摘要：工程項目管理在整個房地產開發過程中有著舉足輕重的作用，它貫穿于房地產開發的整個過程；本文結合筆者的工作實踐，分析了工程管理在房地產開發中的重要性，并提出了房地產開發中工程管理應注意的一些事項，以供參考。
　　關健詞：房地產；工程管理；重視建設；注意事項；
　　1前言
　　房地產市場經過幾輪的調整和發展，日趨理性和成熟，原有以土地資源優勢的開發模式逐漸轉變為產品、市場和客戶的競爭，由于項目開發周期長，可利用資源有限，往往需要分期開發建設，然而供需關系、市場環境又受到宏觀經濟與政策等影響，進而影響房地產走勢，那么對于房地產開發商來說，一方面要及時以變應變，加快產品調整作為項目開發建設成功的首要保障；另一方面要將管理細化到開發過程中的每一個環節，每一個具體步驟。工程項目管理在整個房地產開發過程中有著舉足輕重的作用，它貫穿于房地產開發的整個過程。
　　2房地產開發中工程管理的重要性
　　2.1有效銜接，前置啟動準備
　　房地產工程管理是整個開發建設環節中實施時間長、耗用資源大的主要環節，無論是產品定位還是成本投入，在前期規劃方案階段已基本定型，因此要求工程必須前置項目的準備工作，加強與前期證照辦理、開工手續準備、開盤條件準備、工程招標及發包等方面有效銜接，便于項目的管理組織及后續業務工作的連貫。因此，加強與前期各部門的有效銜接，有序交接是順利啟動項目的基礎。
　　2.2讀懂產品、提高設計還原度
　　房地產工程管理注重提供滿意的產品，以及最大程度的提高設計的還原度。在完成前期規劃方案等基礎上，施工圖的深度和控制的好壞將直接影響到產品的效果以及功能的使用，因此圖紙的會審與現場對圖紙的熟悉是保證質量的關鍵。提高工程對產品的認識，有助于產品的實現，必須加強對工程管理人員的技術方案及主要產品情況交底。
　　2.3加強控制，做好資源整合
　　房地產工程建設階段是資源整合集中度最高的階段，政府監督、配套部門、消防、環保、城管、工程咨詢、材料供應、施工承包等都將貫穿于項目建設全過程，內部的工程、技術、合約以及前期配套等環環相扣，工程進度、成本、質量、安全文明等目標管理更需要協同管理。因此，如何更好的發揮工程管理的紐帶作用較為重要，在組合資源、用好資源的基礎上才能保證過程的執行力和控制力。
　　2.4合理優化，減少實體成本
　　成本優勢是房地產開發建設競爭的關鍵，工程建設階段同樣重要，采購比價、限額設計等都是控制成本的有效手段，但同樣不能忽視工程技術的優化措施，如門窗材料的替代、空心樓蓋地下的使用、新型墻體的使用等，一方面可以防止追求效果與成本投入過大的問題；另一方面工程管理可以通過合理優化，降低成本等手段防止質量過剩。
　　2.5提前策劃，提供銷售支持
　　房地產開盤時機是整個項目開發建設的關鍵，推盤時機的把握，工地現場形象包裝等推盤條件的準備都將是項目成功上市的保障。而售樓處、樣板房、樣板樓、入戶大堂以及看房通道的建設都將會與正常的工程推進發生交叉，因此工程部門應提前策劃，加強與銷售等部門配合，通過預留、交錯等平面管理手段實現銷售道具的配合，尤其是外部周邊道路及入口的組織更能突顯現場工程協調管理能力。
　　3房地產開發中工程管理注意事項
　　3.1重視前期準備工作
　　3.1.1制度準備是根本
　　“沒有規矩不成方圓”。在一個房地產項目開工之前,建立和健全工程管理辦法和實施細則是做好工程建造管理的根本。首先制定者須參與項目產品定位和設計工作,深度領會公司對工程項目的質量、進度目標、銷售計劃和經濟技術指標要求。內容要符合項目實際,針對性強,目標明確,程序嚴謹;制度嚴格,獎懲分明,鼓勵創新。比如在管理辦法中一定要載明質量最高目標。質量目標是提高參建各方質量意識的基礎。
　　3.1.2技術標準準備要充分
　　3.1.2.1參與程度要廣:施工、監理單位各專業工程師不但參加審核,施工單位項目經理、總工和監理的項目總監也必須參與進來。
　　3.1.2.2目標不斷創新:圖紙審核的內容不僅是傳統意義上的發現和更改設計中的“錯、缺、漏”,重要的是站在業主的角度,提出更經濟、更適用、更美觀的合理化建設,使施工工藝有所改進,使用功能更加符合人性化,以此可延展到敢于嘗試改進現行工藝標準。比如對空調主機預留板、廚衛管道井、門廳洞口尺寸等按市場需求來設置。相信這部分行業標準的更改已為期不遠。
　　組織做好監理規劃和施工組織設計,監理規劃必須有很強的指導性,,除監理規劃外,還必須制訂實施細則。對于監理控制的內容,除按GB50319-2000要求為質量、進度、造價以外,根據當前建筑施工安全的嚴峻形式,須加入安全控制部分。
　　3.1.3充分做好現場準備
　　施工現場準備的重點主要是七通一平和場地劃分。七通一平是指施工場地在平整基礎上達到通道路、上水、雨污水、電力、天然氣、通訊、熱力的條件。在一個項目施工場地內,往往有多家施工單位施工,進行科學的劃分顯得尤為重要。一方面場地劃分不但對平面要進行合理布置,還要注意空間的分界,垂直運輸機械設置位置要合理,盡量減少交叉作業。另一方面是以環境保護的高度,要求施工單位做好場地上樹木的保護;以重復利用的便利性原則,設置水準點、城市坐標并加強保護。
　　3.2切實保證產品建造質量
　　3.2.1重視質量意識的培養和教育
　　前述中已提到,在制度準備階段,明確質量目標的作用之一就是提高參建各方的質量意識。質量意識的培養和教育的對象除重點抓好參建各方的領導層外,還應該深入到作業隊、工班組。質量意識的培養和教育的組織必須是有計劃、有素材、有實例、有重點。質量意識培養和教育的范圍是全過程、全方位。主要是在開工前,各分部工程實施前,關鍵特殊工序交底時,質量問題處理時,質量月活動時,重要節假日放假前;質量意識培養和教育的形式應多樣化,如交底、評比、參觀、學習、獎罰等。
　　3.2.2重視組織有效的檢查和評比
　　在工程管理中,除工地上正常的施工單位的自檢、互檢、專檢,監理單位的抽檢、巡檢、分項驗收外,作為建設單位,控制工程質量,定期的和根據進度情況合適機的安排質量專項檢查、評比會顯著促進質量水平的提高。組織檢查評比的關鍵除不流于形式,還必須做到公正公平,獎罰分明。

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