摘要：本文針對房地產開發企業在設計階段工程造價控制的特點，提出把設計階段的工程造價控制工作分為四個階段進行。在設計的各階段，上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。
　　關鍵詞：工程造價,控制,設計
　　
　　1、引言
　　房地產開發企業目前普遍重視工程項目招標階段、施工階段及結算階段的工程造價控制，卻往往忽略了工程項目前期工程造價的控制。而據國內外有關資料的統計顯示，影響工程項目造價最大的階段則是技術設計結束前的工作階段，即工程項目決策及設計階段。根據國外的統計，設計費一般只占建設項目全部費用的1%以下，但正是這部分少于1%的費用，對工程造價的影響程度占75%以上。在初步設計階段，影響工程項目造價的可能性為75%～95%；在技術設計階段，影響工程項目造價的可能性為35%～75%；在施工圖設計階段，影響工程項目造價的可能性則為5%～35%，而到施工開始，通過技術組織措施節約工程造價的可能性只有5%～10%]。顯然，決策及設計階段是工程造價控制的關鍵階段。一旦項目作出投資決策后，控制工程項目造價的關鍵就在于設計。
　　
　　2、房地產開發企業設計階段性工程造價的控制
　　由于設計階段在工程造價控制中的關鍵性地位，設計階段工程造價的控制分為概念性方案設計、方案設計、初步（或方案深化）設計、施工圖設計這四個階段進行，并且上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。
　　在設計的各個階段，房地產開發企業的有關部門須進行相應的市場調研，市場調研結果可以有效地指導設計工作，以使設計工作更緊密地與實際情況相聯系。在進行市場調研時必須找準市場標準。找準市場標準有兩層含義：一是參照項目的特點與擬建項目相似（包括：平面布局、結構形式、裝修標準等）具有可比性；二是參照項目的造價能反映當地市場行情（在同等檔次的項目中屬中等或偏低水平），因為對工程造價控制的一個重要原則是成本領先。同時，市場標準不是一成不變的，而是需要隨著項目策劃和設計的深化而不斷修正和逐步細化。
　　（1）概念性方案設計階段工程造價的控制
　　概念性方案設計階段工程造價控制的重點是項目主體工程成本（可銷售產品）。項目主體工程成本，根據項目定位（目標顧客與產品定位），用經驗數據結合項目條件（建筑市場行情）確定項目主體建安工程土建、安裝各單位工程的工程成本。
　　在本階段，房地產開發企業的有關部門必須完成對場地（項目開發用地）有關的氣象資料、水文資料、地質和地震資料、場地資料等基礎條件進行調研。與此同時，企業的有關部門還必須完成對場地周邊的供電、供水、排水、供暖、煤氣、通訊等基礎配套設施的進行調研。這些調研是為了掌握這些條件可能會對項目的策劃、設計造成的影響。利用以上這些條件去指導設計（控制性詳細規劃、修建性詳細規劃等），在這些條件的限制下去確定市場標準。
　　此外，在本階段有關部門還需要完成對項目籌備前期對項目當地政府及部門有關收費的情況進行調研。這些費用主要有土地使用與拆遷補償費、政府收費等，其目的是要調研清楚在房地產開發過程中涉及的所有收費項目、收費標準和優惠政策，調研應獲取相關的收費文件。另外還要對當地企業實際最低的交費標準進行調查。
　　（2）方案設計階段工程造價的控制
　　方案設計階段工程造價控制的重點是不可銷售產品成本。不可銷售產品成本主要指：園林景觀工程、社區管網工程、公共配套設施工程等。在本階段，通過對目標顧客核心需求的分析，確定產品標準，成本標準對應產品標準測算，經過價值分析、取舍以后確定產品成本。價值分析總的原則：產品與售價匹配，把錢花在最具顧客價值的地方，使產品恰如其分的滿足顧客需求。
　　在本階段，企業的有關部門必須完成對三通一平、勘察、設計、監理等的市場收費標準的調研及對用于建安、市政、裝飾、園林等工程的材料、人工、機械市場價格標準的調研。實際上，對各工程的材料、人工、機械市場價格標準的調研從新項目籌備前期就開始進行了，并隨著項目策劃、設計的進展而不斷深化，到方案設計階段必須完成對各工程的材料、人工、機械市場價格標準的確定工作。
　　（3）初步（或方案深化）設計階段工程造價的控制
　　初步（或方案深化）設計階段工程造價控制的重點是其它工程成本。本階段是進行施工圖設計前的技術方案設計，重點是結構選型（含基礎）、供電方案設計、給排水方案設計、總平面豎向設計等。成本控制可以采用指標分解的方式，指導設計院進行限額設計。
　　在本階段，有關部門必須完成對單位建安工程（包括建安、系統、市政、裝飾、園林等）的工程造價市場標準的調研。一般來說調研所得的單位建安工程的市場標準，并不能直接作為擬建項目的成本控制標準，需要在所得數據的基礎上，根據擬建項目的產品技術標準、市場的變化對參照項目的造價指標進行修正，經修正后的造價指標，才能作為擬建項目的建安工程成本標準。
　　在本階段，對參照項目造價指標進行修正的原則：
　　①工、料、機價格的修正
　　因為時間、市場等的變化，造成測算項目成本時的工、料、機價格比參照項目編制預結算時的價格發生了變化，而需要對參照項目相關的單價進行修正。
　　②產品標準的修正
　　由于擬建項目的產品標準與參照項目不同，而需要對參照項目預結算中的相關科目進行調整，例如：參照項目室內采用乳膠漆，而擬建項目室內為粗裝修，不做乳膠漆，則要取消乳膠漆的項目；參照項目外墻采用面磚，而擬建項目外墻采用涂料，則要調整外墻的單價。
　　③工程量的修正
　　只有具備以下兩個條件時，才允許對參照項目的工程量進行修正：一是擬建項目的設計方案已經確定，能夠比較準確地計算擬建項目的工程量；二是經計算擬建項目的主要工程量指標與參照項目的有明顯出入的。
　　在對單位建安工程的工程造價市場標準的調研過程中，關鍵是要掌握參照項目的完整資料：圖紙、預結算書、工程量清單、工程量計算書等。對于參照項目“指標基數“的選取，原則上以建筑面積為主，對于一些特殊的成本科目，比如基礎、土方等，也可以把底層建筑面積作為指標。
　　（4）施工圖設計階段工程造價的控制
　　在施工圖設計階段，工程造價主要根據各成本控制參數（如每平米鋼筋含量、每平米砼含量）進行控制。
　　施工圖完成后，項目公司成本部在規定時間內完成施工圖預算，如施工圖預算未超出目標價，則按施工圖實施；如施工圖預算超出目標價，則由項目公司成本部、設計院分析超出原因。如屬設計問題，由設計院修改；如屬設計標準太高，則由項目公司調整標準，使施工圖預算低于目標價。
　　
　　3、結語
　　成本領先是許多房地產開發企業工程造價控制的重要原則，而設計階段作為工程造價控制的一個關鍵階段，也是企業實現工程造價的控制目標，確保工程項目的經濟效益一個重要階段。只有重視設計階段的工程造價控制，做好設計前的準備工作、選好設計單位、強化設計過程控制并盡可能減少設計變更，才能把工程造價的事前控制工作做到位，從而最終有效實現企業的經營目標。
　　
　　參考文獻
　　[1]尹貽林.工程造價計價與控制.北京：北京：中國計劃出版社，2003
　　[2]GB50500-2003，建設工程工程量清單計價規范.北京：中國計劃出版社，2003
　　[3]劉偉敏.如何合理有效控制建筑工程造價.城市道橋與防洪，2008，12：77～80
　　[4]蔡天明，戴世明，殷有根.工程造價全過程管理重點和對策.建筑管理現代化，2007，6，24～27
　　[6]工程造價新技術編寫委員會.工程造價新技術.天津：天津大學出版社，2006.82