近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了飛速發(fā)展的時(shí)期，房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控就很有必要了，近些年中央各各地一直出臺(tái)調(diào)控政策，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是推動(dòng)也是保障。

　　《北京房地產(chǎn)》是《北京廣播電視報(bào)》的下屬刊物，雜志創(chuàng)刊18年來(lái)深受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界人士喜愛(ài)，特別是自2004年改版以來(lái)，進(jìn)一步明確了辦刊方向，不僅結(jié)交了更多的房地產(chǎn)業(yè)朋友，更以其獨(dú)特的專業(yè)刊風(fēng)格成為目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一流的品牌行業(yè)雜志。

　　隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，人們的住房需求不斷上漲，隨之而來(lái)的是全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，過(guò)高的房?jī)r(jià)給普通民眾的正常生活帶來(lái)極高的壓力，面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，從2010年國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》以來(lái)，2011年4月15日中央出臺(tái)了“國(guó)十條”，2011年9月29日中央又出臺(tái)了“國(guó)五條”，緊接著中央又出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”。隨著中央和各地不斷出臺(tái)各種房?jī)r(jià)調(diào)控措施，在房產(chǎn)調(diào)控新政下，各房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中遇到很多障礙，房產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)求得發(fā)展就需要進(jìn)行改革來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)新政。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控新政 國(guó)際級(jí)經(jīng)濟(jì)論文發(fā)表 房地產(chǎn)的發(fā)展

　　一、房地產(chǎn)新政的特點(diǎn)

　　1、調(diào)控力度加大

　　相比以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年以后的歷次調(diào)控政策的力度不斷加大，在以往看來(lái)，2011年“限購(gòu)令”的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)的影響是最大的，很多消費(fèi)者持觀望態(tài)度，極大的降低了房地產(chǎn)投機(jī)行為，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到很大的作用。目前出臺(tái)的房地產(chǎn)政策將第二套住房的首付款提高到60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，要求銀行監(jiān)管部門對(duì)銀行執(zhí)行差別化住房貸款政策進(jìn)行檢查監(jiān)督，對(duì)于違規(guī)的行為要進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

　　2、調(diào)控政策正對(duì)性強(qiáng)

　　這次房地產(chǎn)新政充分了解了造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的原因，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)形式進(jìn)行了深入的分析，強(qiáng)調(diào)地方政府在促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展中的責(zé)任，各地方加大保障性住房建設(shè)，并且強(qiáng)調(diào)有條件的地區(qū)將建制鎮(zhèn)納入到住房保障工作當(dāng)中來(lái)。將重點(diǎn)放在了住房需求的管理上，堅(jiān)決抵制不合理的住房需求，嚴(yán)格限制第二套住房信貸條件，限購(gòu)第三套以上住房，有利于減少房屋投機(jī)行為，對(duì)于炒房等行為展開(kāi)嚴(yán)厲打擊。

　　3、強(qiáng)調(diào)各部門在房?jī)r(jià)調(diào)控中的合作

　　房地產(chǎn)新政是在遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律、根據(jù)各地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況之上，由各部門、各經(jīng)濟(jì)監(jiān)管單位共同參加的穩(wěn)定市場(chǎng)房?jī)r(jià)的調(diào)控活動(dòng)。要求各級(jí)政府和各部門對(duì)土地政策、金融信貸政策、市場(chǎng)監(jiān)管政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中規(guī)范經(jīng)營(yíng)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，有效緩解了住房供需壓力。在房地產(chǎn)調(diào)控新政中，要求各個(gè)部門明確自己的責(zé)任，相互合作，有效落實(shí)。

　　二、房地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響

　　1、由于房地產(chǎn)新政對(duì)住房土地審查越來(lái)越嚴(yán)格，導(dǎo)致別墅將越來(lái)越少

　　房地產(chǎn)新政要求將保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地總供應(yīng)量的70%，而且對(duì)于土地市場(chǎng)資金準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查力度也相應(yīng)加大，這就導(dǎo)致在未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展中別墅資源會(huì)越來(lái)越稀缺，相應(yīng)的別墅在未來(lái)有良好的升值空間。

　　2、加大房地產(chǎn)企業(yè)的貸款難度，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都是靠銀行貸款支持，在房地產(chǎn)新政的調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信貸部門獲取貸款的難度加大，融資渠道進(jìn)一步緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用各種手段不斷拓寬企業(yè)的融資渠道，一般企業(yè)會(huì)采取發(fā)行海外債券等形式，但是這樣企業(yè)就需要付高額的利息，加大了企業(yè)的成本，相應(yīng)的就縮小了企業(yè)的利潤(rùn)空間，給企業(yè)的財(cái)務(wù)安全帶來(lái)威脅。

　　3、企業(yè)在土地方面的投入將會(huì)增加

　　隨著房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，對(duì)于保障性住房的建設(shè)需求加大，對(duì)于土地出讓金以及土地的批準(zhǔn)審查有了更加嚴(yán)格的規(guī)定，再加上土地本身是不可再生資源，房地產(chǎn)企業(yè)在土地資金方面的投入就會(huì)不斷加大，土地的成本越來(lái)越高，對(duì)于一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這將成為一個(gè)重要的負(fù)擔(dān)，他們很難在土地競(jìng)拍中成功，而且大量資金的投入會(huì)造成企業(yè)日常資金周轉(zhuǎn)不靈，影響企業(yè)的發(fā)展。

　　4、房地產(chǎn)新政的出臺(tái)會(huì)影響到消費(fèi)者的心理

　　房地產(chǎn)新政連續(xù)不斷的出臺(tái)，對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)起到了很好的作用，新政策要求新聞媒體對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障性工作中好的做法和經(jīng)驗(yàn)大力宣傳，輿論的作用會(huì)影響消費(fèi)者的消費(fèi)心理，很多消費(fèi)者會(huì)在市場(chǎng)中持觀望的態(tài)度，他們的這種心理會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)情況，從而影響房?jī)r(jià)。

　　三、未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向

　　1、大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)

　　當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了難得一遇的商機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的房地產(chǎn)，它集地產(chǎn)、商業(yè)、投資為一體，在當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控的政策下，商業(yè)地產(chǎn)比單純的住宅地產(chǎn)有很大的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)既能平衡房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中資金短缺的問(wèn)題，又能滿足消費(fèi)者的需求，在房地產(chǎn)新政中對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的控制力度又相應(yīng)比較小，所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要有前瞻性，根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整企業(yè)的投資方向，大力開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵還是在高性價(jià)比的產(chǎn)品

　　無(wú)論在任何情況下高性價(jià)比的產(chǎn)品在市場(chǎng)中永遠(yuǎn)占優(yōu)勢(shì)地位，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)新政的調(diào)控下，更加要重視產(chǎn)品的性價(jià)比，不但要考慮自己的產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間有沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，而且要考慮消費(fèi)者的心理需求，最大限度的使自己的產(chǎn)品滿足消費(fèi)者的心理預(yù)期，更好的打造企業(yè)產(chǎn)品，建設(shè)高品質(zhì)的樓盤，讓企業(yè)的產(chǎn)品有一定的升值空間，獲得消費(fèi)者的親睞。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬自己的融資渠道

　　房地產(chǎn)新政對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸行為有了更加嚴(yán)格的限定，一些房地產(chǎn)企業(yè)在新政的影響下，不能按時(shí)拿到預(yù)訂的銀行貸款造成企業(yè)資金鏈斷開(kāi)，不能保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。所以企業(yè)要不斷拓展自己的融資渠道，保證企業(yè)的正常資金周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以將股權(quán)性融資、債權(quán)性融資、項(xiàng)目融資等融資方式進(jìn)行合理的組合，以最低的資金成本爭(zhēng)取最大的資金。

　　4、房地產(chǎn)企業(yè)積極投身到保障性住房建設(shè)中去

　　房地產(chǎn)新政中要求各地通過(guò)新建、改建等方式，多渠道收集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度的覆蓋面，中央加大對(duì)保障性安居工程的支持力度。所以，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)要抓住這個(gè)機(jī)遇，積極加入到保障性住房的建設(shè)中，在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下有效推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，不僅避免企業(yè)自身面臨的風(fēng)險(xiǎn)，而且在房地產(chǎn)交易量下跌的環(huán)境中增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　5、房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)形勢(shì)調(diào)整自己的產(chǎn)品，房地產(chǎn)新政主要對(duì)第二套住房以及第三套住房的購(gòu)房條件進(jìn)行限定，所以房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)調(diào)整小戶型產(chǎn)品的面積，積極開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型兩居室和適用性三居室，這種形式的房子可以滿足中低消費(fèi)層的一次性消費(fèi)需求，由于剛性需求的影響，市場(chǎng)成交量不會(huì)大規(guī)模的下降。另一方面，因?yàn)檎�策要求住宅用地容積率指標(biāo)必須大于1，所以在今后的市場(chǎng)中別墅會(huì)越來(lái)越少，從而別墅的升值空間就會(huì)越大，加上別墅等高端住宅主要的消費(fèi)群體是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，受到銀行信貸方面的約束較小，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在考慮自身實(shí)力的基礎(chǔ)上大力開(kāi)發(fā)低密度大戶型的住宅項(xiàng)目。

　　結(jié)論：

　　導(dǎo)致住房矛盾不斷升級(jí)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了廣大居民的承受能力，國(guó)家根據(jù)這一現(xiàn)象不斷出臺(tái)新的房?jī)r(jià)調(diào)控措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，從現(xiàn)階段來(lái)說(shuō)取得了一定的效果，但是這樣也給很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)新的調(diào)控政策不斷改善自己的發(fā)展思路，在房地產(chǎn)交易低迷的環(huán)境中尋找到適合自己企業(yè)發(fā)展的道路。