資金是房地產企業發展的血液。然而，由于不同融資方式所產生的成本、風險、時間性等方面的差異，其對各企業的影響可能會迥然不同。即使同一種融資方式，對于不同發展狀態下的企業也可能有著截然不同的影響。通常來說，企業追求更低成本的資金以創造更高的收益。然而，當某些渠道受阻或受限時，企業不得不轉而探索新的融資渠道。在當前行業背景下，境外融資成為房地產企業實現更快的業務發展的重要手段。目前國內的研究多集中于對境內融資的分析及其對企業資本機構等方面的影響，對境外融資的研究雖偶有涉及但不算深入。在此情況下，本文是一篇經濟類職稱論文范文，文章嘗試進行房地產企業境外融資行為分析，為企業探索新的融資方式，采用合理的方式籌集資金，調整企業的資本結構，采取最優化融資安排以控制資本成本，防范風險，進而實現企業的持續增長，有著重要的參考價值和現實意義。

　　關鍵詞：經濟類職稱論文范文,房地產企業,融資方式

　　一、房地產境內融資渠道研究回顧

　　目前國內學術界對于房地產境內融資渠道的研究文獻雖然比較豐富，但主要集中于以下幾個方面：不同融資方式的融資金額比例、宏觀政策下日趨嚴峻的融資形式、不同融資方式的比較分析以及多元化融資渠道的探索等。綜合其中部分文獻的研究結論可以看到：目前我國房地產企業融資模式較為單一，銀行貸款成為房企最重要的外部資金來源。同時，有一部分房企已在探索新型的融資模式并成功的拓寬了自身的融資渠道，例如通過債券發行、股權融資、房地產信托等。然而對于多數中小房地產企業而言，無論是在公開市場上發行債券抑或是IPO上市都有些遙不可及。

　　二、房地產企業境外融資研究回顧

　　相比于境內融資的研究，目前有關中國企業境外融資的相關文獻還不多。上海交通大學歐陽令南教授早于2001年即對我國企業在境外發行可轉換債券進行了前瞻性研究，并對境內、境外發行可轉債進行了比較研究。賀利對中國民營企業境外借殼上市進行分析后認為這是一種適合我國國情，有利于民營企業獲得低成本擴張機會的融資方式。中國社會科學院金融研究所曾發表文章本文對中國境內機構海外債券融資的情況進行了分析，特別關注于國際債券的利率結構、幣種結構、期限結構幾個重要因素、成本的決定因素進行了實證研究，考察了發行期限、發行金額、票面幣種匯率、發行地基準利率等因素對國際債券發行利率的影響。文章認為：“中國機構海外債券發行中最重要的問題是對市場因素重視不夠，而政策性因素影響過多。

　　由于政策性約束，境內企業海外發行公司債的金額非常少。由于中國企業發展速度較快，融資的欲望越來越強烈，而國內金融市場比較狹小，因此未來中國企業海外發行債券的市場前景很大，但政府和企業似乎并沒有為這種情況做好準備”。該所還通過分析國內企業海外上市的原因后提出：企業上市是企業自身的決策行為，不應該受到政府的干預，而大量國內企業海外上市既給中國的資本市場帶來了壓力，也是促進國內金融市場重組和改革的動力。在有關中國企業境外融資的文獻中，關注于房地產企業的更少，且多數集中于對個體案例的研究。

　　例如，余偉在研究綠城中國在香港上市及發行債券的案例后認為：“公司海外債券融資是企業根據自身的發展需求和資本市場情況來確定的，是一種市場化行為。由于境內資本市場不能滿足民營企業資金供給，境外融資成為企業在特定條件下的必然選擇。在境外金融市場上發行債券，審核體系和信息披露制度比較健全，對債券契約履行情況的監察也較為嚴格。另外，由于國際投資者通常認為新興市場國家發行的債券風險較高，因此需要更高的溢價，要求企業在債券合約中包括嚴格的排他性條款，并提供資產抵押，以降低了購買債券者的投資風險。一旦企業違背債券契約，將會面臨很高的債券風險”。

　　三、我國房企境外融資

　　需求分析及融資規模資金是房地產企業發展的血液。作為資金密集型行業，房地產行業依賴資金來維持其每日龐大資金消耗的正常運轉及規模擴張。然而，境內房地產總是受宏觀調控的周期性影響，當境內市場的資金無法滿足需求或在境內無法爭取到更多的融資時，企業自然會將目光放到資本海外市場。事實上，我國房企海外融資早已不是新聞。早在上世紀90年代，中國海外發展、華潤置地、上海證大等就在香港聯合交易所紅籌上市，成為大陸第一批在香港上市的地產公司。進入21實際，復地集團2004年在香港主板上市;富力于2005年在香港上市，融資金額22億港元;2006年7月，綠城中國在香港掛牌上市，集資總額為24.5億港幣，而在公開上市之前，綠城中國于2006年1月發行本金總額為1.3億美元可轉債，在新加坡證券交易所上市)。2008年以來，信貸趨緊、資本市場融資受阻、預售款監管趨嚴、限購導致資金回籠速度嚴重影響等因素帶來的沖擊使房地產的現金流狀況面臨挑戰。以上市房企為例，“2010年末，國內上市房企經營性現金流凈額平均值為-7.07，較2009年明顯下降，且低于2008年末的水平。2011年第一季度末，該指標均值也達到了-3.36億元。

　　四、屬于我國房地產企業的“融資優序理論”

　　根據本文前述對境內、境外融資渠道的比較分析，本章嘗試整理出對我國房地產企業融資行為進行總結并整理出屬于現階段我國地產企業的“優序融資”。當企業存在融資需求時，首先會選擇內源融資。可動用的金融資產、銷售回款以及留存收益等內源融資是企業最首要的資金來源。這些資金使用限制少，機會成本低。然而對于房地產企業而言，只有不斷獲得土地儲備才可能實現持續的增長。僅僅是內源融資遠遠不夠滿足企業增長的需要。此時，企業就需要尋求外部資金。在選擇外部融資渠道時，企業一般會選擇債務融資，其次才是股權融資。我國房企最依賴的外部融資方式是境內銀行開發貸款。銀行貸款不僅融資成本低、金額大，融資手續也較為簡便。除銀行貸款以外，許多企業利用了房地產信托方式進行融資。然而，信托資金成本高，償債壓力大，房地產企業不應廣泛地使用信托資金。

　　本文認為，在A股大門完全關閉的情況下，境外上市應該是房地產企業除銀行貸款外的最佳融資手段，同時可能也是其尋求規模擴大的僅有選擇。上市融資沒有固定的償債風險，不但可以為企業提供資金支持，同時也可以擴大其知名度而獲得更高的銷售溢價，還能能夠為企業日后的再融資打開通道。目前，瑞安、綠地等均有計劃分拆其旗下的商業、酒店或海外業務尋求境外上市。可以說，上市本身對房地產企業的吸引力不言而喻。而在眾多海外市場中，香港仍然是目前最適合的上市地點，香港市場最為內地企業所熟知，而且香港投資者對于內地房地產投資業務的接受度最高。無論是已經完成上市的，或者計劃進行上市的房地產企業，絕大多數都選擇了香港作為目的地。而在上市方式的選擇上，資金實力相對雄厚的企業可以以借殼方式實現較快的上市，但是借殼過程企業需要支付高昂的并購成本。

　　《經濟經緯》是河南財經學院主辦的財經類學術理論刊物，國內外公開發行。自1984年創刊以來，精編細審，求是創新，及時反映我國經濟建設和經濟改革的實踐經驗和理論研究成果，努力探索社會主義市場經濟中的熱點和難點問題，深入探討經濟發展的內在規律，以較高的學術質量、精美的版面設計，受到了社會各界的關注和肯定，是中國經濟類核心期刊。歡迎來稿。《經濟經緯》設有編委會，并聘請于光遠、厲以寧、劉國光、樊綱等為顧問。