對擴建這部分的面積用陰影及字母W標注。

　　(3)宗地無圍墻宗地因建筑拆擴建引起變化的，按建筑的垂直投影劃宗。

　　未登記發證的：

　　宗地圍墻內如全用作建設用地的，按圍墻劃宗;宗地圍墻內如果有部分土地用作非建設用地的，則不按圍墻劃宗，按建設用地范圍劃宗。建筑物無圍墻的，本次核(調)查時按建筑物垂直投影劃宗。

　　(2)宗地的套核方法

　　① 當宗地發證界址線和實地情況一致時，按發證界線套核。對宗地內有超確權面積的部分，用陰影及字母C表示。

　�、� 當宗地發證界址線和實地情況不一致時，已經擴建，按發證界線套核，外圍加實際使用范圍線，如有確權部分再加確權線。分宗地內陰影層(C層)和宗地外陰影層(W層)兩部分。

　�、圩诘貙崬槎�宗地(中間有通道或道路隔開)，可在90年登記劃宗時劃為一宗地，現按原登記方式劃宗，該通道部分面積用陰影及字母G標注。

　�、� 既有獨自使用面積又有共有分攤面積的宗地，原發證也沒有區分，按權利人數分多本證核發，本次仍把兩戶或多戶劃為一個宗地作共用宗處理。

　　⑤ 面積較大的企事業單位有擴建的，如原界址描述的地物還在的，界址線繪制在原留有的地物上;如原地物已拆，界址線繪制則按原宗地圖上邊長及面積為準，超占面用陰影表示，外圍加實際使用線。

　　(3)權屬調查中其他有關情況處理如下：

　�、賹φ{查區域內已經登記發證的宗地逐一檢查原始發證資料，并在實地進行核對查實;對于未發證的宗地調查該宗地的使用人、使用面積、使用范圍及權屬性質;

　�、谛�區宗地土地坐落核查至“XX小區XX幢”;單幢房屋有門牌號的核查至門牌號;

　　③同一地號的宗地，權屬界址、權利人未變(如由于土地證遺失、登記信息改變等原因重新登記，實際原土地證已注銷但原發證的信息庫中登記信息未注銷)，按最新的土地證信息核查;

　　④同一地塊的權利人多次變更后(如土地轉讓已辦理了土地變更登記，實際原土地證已注銷，但信息庫中登記信息未注銷的)，按宗地最新的土地權利人來核查;

　　⑤在權屬核查的同時，對宗地坐落、權利人、土地用途、界址范圍進行調查，土地用途有變化的在調查日記中注明，不直接修改批準用途;

　�、抟寻l證宗地界址范圍發生變化的，按實際土地使用范圍調查，填寫核查表，注明變化原因，如房屋翻建、道路整治、拓寬、河道改造等;

　�、咦诘厮闹劣每盏�、道路名詞、水系名詞、XXX戶、單位名稱等表示;

　�、喈斪诘氐臋鄬俳缰肪�在實地沒有明顯的界樁和地物時：有坐標的按坐標核對，無坐標的按界址確認表及宗地草圖核對;

　�、嵩�發證資料為兩本土地證，但無法區分各自的獨自使用面積，本次核查按共用宗處理。

　　2 數據建庫

　　2.1 建庫軟件

　　采用杭州網新超圖地理信息技術有限公司的“杰思科” 地籍數據采集更新軟件。

　　2.2 建庫內容

　　主要包括地形建庫、地籍建庫、地類建庫。地形建庫包括所有地形要素以及文字注記等要素建庫及其屬性入庫。地籍建庫包括宗地界址線、街坊線、街道線等要素建庫及其屬性入庫。地類建庫包括地類圖斑構面及其屬性錄入。

　　2.3 建庫數據處理

　　在基礎地形圖上根據調查界址點形成宗地，并輸入界址點、線屬性表、宗地屬性表、權屬核查表，形成其他屬性表格。

　　野外數據符合“杰思科”地籍采集軟件數據要求。在CASS中以宗地為最小單位進行地類圖斑輔助線的提取，在“杰思科”地籍采集軟件數據采集軟件里進行構面。

　　2.3.1 地形數據(圖斑)構面

　　圖斑構面以宗地為最小單位。在基礎地形圖上根據外業調查的土地分類進行構面，按土地的二級分類來進行圖斑構面。

　　2.3.2 宗地數據構面

　　在基礎地形圖上根據核查界址點形成宗地，提取界址線層，在不存在圓弧的情況下在“杰思科”數據采集軟件里進行構面。

　　2.3.3 屬性錄入

　　屬性分圖形屬性和屬性庫數據兩種，所有屬性要有唯一性，分自動賦值和手工錄入。要求自動賦值的屬性有：對房屋結構和層次的賦值;對面積字段的賦值;對界址點自動賦值;對界址點坐標賦值;對界址線起始點和終止點賦值;對宗地界址點線賦值;街坊代碼自動賦值;要素代碼自動賦值;圖斑宗地內碼自動賦值;宗地主號自動賦值;對控制點坐標自動賦值;注記類進行賦值;計算建筑面積和占地面積。

　　2.3.4 地形要素的屬性錄入

　　線狀地物、點狀地物的屬性錄入按CASS7.0生成的編碼和“杰思科”編碼一一對應的對照表導入“杰思科”軟件，并自動生成屬性代碼。

　　2.3.5 地類圖斑的屬性錄入

　　地類圖斑的屬性有：地類代碼、所在街坊、要素代碼、圖斑名稱、權屬性質、圖斑主號。

　　2.3.6 宗地信息的屬性錄入

　　根據核查成果錄入信息，主要有權利人、宗地號、土地坐落、四至、土地用途等，所有面積都自動賦值。

　　2.3.7 原登記庫和核查庫的屬性錄入

　　對于宗地面積因以前發證與此次權屬核查不一致，故應建立調查庫與登記庫兩個庫。登記庫記載原先發證信息，調查庫即為本次權屬調查結果入庫。

　　3 結論

　　隨著地形測量、權屬核查、數據建庫等各項工作的完成，為農村宅基地所有權土地登記發證打下了堅實的基礎。將圖形數據和屬性數據相互掛接，實現“以圖管地、以證管地”，真正實現了土地的信息化管理。依法保護土地權利人合法權益，有利于完善和健全農村土地產權產籍制度建設從源頭上防止和減少農村土地權屬糾紛，有利于加強農村宅基地管理和農村社會穩定，有利于服務全民創業。

　　本文主要對當前農村宅基地登記發證過程中及其重要的一環――權屬核查工作中存在的共性問題進行了探討。雖然農村宅基地的登記發證工作尚在展開，且并不完善，但經過本項目的實施，為以后開展同樣的項目提供了寶貴的經驗。筆者認為真正做到“以圖管地、以證管地”的目的，已基本趨于實現。

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