【內容摘要】本文從一件拆遷安置房屋轉讓糾紛案件入手，全面分析了拆遷安置協議債權轉讓過程中所涉及的各種法律關系，提出了債權人（被拆遷人）對拆遷安置協議中所約定的拆遷安置房屋進行轉讓，不是房屋的轉讓，其實質是債權轉讓的觀點。文章最后對由于法律規定不明確所引發的糾紛案件，助長了隨意毀約違背誠信的不良社會風氣，不利于我國誠信體系的建立進行了思考。
　　關鍵詞：拆遷安置,債權再轉讓,法律分析
　　引言
　　債權人（被拆遷人）對拆遷安置協議中所約定的拆遷安置房屋進行轉讓，不是房屋的轉讓，其實質是回遷要求交付房屋權利的轉讓，屬于《合同法》中所規定的債權轉讓，該轉讓只要不具有《合同法》第七十九條規定不得轉讓的情形，轉讓依法有效。受讓人取得該債權后，亦可進行再轉讓。次受讓人受讓該債權后，交付房屋的請求只能向債務人（拆遷人）主張。在債務人（拆遷人）不能按時交付房屋的情況下，只能理性面對商業風險。次受讓人要求解除與受讓人的債權轉讓關系的請求，人民法院不應支持。
　　一、案件基本事實
　　2007年3月，XXXXXX有限公司，對邯鄲市叢臺區XXX進行舊城改造拆遷。在拆遷過程中，一些拆遷戶在與XX公司簽訂拆遷安置協議后，把拆遷安置協議中的拆遷安置房屋對外買賣。拆遷戶王XX委托XX公司項目部經理鄭XX做中間人把自己的拆遷安置房屋對外買賣。他的拆遷安置協議有4套房屋，轉讓其中兩套，單套100平方米價款23萬。2007年4月底，被告李X便通過鄭XX介紹，買了王XX拆遷安置協議中注明的2套安置房。被告李X把房款46萬交給鄭XX，鄭XX給被告李X開具了XX公司蓋章的收款收據，鄭XX也把46萬交給了王XX。
　　2007年的房地產市場異常火爆，市場房價飛漲。2007年8月，原告王XX通過熟人介紹，以28.5萬元的價款買了被告李X所買的其中一套拆遷安置房。被告李X收款后，原告王XX和被告李X到XX公司，XX公司為原告王XX開具了房款收據，辦理了由被告李X變更為原告的更名手續。
　　2007年底，XX公司在拆遷過程中發生傷害案件，致使項目陷入停頓。2008年下半年，隨著國際金融危機的爆發，商品房價格出現嚴重下跌。原告王XX提出退房，被告李X不同意退房，雙方協商無果，原告王XX便于2009年5月14日向邯鄲市XXX法院提起訴訟，請求依法解除雙方買賣關系。
　　二、爭辯觀點
　　該案在所內討論過程中，對買賣拆遷安置房的法律效力存在不同認識，有以下兩種意見：
　　第一種意見認為，拆遷戶對外所賣的房屋由于尚沒有辦理房屋所有權證，根據《房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：（六）未依法登記領取權屬證書的。”拆遷戶與被告李X之間的買賣行為顯然違反法律規定，依法確認無效。由于拆遷戶與被告李X之間的買賣行為無效，被告李X沒有取得房屋的所有權，其與原告王XX之間的買賣合同也無效。由于雙方的買賣合同無效，雙方均有過錯，無效合同不適用定金罰則，人民法院應判決確認雙方買賣合同無效，李X返還原告的房款28.5萬，對購房款的利息損失，由雙方分別承擔。
　　第二種意見認為，拆遷戶對外買賣拆遷安置房的實質并非轉讓房屋而是轉讓回遷安置要求給付房屋的債權，其對債權的轉讓符合《合同法》的有關規定。被告李X受讓上述債權后，亦可進行再轉讓。被告李X與原告王XX之間屬債權轉讓法律關系，依法有效，人民法院應判決雙方繼續履行合同，駁回原告王XX的訴訟請求。筆者同意第二種意見。
　　三、對本案的解析
　　處理本案的關鍵在于正確分析把握本案的法律關系，本案是一起典型的拆遷安置協議債權轉讓合同糾紛，不是房屋買賣合同糾紛。
　　(一)、拆遷安置協議分析
　　拆遷人與拆遷戶之間的拆遷安置協議實質上是一種特殊的“買賣”合同，是拆遷戶的被拆遷房屋與拆遷人將來建好的商品房進行“互易”的協議。在這種合同中，不是產權的互易，拆遷戶失去了現存的居住房屋，換來的是拆遷人將來的尚未建好的房屋，是一種期待權，在拆遷安置協議中體現的是一種債權，即要求拆遷人給付房屋的權利。
　　(二)、本案債權轉讓法律關系所包含若干法律關系分析
　　本案中，債權轉讓法律關系包含五個法律關系：
　　一為債權讓與人（拆遷戶王XX）與債務人（XX公司）之間的債權債務關系（以下簡稱基礎債權關系）；二為債權讓與人（拆遷戶王XX）與受讓人（被告李X）之間的債權轉讓關系；三為債權受讓人（被告李X）基于債權轉讓關系，與債務人（XX公司）之間形成的債權債務關系；四為債權受讓人（被告李X）與次受讓人（原告王XX）之間的債權轉讓關系；五為次受讓人（原告王XX）基于債權轉讓關系，與債務人（XX公司）之間形成的債權債務關系。
　　在XX公司與拆遷戶王XX之間拆遷安置協議中，拆遷戶以現有的房屋換來的是一種債權，即要求拆遷人給付房屋的權利，拆遷戶對外轉讓的盡管名義上是房屋，但其轉讓的法律實質卻是債權，即回遷安置的權利，要求拆遷人給付房屋的權利，對于這種債權的轉讓，根據《合同法》第七十九條：“債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：
　　（一）根據合同性質不得轉讓；
　　（二）按照當事人約定不得轉讓；
　　（三）依照法律規定不得轉讓。”規定，該轉讓不具有《合同法》第七十九條規定不得轉讓的情形。因此，該轉讓合法有效。在被告李X受讓該債權后，被告李X基于債權轉讓關系，也就享有債權，與債務人（XX公司）之間形成的債權債務關系，當然也可以進行再轉讓。被告李X其與原告王XX之間也屬債權轉讓關系。
　　最終，原告王XX基于債權轉讓關系，與XX公司之間形成債權債務關系，被告李X與債務人XX公司之間的債權債務關系在把債權轉讓給原告王XX后終止。
　　(三)、如何對待原告王XX在拆遷人不能交房情況下的解除合同請求
　　盡管原告王XX與被告李X在當初雙方都認為買賣的是房屋，但在法律上雙方實為拆遷安置合同債權轉讓關系，轉讓的標的是債權，即回遷安置權，亦即要求拆遷人給付房屋的權利，而不是房屋。因此，在雙方債權轉讓協議生效后，原告王XX房屋利益的實現與否，已經脫離雙方債權轉讓的范疇，已經轉化為原告王XX與拆遷人之間的債權債務關系，在房屋交付不能的情況下，只能是原告王XX需要面對的與拆遷人之間的商業風險。因此，原告王XX要求解除雙方買賣關系的請求依法無據只能依法駁回，法院應判決雙方繼續履行合同。
　　四、案后思考
　　近年來，在處理相關房地產糾紛案件過程中，司法實踐中存在一定誤區，律師在代理案件過程中觀點紛呈，法院在處理結果上各異，做法不一。同時，隨著房地產市場的冷熱變化，在訴訟群體上也發生著相應變化。在房地產市場火熱房價一路走高的2005、2006、2007年，房價一路飆升的情況下，頻頻出現出賣人以買賣合同違反規定為由，向人民法院起訴要求確認合同無效返還房屋之訴的退房潮；而在2008年金融危機爆發后，在各地頻頻出現按揭房斷供，同時也出現了買受人以各種理由要求解除合同的另一種退房潮。出賣人和買受人兩類身份角色的人隨著中國房地產市場的變化而相繼提起訴訟，提起訴訟的目的都是意在獲得不當利益。在這種期待獲取巨大不當利益的市場氛圍中，助長了隨意毀約違背誠信的不良社會風氣，極大危害了交易安全，誘導了誠信危機發生的惡果，不利于我國誠信體系的建立。
　　在本案審理過程中，2009年7月22日，恰逢最高人民法院印發《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知（法發〔2009〕42號），要求各級法院準確把握宏觀經濟形勢發生的客觀變化，在法律和國家政策規定框架內，適用原則性和靈活性相統一的方法，妥善審理房地產案件，為“保增長、保民生、保穩定”的工作大局提供強有力的司法保障。要求各級人民法院高度重視當前形勢下的房地產案件審判工作，確立了盡可能維持合同效力，對商品房銷售過程中，購房人要求解除合同退房的請求，要求區分情況，慎用解除，依法穩定房屋交易市場，對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除；要引導當事人理性面對市場經營風險，共同維護誠信的市場交易秩序。
　　
　　參考文獻
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