摘要：通過專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的配合，以房地產(chǎn)市場為基礎，從科學的角度去分析和評估土地使用權(quán)，確定合理地價。

　　關鍵詞：土地使用權(quán),開發(fā),評審,估價

　　0 前言

　　國有土地使用權(quán)掛牌出讓，是近年來新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　在掛牌出讓中，無論是出讓人還是競買人，都需要確定一個合理的價格。確定合理的地價，可以通過專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的配合，以房地產(chǎn)市場為基礎，從科學的角度去分析和測算。

　　按土地開發(fā)程度，可將掛牌出讓的宗地分為毛地(或生地)和熟地兩類。毛地是指不具有城市基礎設施或只完成臨時三通一平的土地，熟地是指具有較完善的城市基礎設施且土地平整(俗稱已完成七通一平或五通一平)的土地。因此，地價有毛地價和熟地價。毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎設施配套建設費組成。

　　其中，土地使用權(quán)出讓金為交給國家的土地使用權(quán)費，基礎設施配套建設費為大市政費和四源費。熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本為征地及拆遷補償、七通一平費等費用。其中，征地費用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費用，主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉(zhuǎn)人員安置費、菜田基金、耕地占用稅等;拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補償費用主要為被拆遷居民房屋的補償及安置費，單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。七通一平費是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通熱力、通郵、通路和場地平整。

　　1、毛地價的評估方法

　　毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎設施配套建設費組成，主要評估方法有以下幾種：

　　1.1 、基準地價修正法

　　基準地價修正法是指按政府公布的基準地價，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正，得出估價宗地價格的一種方法。

　　北京市人民政府于2002年頒發(fā)了《北京市人民政府關于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知》(京政發(fā)[2002]32號)及其說明，對北京市出讓國有土地使用權(quán)按照不同用途和地價區(qū)類的基準地價重新作了規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價格以此為基礎，進行宏觀控制。

　　該基準地價的表示形式為樓面熟地價，同時公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每平方米建筑面積分攤的完整土地使用權(quán)的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金、基礎設施配套建設費的平均樓面價格。

　　基準地價修正法的基本公式(商業(yè)、綜合、居住)為：

　　宗地樓面熟地價=適用的基準地價(樓面熟地價)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

　　宗地樓面毛地價=適用的基準地價(樓面毛地價)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

　　該宗地樓面毛地價公式，適用于宗地容積率大于或等于級別平均容積率的情況。

　　宗地樓面毛地價=適用的基準地價(樓面毛地價)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級別平均容積率/宗地容積率

　　該宗地樓面毛地價公式，適用于宗地容積率小于級別平均容積率的情況。

　　1.2 、市場比較法

　　市場比較法是指將估價宗地與在較近時期內(nèi)發(fā)生了交易的類似宗地進行比較，根據(jù)交易情況、交易日期、區(qū)域以及個別因素等差別，對發(fā)生了交易的類似宗地的已知價格進行修正，從而得出估價宗地價格的一種方法。其計算公式為：

　　估價宗地價格=可比宗地價格×估價宗地情況/可比宗地情況×估價宗地期日/可比宗地交易日期×估價宗地區(qū)域因素/可比宗地區(qū)域因素×估價宗地個別因素/可比宗地個別因素

　　1.3 、假設開發(fā)法

　　假設開發(fā)法是指在求取估價宗地價格時，將估價宗地開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，掃除開發(fā)成本、銷售費用和開發(fā)商合理利潤，來確定估價宗地價格的一種方法。其基本公式為：

　　估價宗地價格=完成后的房地產(chǎn)開發(fā)價值-開發(fā)成本-銷售費用-開發(fā)商合理利潤

　　2、土地開發(fā)成本的評估方法

　　土地開發(fā)成本的評估方法主要有市場比較法、基準地價修正法和成本法。評估土地開發(fā)成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運用基準地價修正法評估土地開發(fā)成本，是先分別運用基準地價修正法評估出熟地價和毛地價，然后將兩者相減即為土地開發(fā)成本。

　　運用成本法評估土地開發(fā)成本，是土地開發(fā)成本各構(gòu)成部分的累加即為土地開發(fā)成本。由于掛牌出讓的宗地，其來源有農(nóng)民集體土地和國有土地，國有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開發(fā)成本的構(gòu)成不同，所以土地開發(fā)成本可分為農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本、住宅用地的開發(fā)成本和單位用地的開發(fā)成本。

　　2.1 、農(nóng)民集體土地開發(fā)成本的計算

　　農(nóng)民集體土地的開發(fā)成本主要是征地補償費，應按國家及北京市有關法律、法規(guī)規(guī)定的征用農(nóng)民集體土地的費用項目和標準進行計算：集體土地征地補償費=土地補償費+青苗補償費+地上物補償費+勞動力安置費+超轉(zhuǎn)人員安置費+菜田基金+耕地占用稅等

　　2.2 、住宅用地開發(fā)成本的計算

　　住宅用地的開發(fā)成本主要是居民拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關規(guī)定進行計算：

　　住宅房屋拆遷補償價格=(基準地價×K +基準備房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價+搬家補償費

　　上式中，K 為容積率修正系數(shù)。

　　2.3 、單位用地開發(fā)成本的計算

　　單位用地的開發(fā)成本主要是單位拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關規(guī)定進行計算：

　　非住宅房屋拆遷補償價格=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物重置成本+停業(yè)損失補償費+搬家補償費

　　上式中，K1為容積率調(diào)整系數(shù)，K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。

　　由于以前的土地使用權(quán)出讓主要采用協(xié)議出讓方式，土地開發(fā)成本雖然有法律、法規(guī)對征地拆遷費用項目和標準作了規(guī)定，但在實際中的費用是通常土地取得者與原土地占有者討價還價確定的，其之間的協(xié)商結(jié)果通常不公開，因此目前還沒有比較成熟和準確的評估操作方法。

　　3、土地掛牌競買出價的評估

　　目前掛牌出讓中的競買人，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商。房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商取得土地的目的，主要是進行房地產(chǎn)開發(fā)。從房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商的角度來評估競買出價，主要有市場比較法和假設開發(fā)法。

　　市場比較法是通過來自于市場的可比實例的實際成交價格，評估競買出價，因此這種方法評估出的價格最能反映市場狀況。對于房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商而言，市場比較法是一種最直接、最簡便的估價方法，但要注意所選可比實例與掛牌出讓的宗地的可比性。另外，要注意未來市場變化，要對未來市場變化趨勢有所判斷。

　　假設開發(fā)法最能體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商的意圖，其評估出的價格是在其他成本相對確定的基礎上，在保證房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商能獲得期望利潤的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商所能支付的最高價格。假設開發(fā)法的計算過程如下：

　　3.1 、銷售收入(開發(fā)價值)。對掛牌項目進行市場定位后，根據(jù)其所在區(qū)域同類物業(yè)的市場銷售價格的比較，得出掛牌宗地如果進行房地產(chǎn)開發(fā)后的銷售價格。

　　3.2 、銷售稅費(俗稱二稅一費)。為銷售收入的5.5 %。

　　3.3 、前期開發(fā)費用。包括：

　　(1 )勘察設計費用，為建安工程費的2.6 %;

　　(2 )招投標費，為建安工程費的0.06%;

　　(3 )監(jiān)理費用及質(zhì)量監(jiān)督費，為建安工程費的0.95%;

　　(4 )專業(yè)人員費，為建安工程費的5 %。

　　3.4 、市政費用。包括：

　　(1 )區(qū)外工程費為200 元/平方米;

　　(2 )區(qū)內(nèi)市政費用為建安工程費的5-10%(包括紅線內(nèi)上水、下水、電力、燃氣等管網(wǎng)的工程費)。

　　3.5 、建安工程費及有關費用。包括：

　　(1 )建安工程費(包括綜合建筑、設備及裝修)，根據(jù)項目的市場定位確定每平方米的造價;

　　(2 )小區(qū)配套費，為建安工程費的5-10%;

　　(3 )綠化費，根據(jù)項目的綠化情況而定。

　　3.6 、建設期管理費用，為成本之和的3-5 %。

　　3.7 、財務費用(貸款利息)，為成本之和的6-8 %，

　　3.8 、不可預見費，為成本之和的2-5 %。

　　3.9 、銷售費用(廣告及營銷費)，為銷售收入的2-5 %，開發(fā)利潤，為總成本的5-20%。

　　由于掛牌出讓方式實施的時間還不長，有關運作還在探索中，因此隨著掛牌出讓的不斷完善，掛牌出讓中的地價評估方法也會更加完善。

　　[1] 牟翠偉，城區(qū)土地估價方法探討，山東科技大學學報，2007. (26)

　　[2] 施建剛，房地產(chǎn)估價方法拓展，上海:同濟大學出版社，2003

　　[3] 譚文兵，英國的土地市場管理及其對我國的借鑒意義，廣東土地科學，2008..(01)