【摘要】：作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理以及物業(yè)管理企業(yè)在生活中備受人們關(guān)注。物業(yè)管理企業(yè)的收入主要有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入和補(bǔ)貼收入三種形式，不同的收入采用不同的核算方法。分析物業(yè)管理企業(yè)的收入形式和核算過(guò)程對(duì)于人們了解物業(yè)管理及其該行業(yè)有著重要的作用。
　　【關(guān)鍵詞】：物業(yè)管理企業(yè)；收入；帳戶
　　
　　物業(yè)管理（propertymanagement），是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理并維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。隨著人民群眾生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購(gòu)住房時(shí)考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來(lái)越多的人所接受。作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也越來(lái)越受到廣大老百姓的關(guān)注。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)的收入一般分為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入和補(bǔ)貼收入三種形式。
　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主。物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的物業(yè)管理收入包括公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。公共性服務(wù)收入包括公共衛(wèi)生清洗、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費(fèi)用，是物業(yè)管理收入的主要內(nèi)容。公共性服務(wù)實(shí)現(xiàn)政府指導(dǎo)價(jià)管理辦法。即有各地物價(jià)管理部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門(mén)規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。物業(yè)管理企業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容一般由八個(gè)項(xiàng)目組成：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；樓內(nèi)共用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)。公共性服務(wù)費(fèi)以房屋的建筑面積為計(jì)算依據(jù)，各套房屋的建筑面積除了自用建筑面積外，還要合理分?jǐn)偣�用建筑面積。各套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積應(yīng)以該幢房屋的公用建筑面積占該幢房屋總自用建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)�，各套房屋建筑面積的計(jì)算，可以按以下公式進(jìn)行：某套房屋的自用建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積的分?jǐn)偮?該幢房屋公用建筑面積／該幢房屋總自用建筑面積，某套房屋的建筑面積=某套房屋的自用建筑面積×（1+該套房屋的自用建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積的分?jǐn)偮剩�。公共性服�?wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。例如某幢房屋的建筑面積為10000平方米，其中，自用建筑面積為8000平方米，公用建筑面積為2000平方米。則各套房屋的自用建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積的分?jǐn)偮?2000/8000=25%，如各套房屋的自用建筑面積為100平方米，則該套房屋的建筑面積=100×（1+25%）=125（平方米）。如果每月公共性服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為0.6元/平方米，則該套房屋的業(yè)主每月應(yīng)交公共性服務(wù)費(fèi)為75元（125×0.6）。公共性服務(wù)費(fèi)一般有兩種收取方法：按月收取和定期預(yù)收。按月收取公共性服務(wù)費(fèi)時(shí)，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入（公共性服務(wù)收入）”賬戶；定期預(yù)收公共性服務(wù)費(fèi)時(shí)，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶，分月度計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)，借記“預(yù)收賬款”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入（公共性服務(wù)收入）”賬戶。公眾代辦性服務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主和租住戶委托代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、房屋自用部位和自用設(shè)備的修繕等服務(wù)而收取一定的代辦服務(wù)費(fèi)用。未經(jīng)業(yè)主和租住戶委托不得收費(fèi)。該項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，須經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)認(rèn)可后，方能向業(yè)主和租住戶收取。物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入（公共性服務(wù)收入）”和“其他應(yīng)付款——自來(lái)水公司（電業(yè)局等部門(mén)）”賬戶，將收到的款項(xiàng)解繳各部門(mén)時(shí)，借記“其他應(yīng)付款——自來(lái)水公司（電業(yè)局等部門(mén)）”賬戶，貸記“庫(kù)存現(xiàn)金”賬戶。特約服務(wù)收入是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管轄區(qū)各業(yè)主和租住戶的個(gè)別需求提供服務(wù)的收費(fèi)，是公共性服務(wù)收入和公眾代辦性服務(wù)收入的補(bǔ)充和完善，如業(yè)主家務(wù)服務(wù)、裝修服務(wù)等。該收費(fèi)由管理部門(mén)統(tǒng)一制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和租住戶提供特約服務(wù)收入時(shí)，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入（特約服務(wù)收入）”帳戶。物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的一部分，包括房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設(shè)施的收入，其中，房屋出租收入是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋不添加任何設(shè)施，直接用作出租，其租金作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。物業(yè)管理企業(yè)收到各種經(jīng)營(yíng)收入時(shí)，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入”賬戶。物業(yè)大修收入主要包括對(duì)房屋共同部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。物業(yè)管理企業(yè)承接房屋共同部位、共用設(shè)施設(shè)備大修工程，工程完工后，其工程款經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽字認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”帳戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入”帳戶。代管基金是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋三項(xiàng)維修基金，包括房屋共用部位維修基金、電梯水泵維修基金和小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修基金。代管基金的所有權(quán)屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)將其作為一項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債進(jìn)行管理和核算。物業(yè)管理企業(yè)收到業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托的代管基金時(shí)，應(yīng)借記“銀行存款——代管基金存款”帳戶，貸記“代管基金”帳戶。
　　其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入，物業(yè)管理企業(yè)除主營(yíng)業(yè)務(wù)以外，為取得更多收益，廣開(kāi)經(jīng)營(yíng)門(mén)路，發(fā)展物業(yè)以外的各種服務(wù)業(yè)務(wù)。諸如作房屋中介機(jī)構(gòu)，利用商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)各種服務(wù)業(yè)等。這些業(yè)務(wù)收入按照物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度屬于其他業(yè)務(wù)收入。具體包括：房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入；無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；材料物資銷(xiāo)售收入；廢品回收收入；商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入等。其中，商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，對(duì)其添加經(jīng)濟(jì)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)功能后，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)店、飲食店等的經(jīng)營(yíng)收入。物業(yè)管理企業(yè)取得的各項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”帳戶，“其他業(yè)務(wù)收入”帳戶按其他業(yè)務(wù)的種類(lèi)設(shè)置明細(xì)賬戶，如“房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入”；“無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”；“材料物資銷(xiāo)售收入”；“廢品回收收入”；“商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入”等，進(jìn)行明細(xì)核算。
　　補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼，如部分房管所轉(zhuǎn)為物業(yè)企業(yè)后，由于承擔(dān)著公房管理任務(wù)，房屋租金低廉，無(wú)法滿足正常維修運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致該部分物業(yè)企業(yè)嚴(yán)重虧損。財(cái)政部門(mén)和主管部門(mén)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定，撥給該部分物業(yè)企業(yè)一部分虧損補(bǔ)貼，收到補(bǔ)貼后，物業(yè)管理企業(yè)借記“銀行存款”賬戶，貸記“補(bǔ)貼收入”帳戶，期末結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)時(shí)，借記“補(bǔ)貼收入”帳戶，貸記“本年利潤(rùn)“帳戶。
　　
　　主要參考文獻(xiàn)：
　　
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