摘要：房產測量是一項基礎性的工作，筆者結合實際情況，分析了當前房產面積測量中存在的一些問題，并針對性的提出了相應就的解決辦法，可供相關專業人士參考。
　　關鍵詞：房產、面積測量、對策
　　
　　隨著社會經濟的發展，城市建設的需要，在房屋拆遷與市民購房的時候，房屋面積如何測算以及建筑如何分攤共用面積的等問題受到了很多人的關注，不少爭議也是由此引發的。為了更好讓人們群眾了解建筑面積測算與共用建筑面積分攤的計算方法，也為了提高房產測繪的準確性、現實性、技術性，本文針對近些年來房產測量中房屋建筑面積測算中時常發生的一些問題進行了探討，并提出了相應的解決策略。
　　1房屋建筑面積測算的一般規定
　　1）外墻量點取自室內地平面以上1.00~1.40m，房屋每邊應獨立測量兩次以上，以便于結果的檢核。手持測距儀進行測量時，量距結果進行四舍五人，取至0.01。
　　2）能夠計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件如下：有上蓋；有圍護結構；結構牢固，屬永久性建筑物；層高≥2.20m，可以作為人們正常生產或生活的場所。
　　3）層高的計算方法。成套住宅層高，指上下二層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離，也包括樓板面至屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺都不應包括隔熱層的高度；斜面屋頂的層高，若為混合結構，量至內空2.05m(加水泥板厚度0.15m1，若為瓦頂量至擱瓦的木板上2.20m(板下加板厚)。
　　4）對在《規范》實施前已測繪認定的房屋建筑面積，提出異議要求復核的，一律執行原測繪標準。
　　5）房屋面積計算時計算建筑面積的基本原則參照《房產測量規范》第8條房屋面積測算的有關規定。
　　6）共有共用面積的處理和分攤公式以及共有建筑面積的分攤參照《房產測量規范》附錄B。
　　2房產測量中面積量算存在的問題及解決方法
　　2.1突出墻面部分的面積計算
　　在高層建筑中，因結構需要在下面幾層(商業區和辦公區)可能有與墻體相連和屋內獨立的承重結構柱，遇到此種情況，目前的處理方法是：無論柱子多大，其面積計人該柱平面位置所在的套內建筑面積中(分零攤位除外)，這意味著此面積還要去分攤其它的共有面積。此種方法處理的弊端在于：承重結構是出于整棟建筑的結構需要而設計，并不是為一戶專用，把其面積計人該戶套內建筑面積不符合產權人的客觀利益。國標《房產測量規范》明確規定有“套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成”，由此可見，把承重結構柱納入套內建筑面積是不符合國標精神的。
　　建議：承重結構柱的設立是出于整棟建筑的結構考慮，應由整棟房屋共同分攤。
　　2.2關于伸縮縫
　　《房產測量規范》上規定：有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。現在有兩種觀點，其一認為：只要是與室內相通的伸縮縫，則整個伸縮縫均計算建筑面積，無論伸縮縫的寬度多寬。其二認為：只要是與室內相通的伸縮縫，通行的部分計算伸縮縫面積，余下的部分不算。一般的伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大，若單獨只計算其通行的部分也只是門口那一小部分。而這點面積的界定有時由于尺寸的不詳，結果并不十分準確，計算起來也十分麻煩。
　　建議：只要是通行的伸縮縫，均應全部計算建筑面積。雖然沒有通行的部分有人認為沒有使用到，然而，作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到收益。
　　2.3復式結構的有關問題
　　2.3.1關于自然層的認定
　　房屋自然層數是指房屋的樓板和地板結構分層的層數，復式(或越層)結構中上層應算自然層數。由此引發一些值得探討的問題：
　　戶外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會大幅度(甚至成倍)增加，勢必會加大復式房(或躍層)權利人的共有面積分攤量。只因是復式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。
　　2.3.2關于復式建筑斜屋面
　　隨著我國經濟的繁榮和建筑業的蓬勃發展，城市建筑在滿足居住的同時也越來越講究獨特、美觀、新穎。于是，一批又一批的復式建筑斜屋頂應運而生。這就意味著今后測算商品房要測算更多的斜屋面房屋。
　　對于斜屋面房屋怎么測算?《房產測量規范》規定：斜面結構屋頂高度在2.2O米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。斜屋面頂的房屋是指在房屋屋頂或天面上另有一永久的、可供人們居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋。
　　如果單純是斜屋面的房屋，直接“切取”2.20米的高度計算倒也方便、準確，遇到帶有三角形“老虎窗”的斜屋面情況就不一樣了。這種三角形“老虎窗”斜屋面因其僅窗頂部分高于2.20米，兩側逐漸斜下又低于這個高度，可計算的面積并不大，且結構錯綜復雜，測算起來十分麻煩，界定也不見得準確。
　　建議：這種三角形“老虎窗”斜屋面房屋的窗頇超過2.20米的部分可以不予考慮。
　　2.3.3對房屋內部上空的處理
　　因為沒有明確的規定，不同的工作人員對不同的房屋上空部分都有自己不同的計算方法。一特別是上空部分的墻體面積，甚至在很多計算建筑面積的軟件中，對此的理解也不盡相同。在一些計算軟件中，外墻面積按層計算，沒有考慮到內部是否有與外墻有關的上空部分，往往會發生重復計算外墻面積的情況。
　　正確的做法是，當外墻是上空的一面支撐時，例如一部分復式房屋的挑空大廳等，作為這部分的外墻，就只能計算成是復式下層的建筑面積，不能在計算上層時重復計算。
　　2.4共有面積被分攤到不同功能區或樓層的計價差異問題
　　隨著國家住宅商品化的深入和房地產市場的日益活躍，房屋產權關系越來越復雜，由傳統的單一產權向多元產權轉化。因此共有面積計價與共有面積計算和分割呈現出的矛盾越發突出：如地下室的銷售價格往往比地上部分低得多，當其為共有面積被分攤到不同的功能區或樓層時，其價位也被確定為與該功能區或樓層的價位一致。若同時被攤位和住宅分攤，則會出現同為地下層共有面積而價位差異畸形的情況。顯然，這種計價方法對權利人利益是一種極大的侵害，但又十分隱蔽。所以如何從面積計算角度出發來解決這一矛盾值得探討。
　　2.5樓梯問題
　　樓梯是多層房屋很重要的一部分，很多房屋建筑面積以及產權糾紛都與樓梯有關。因此，如何理解和準確地計算樓梯的建筑面積就顯得十分重要了。在目前情況下，樓梯建筑面積的測算主要是依據《房產測量規范》，該規范對樓梯建筑面積的計算進行了一般性規定和一些特殊性規定，但在實際操作中，有可能遇到一些規范中沒有涉及到的情況。樓梯作為公用建筑面積中的重要組成部分，隨著建筑設計的復雜化，其建筑面積也趨向復雜化，具體情況要根據設計情況及產權使用情況而定。
　　2.5.1一般情況下樓梯建筑面積的計算
　　《房產測量規范》中對房屋的建筑面積規定了三個大的原則：1）結構牢固的永久性建筑；2）層高在2.2m以上(含2.2m)；3）有上蓋。這三大原則是進行房屋建筑面積測算時的首要原則，對樓梯的建筑面積測算同樣適用。同時，規范對一些特殊的無頂蓋的室外樓梯作了例外的規定，其他無頂蓋的室外樓梯只計算各層水平投影面積的一半作為其建筑面積。
　　2.5.2空走樓梯的面積計算
　　在一些綜合樓宇中，經常會出現下面幾層（一般是非住宅)通往上部功能區(一般為住宅)的樓梯(含步行梯和電梯)連續空走的情況，即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴格按照“誰使用，誰分攤”的原則進行分攤無疑加大上部功能區的共有面積，從使用功能來看，空走樓梯確實只為上部功能區使用，而從設計角度看，它的出現是出于為上部功能區使用者出人方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設計的。第一種建議：樓梯空走由其經過的功能區和服務功能區共同分攤較為合理。第二種建議：商住樓的商業部分單位平方米的售價在制定時己經考慮了整幢樓的總體造價問題，所以這部分樓梯間不應該再由商業部分分攤了。若是商業部分使用了樓梯問，那么它就得根據情況分攤樓梯間共有建筑面積。
　　2.5.3復式房屋樓梯的計算
　　若一層房屋有躍層現象，即一套房屋包括了由室內樓梯相連的一層和二層兩部分，該套房屋一般都在一層設有門洞，而樓梯問里則沒有門洞，那么該套房屋就不應該參加樓梯問的分攤。若有門洞與樓梯問相通，則必須參加樓梯間及其他相關共用建筑面積的分攤。
　　2.6關于陽臺
　　近幾年來，由于上級政策關于對陽臺面積確認有著幾次變化，因此在實際陽臺面積計算中就存在一些伸縮性，這也給產權面積的確認帶來了一定的不穩定性。
　　2.6.1關于封不封閉的陽臺
　　在《房產測繪制度》改革實務研討會上，有專業人士認為：陽臺封不封閉均按圖紙上定論或另有批文，圖紙上未封閉的陽臺，實際測量時若是封閉也按圖紙上末封閉算。筆者認為：封閉陽臺和不封閉陽臺面積差了一半，這樣依圖紙而定未免脫離實際，給商品房面積確定，帶來很大誤差，會造成面積糾紛。而商品房測量的目的，恰恰是為了房屋實際面積的準確性。
　　筆者建議：商品房面積應以實測時的面積為主，故陽臺封不封閉也應以實測時狀況或另有特別批文為準。
　　2.6.2關于封閉陽臺建筑面積的探討
　　《房產測量規范》中并沒有明確的指示對封閉陽臺的確認是“以設計文件或其它批準文件”為準，還是以現狀封閉為準，筆者翻閱了大量的房產測量參考文件，幾乎所有的文件中都提及陽臺封閉與否以“以設計文件或其它批準文件”為準。封閉陽臺的確認以“以設計文件或其它批準文件”在有些問題用為準，比較有實際意義和可操作性，而且矛盾相對少一些。因為現《房產測量規范》來對照操作就比較棘手，求變更房產證面積，理由是原來未封閉的陽臺現已封閉，例如有些房屋主提出要按國標中的規定說明應全算面積，故前來變更房屋產權面積；還有一種情況，有些拆遷戶把陽臺封閉一下，要求全算建筑面積。因此建議對封閉陽臺的面積確認加以明確說明，在沒有明確說明前，對是否屬于全封閉的陽臺應以設計圖紙中明確為封閉陽臺為準。
　　2.6.3關于天面上的曬臺
　　曬臺有別于陽臺，一般是指天面上沒有頂蓋的，四周有圍護結構的，可供人們正常活動的空間平臺。《房產測量規范》規定：房屋的天面、挑臺均不計算建筑面積。然而，實際建筑中有不少曬臺可獨立使用，且四周圍護結構很高，有的超過了2.20米。居住者只要在棚上加頂蓋完全可以當作陽臺，其空間面積遠遠大于陽臺。顯然，這樣的曬臺占了很多“便宜”。如果將這樣的曬臺按陽臺計算面積，因其面積很大，套內面積就會增加很多，且這塊面積又是不封閉的，也不為合理。
　　建議類似這樣的陽臺，如果四周圍護結構超過了2.20米，建筑面積均可按50％計算。反之，則不應計人建筑面積。
　　3結束語
　　以上幾個方面，僅僅是一些方面的問題。隨著房屋造型設計的不斷更新，房產測量工作的難度也越來越大，在《房產測量規范》中沒有涉及到的有關問題也會越來越多，這就提出了許多新課題，也促使大家要積極尋找解決問題的新途徑，積累工作經驗，拓寬工作思
　　路，并以此為動力推進房產測繪事業的健康發展。
　　
　　參考文獻：
　　[1]GB／T17986.1—2000，房產測量規范[S].北京：中國標準出版社，2000
　　[2]楊辰：談商品房梢售面積計算及公建面積分攤新規則在應用中的問題[J].城市開發，2004，(10)：25-26