摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)建設從規(guī)劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高。項目造價管理是一項技術性、專業(yè)性很強的工作，它貫穿于投資決策、項目設計、招標投標、工程施工和竣工結算各階段。如何合理和有效地控制工程造價，使有限的人力、物力、財力得以充分的利用，實現(xiàn)工期短、投資效益好的目的是一個房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者都比較關注的問題，同時也是一個擺在工程造價管理工作者面前的重要課題。本文結合工作經(jīng)驗。主要對房地產(chǎn)開發(fā)項目造價管理與有效控制進行相關分析，供同行參考！
　　關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，工程造價，管理措施，有效控制
　　
　　前言：
　　控制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價的關鍵就在于項目實施之前的項目決策和設計階段，項目決策是決定因素，而設計則是關鍵因素。控制工程造價不僅僅是防止投資突破限額,更積極的意義是要促進開發(fā)商、施工單位、設計單位加強管理，使人力、物力、財力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，做好工程造價的控制工作，對保證和加快項目開發(fā)經(jīng)營利潤具有現(xiàn)實意義。
　　1項目決策及設計階段的工程造價控制
　　房地產(chǎn)項目工程造價的控制貫穿于項目建設全過程，影響造價的因素是多方面的。隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，盡管開發(fā)商對控制工程造價也越來越重視，但仍有部分設計人員經(jīng)濟意識淡薄，“怕出事”，只要結構可靠，不出技術或安全問題，就不考慮工程造價高低，結果出現(xiàn)了不少“肥梁、胖柱、深基礎”等設計不合理現(xiàn)象，而工程造價人員按施工圖紙的工程量套用定額，施工單位按施工圖施工，對于設計造成的工程造價過高都無法干預。因此，在項目決策及設計過程中，控制工程造價的關鍵在于加大設計深度和提高設計質(zhì)量，應當從下面幾方面著手。
　　1.1強化多方案比選設計
　　設計階段是工程建設的首要環(huán)節(jié)。設計方案的優(yōu)化與否，直接影響著開發(fā)投資，影響著項目的綜合效益。對設計方案進行優(yōu)化選擇，不僅從技術上，更重要的是從技術與經(jīng)濟相結合的前提下進行充分論證，在滿足工程結構及使用功能要求前提下，依據(jù)經(jīng)濟指標和綜合效益選擇設計方案。
　　在方案優(yōu)選過程中要廣泛運用價值工程原理。價值工程兼顧功能、成本，力求以最低的壽命周期成本費用，實現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價值。價值工程側重于在對質(zhì)量、成本影響較大的研究、開發(fā)階段開展工作，將技術問題和經(jīng)濟問題有機地結合起來，具體工作中應根據(jù)項目實際情況，選擇對提高功能或降低成本潛力很大的對象，可以是工程項目，也可以是完整的單項工程進行分析改善。選定了對象后，通過功能系統(tǒng)分析、成本分析，最后經(jīng)過價值分析得到價值系數(shù)，就可以確定最優(yōu)方案。一般來說，成本最低未必就是最優(yōu)方案，關鍵要看價值系數(shù)。這樣，通過價值工程我們可以保證必要工程費用，消除不必要功能費用，對工程造價起到了控制作用。
　　1.2推行限額設計
　　推行限額設計有利于處理好技術與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一關系，提高設計質(zhì)量，限額設計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學、尊重實際、實事求是、精心設計和保證科學性的實質(zhì)內(nèi)容，可促使設計單位加強技術與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一，克服長期以來重技術、輕經(jīng)濟的思想；樹立設計人員的高度責任感，有利于強化設計人員的工程造價意識，扭轉設計概預算本身的失控現(xiàn)象。
　　在具體的設計過程中，按照設計程序分階段層層控制總投資，使其貫穿于可行性研究、初步設計、技術設計直到圖設計的各個階段，形成縱向控制；各設計階段，按各專業(yè)進行投資分解，分塊限額，具體分配到單元和專業(yè)，形成橫向控制。這樣橫向控制和縱向控制相結合，責任落實到人，使設計人員由“畫了算”轉變?yōu)?ldquo;算了畫”，從根本上解決長期以來不能有效杜絕的“三超”現(xiàn)象。但提倡限額設計并不是單純的追求降低造價，應該堅持科學，采用優(yōu)化設計使技術和經(jīng)濟緊密結合，通過技術比較，經(jīng)濟分析和效果評價，力求以最少的投入，創(chuàng)造最大的效益。
　　做好限額設計，對經(jīng)濟技術人員提出了更高的要求。技術和經(jīng)濟要密切配合，做好項目設計負責人的參謀，合理取定概預算基礎資料，實現(xiàn)對概預算指標的控制，協(xié)助做好各專業(yè)之間投資的綜合平衡協(xié)調(diào)工作。從而實現(xiàn)對投資限額的控制，也就同時實現(xiàn)了對設計規(guī)模、設計標準、工程數(shù)量等各方面的控制。
　　1.3推行設計的獎罰制度
　　如果設計工程師通過自己的努力降低了工程造價，不但得不到表揚和獎勵，反而要承擔一定風險。這樣就大大挫傷了他們工作的積極性，造成只求安全，不管造價高低，導致浪費。在設計中引入風險機制，實行獎罰制度，獎勵那些為工程造價節(jié)省而可行的優(yōu)秀方案，處罰那些因設計浪費而造成經(jīng)濟損失的方案，做到獎罰分明，提高設計單位對控制工程造價的重視程度。
　　1.4推行設計招標和設計監(jiān)理制度
　　逐步通過勘察設計招標，引入競爭機制，完善內(nèi)部質(zhì)量保證體系，有利于促進設計單位提高設計水平。
　　在設計招標工作中，不僅方案設計階段通過招標完成，而且對技術設計或施工圖設計也需引入競爭機制，使每個設計階段均通過競爭完成。這樣設計單位在每一個細節(jié)上如果不是精益求精地去完成，就有落選的可能。在評標中主要評價設計構思的巧妙性、新穎性、工程設計方案的優(yōu)劣、投資估算的經(jīng)濟性和合理性，設計進度計劃、投標人的設計組織方案等方面。通過技術比較、經(jīng)濟分析和效果評價，力求選擇在技術先進條件下經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理條件下確保技術先進，在滿足使用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益的設計投標單位為中標人。
　　推行設計監(jiān)理制度（雙設計），是我國工程建設項目管理體制的一項重大改革。推行設計監(jiān)理，從項目可行性研究階段就參與進去，協(xié)助業(yè)主調(diào)研、考察、立項、論證方案可行性并提出合理化建議。實行設計監(jiān)理，對設計全過程進行監(jiān)督，避免設計過程中可能存在的缺陷和失誤，提高工程設計質(zhì)量，有效地控制工程造價。
　　1.5提高設計人員的綜合素質(zhì)

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