摘要：現行房地產企業開發建設項目面臨新的機遇與挑戰，以自然、環保、和諧，倡導以人為本，天人合一的理念進行產品定位開發，成為眾多房地產商開發的首選。一個好的開發項目從規劃設計、建筑設計（選用材料）、戶型設計到功能和質量等方面要求越來越高。如何做到工期短、質量好、品質高、造價低的產品，現針對工程造價影響較大的各階段發表一些觀點。
　　關鍵詞：房地產；開發；造價；控制
　　隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化，房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。“利潤=銷售收入—成本費用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。事實上，項目成本控制貫穿于項目開發全過程。要有效地控制項目的成本，就要在項目決策和實施的各個階段，從前期立項、項目市場定位、規劃設計方案確定、工程施工與采購、銷售控制與管理、資金運作與財務管理、物業管理等多方面采取措施，通過技術方案比選，經濟分析等，把成本控制的觀念和手段滲透和運用到開發各環節的措施之中。“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領域走在前面，誰就在競爭中占據優勢。
　　工程開發成本在開發時期可分五個階段進行成本控制，即決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、結算階段，要合理有效地控制成本就必須做好從這五個階段入手。
　　1、決策階段
　　1.1可行性方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心。這一階段不僅關系到目標實現時間的長短、質量的優劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起倡導作用，做好市場調研，作出科學嚴謹的決策。
　　1.2完善投資決策機制。各部門要對將投資的項目發表專業的評估意見，營銷中心對這一地區的銷售價格進行摸底、調研，根據市場環境預測售價的走勢、市場的潛力、產品的賣點，進行必要的、專業的分析論證，確定項目的可行性。
　　1.3建立項目審查制。公司各職能部門的投資分析報告還應聘請專業咨詢公司的有關專家進行審查，提出改進措施，使投資分析報告更完善、更具體，供決策層選擇決定。
　　1.4密切關注市場，及時修正調整投資估算。
　　2、設計階段
　　2.1實行設計方案招標制度
　　一些大的項目由于功能及眾多的配套設施對設計要求較高，委托設計時應引入競爭機制，按市場規律辦事，優勝劣汰，通過競爭保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計問題施工時產生大量變更、產生不必要的費用，拖延了竣工時間，最終影響到經濟效益。
　　2.2實行限額設計
　　國際上發達國家對工程投資的要求是事前預控、事中控制。而我國傳統的做法是把造價
　　控制重點放在施工階段，在客觀上造成輕決策重實施，輕經濟重技術，先建設后算帳的后果。
　　一個項目的開始，發展商要遵于估算大于概算，概算大于預算，預算大于決算的過程，這樣才不至于資金失控。有一案例：某小區一期開發18萬平方米高層住宅，由于不按市場規律辦事，沒有進行招標選擇設計單位而是朋友介紹，在合同中沒有對鋼筋用量進行限額，設計圖紙完成后進行工程量計算的預算編制，結果發現每平方米鋼筋用量達80kg/㎡，嚴重超出正常用量，后經驗算調整比原來少用20kg/㎡，節省不必要的投資近1800萬元，其實設計中還有很多地方需進行成本控制。根據實地現場情況，根據鉆探地質報告情況，根據業主的使用要求情況，選擇什么樣基礎形式，地下室的設置、標高、土方的情況等都要事前考慮并比較不同方案加以控制。
　　2.3開展價值工程的應用
　　價值工程是用來分析產品功能和成本關系的,房地產項目開發中應用在設計產品定位這一過程中。一般來說,提高產品價值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑，整個開發設計理念都圍繞這個來進行；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，科學嚴謹的態度，對方案實行科學決策，選擇技術可行、經濟合理、綠色環保、和諧完善的設計方案，這個項目就成功了一半。
　　2.4加強圖紙會審工作
　　加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，提高設計質量，避免造成經濟損失。
　　2.5引入設計監理
　　在我國傳統的建設管理體制中，工程設計任務是由政府建設管理部門向所屬的工程設計單位進行分配，缺乏競爭機制。
　　設計監理主要任務：一是對設計成果質量進行控制，依據國家和行業的有關規范、規程、法規，減少設計中的錯誤和遺漏，提高設計質量；二是對設計工作進度進行控制。督促設計單位按設計合同規定提供有關設計文件和圖紙，滿足工程進度要求；三是協調業主與設計單位的關系。其中最主要的任務是設計成果質量控制和設計工作進度控制。
　　3、招標投標階段
　　3.1項目招標過程中的成本控制
　　工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發商選
　　擇施工單位或材料供應商，這對項目投資及至質量、進度的控制都有至關重要的作用。在招
　　標過程中成本控制，業主方應注意與加強以下幾點：
　　（1）招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，進行實地考察，做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。
　　（2）合理低價者中標。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。
　　3.2做好合同的簽定工作
　　應按合同明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處
　　理等到，都應有明確的約定。正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻
　　性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使
　　風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。
　　4、施工階段
　　4.1 重點放在工程合同簽訂與執行
　　簽訂工程合同時,最重要是根據工程的特點,選擇恰當的發包方式和價款調整條件，只有簽訂完善齊備的合同，在合同實施過程中才能主動控制造價的走勢。
　　工程造價一般是由工程招標合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調價、費用調整等）所構成。通過招投標，選擇具有良好信譽、價格適中、技術力量雄厚的總包來完成新項目尤為重要，這為今后整個項目實施開發提供了強有力的保障。
　　4.2 嚴格材料、設備的定價和訂購
　　一般來說，鋼材、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價格相對穩定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結合市場行情進行適當的調整即可。需要控制把關的是裝飾材料及設備安裝品牌型號的選擇，市場上裝飾材料由于品牌繁多、質量等級差別較大，都會直接影響到造價。
　　安裝專業中預埋、預留的管線等一般都是由施工單位購買，但設備主要由甲方采購的。設備造價涉及金額大，占整個工程造價的35%以上。
　　4.3 工程款的控制
　　目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進度款的支付比例是房地產開發企業不容忽視的問題。
　　5、竣工階段的工程造價控制
　　竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關。根據本人這幾年的工作經驗，認為重點應做到以下幾個方面：
　　（1）嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。
　　（2）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。
　　（3）落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建
　　設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。
　　（4）按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。
　�。�5）嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。
　　（6）嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。
　�。�7）認真審查、復核，防止各項計算誤差。
　　綜上所述，工程造價控制是一個系統的、全面的動態管理過程，只有對工程建設的每一個階段采用科學的、系統的管理方法加以嚴格控制，才能達到全面控制工程造價的預期目的。
　　6、結束語
　　長期以來，習慣于把成本控制放在建設實施階段，其實，投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的，存在著對立統一的辯證關系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度等。因此，項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。