房地產(chǎn)建設(shè)項目如果存在質(zhì)量問題而沒有進行有效的監(jiān)督和整改，后果是不堪設(shè)想的，會對人們的生命財產(chǎn)安全帶來嚴重威脅，因此，房地產(chǎn)項目建設(shè)完成后需要進行驗收檢驗，才能使房地產(chǎn)項目投入使用。

　　《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》地產(chǎn)經(jīng)濟研究雜志，是立足廣州的國內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發(fā)展。《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》北京版將于11月正式面市。

　　自從實施《房地產(chǎn)管理》以后，房地產(chǎn)業(yè)的管理有了一定的提高。但是現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》對于房產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收過程還存在部分缺陷，本文主要對該法規(guī)定的房產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收制度的缺陷，提出了相關(guān)的具體建保障議，提高房地產(chǎn)項目竣工驗收過程的管理和監(jiān)督，促進房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)質(zhì)量，確保廣大人民群眾的財產(chǎn)和生命安全。

　　《房地產(chǎn)管理法》是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的簡稱，其中第二十六條第二款規(guī)定表示：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，只有在驗收合格后才可以進行交付使用。2007年第十屆全國人大常委會第二十九次會議決定修改《房地產(chǎn)管理法》，在第一章增加了第六條規(guī)定，規(guī)定的基本內(nèi)容是：國家可以為了公共的利益，對個人和單位的房屋進行征收，依法給予拆遷補償，對于個人住宅的征收，需要保障被征收人的正常居住條件。國務(wù)院對征收過程中的具體實施辦法進行規(guī)定。2009年第十一屆全國人大常委會第十次會議對《房地產(chǎn)管理法》做了部分的修改，修改后的法律條文雖然發(fā)生了部分變化，但法律的立法模式以及語言表述基本相同。現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款確定的房地產(chǎn)的開發(fā)項目竣工驗收中，還存在部分立法缺陷，還需進一步的完善修改。

　　1、立法缺陷的主要表現(xiàn)

　　1.1法律規(guī)則的單一性

　　規(guī)則是由權(quán)威部門發(fā)布或者是社會習俗中人們行為的標準、準則，然而，法律規(guī)則是人們在法律上的責任、權(quán)利、義務(wù)的標準、準則，或者是對某種事實狀態(tài)在法律意義上的規(guī)定和指示。我國是一個法治社會，在我國，法律規(guī)則是構(gòu)成法律的主要要素，它具有最高或最終的法律效力。雖然學術(shù)界對法律規(guī)則的分類還存在一定的爭議，通常認為，根據(jù)法律規(guī)則的調(diào)整方式、行為模式或者內(nèi)容的不同可以將其分為授權(quán)性規(guī)則、義務(wù)性規(guī)則和權(quán)利義務(wù)的符合規(guī)則。以這種分類方式對法律規(guī)則的類型進行研究，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》中第二十七條第二款的內(nèi)容，應(yīng)當屬于義務(wù)性規(guī)則的命令規(guī)則。這種命令性規(guī)則的主要目的是對于“令行”問題的解決，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工，必須在驗收合格之后，才可以進行交付使用。然而，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定中沒有同時規(guī)定“驗收不合格或者未經(jīng)驗收的項目，不得進行交付使用”。由此可見，命令性規(guī)則的單一性不能根本的解決禁止性的問題。從而導(dǎo)致了立法者在推動、引導(dǎo)、規(guī)范和保障房地產(chǎn)行健全發(fā)展的嚴肅立場不能夠得到全面的彰顯。

　　1.2不規(guī)范的命令性規(guī)則的設(shè)計

　　在實際的立法實踐過程中，不同類型的法律規(guī)則通常都有各自的特定語言標志。如在命令性規(guī)則中，常用的表述有“應(yīng)該”、“必須”、“有責任”、“有義務(wù)”等;授權(quán)性規(guī)則的法律條文中通常表述為“有權(quán)”、“可以”、“不受……干涉”、“有……自由”等;禁止性規(guī)則中的表述通常是“不得”、“嚴禁”、“禁止”等。竣工驗收是房地產(chǎn)開發(fā)項目運行所有過程的最后程序，是對房地產(chǎn)開發(fā)工作的全面考核，檢查工程質(zhì)量以及設(shè)計要求是否符合相關(guān)要求，此過程是檢查安全隱患是否存在的一個重要環(huán)節(jié)，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的關(guān)鍵。在現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》中第二十七條第二款的法律規(guī)定需采取標準的命令性規(guī)則，加強控制房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，從而消除或者減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的安全隱患。也就是說本應(yīng)規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工，必須在驗收合格之后，才可以進行交付使用。”然而卻未強調(diào)“必須”。在一定程度上降低了命令性規(guī)則的客觀表示效果。

　　1.3缺少責任性規(guī)定

　　我國現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》在第二十七條第二款中規(guī)定了：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，在驗收合格后就可以進行交付。但是并沒有對“驗收不合格”及“未驗收”的房屋就進行交付使用的行為，并沒有做出相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)當承擔怎樣的法律責任、該如何處理。由此可見。法律規(guī)則的要素存在不完整性。我們都知道，法律規(guī)則必須具備假定、行為模式、法律后果三個基本要素，才能夠有力的對相應(yīng)的社會關(guān)系進行調(diào)整。但《房地產(chǎn)管理法》的第六章的立法規(guī)定中，僅從第六十四條至第七十一條規(guī)定了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的一系列法律責任，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反了本法第二十七條第二款規(guī)定，并未對需要承擔的法律責任做出相應(yīng)的規(guī)定。這種現(xiàn)象導(dǎo)致了違反房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工之后必須在驗收合格后才可以進行交付使用命令性規(guī)則缺失法律責任，與《房地產(chǎn)管理法》的立法定位不相協(xié)調(diào)。

　　1.4和建筑法合同規(guī)定不協(xié)調(diào)

　　第八屆全國人大常務(wù)委員通過的《中華人民共和國建筑法》，簡稱《建筑法》，其中的第二款規(guī)定:““建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”此法律規(guī)則不是單一的命令性規(guī)則的立法模式，而是采用“命令性規(guī)則+禁止性規(guī)則”的復(fù)合型立法模式。1999年第九屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國合同法》第二百七十九條規(guī)定：“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當根據(jù)施工圖紙及說明書、國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范和質(zhì)量驗收標準及時進行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應(yīng)當按照約定支付價款：未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”這種立法模式是“命令性規(guī)則+禁止性規(guī)則”，不同于現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款的單一立法模式。由此可見，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》與《合同法》、《建筑法》具有不協(xié)調(diào)的立法規(guī)定，對法律體系內(nèi)部的和諧建設(shè)有著嚴重的影響。

　　2、對房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收制度的建議

　　對于《房地產(chǎn)管理法》中第二十七條第二款的立法模式進行改變，由原來的單一型命令性規(guī)則修改為“命令性規(guī)則+禁止性規(guī)則”的復(fù)合型法律規(guī)則。將法律規(guī)則的內(nèi)容改為“令行禁止”，而不再是“令行”。以鮮明的旗幟表明立法者的嚴肅立場，徹底的對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的質(zhì)量通病進行解決，保障廣大人民群眾的財產(chǎn)和生命安全。在《房地產(chǎn)管理法》的第二十七條第二款中，增加“必須”和“未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。該規(guī)定的前半部分用“必須”表示，屬于命令性規(guī)則;后半部分用“不得”進行表述，屬于禁止性規(guī)則。從而形成《房地產(chǎn)管理法》和《合同法》、《建筑法》相協(xié)調(diào)的法律體系，確保了法律體系內(nèi)部建設(shè)的和諧。在《房地產(chǎn)管理法》的第六章增設(shè)法律責任后果的條款，使法律規(guī)則的邏輯結(jié)構(gòu)進一步完善。加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量通病的法律制裁力度和行政執(zhí)法力度，促進法律強制效果的提高。

　　對《房地產(chǎn)管理條例》進行修改，使其和《房地產(chǎn)管理法》保持一致的立法規(guī)定。將《房地產(chǎn)管理條例》第十七條第一款的內(nèi)容修改為：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，必須經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”在對部分法律條例的修改過程中，在原法律基礎(chǔ)的相應(yīng)位置加上“必須”，以示對法律內(nèi)容的強調(diào)，確保執(zhí)法力度。

　　結(jié)束語：

　　通過上文對房地產(chǎn)管理與竣工驗收法律保障的分析，為《房地產(chǎn)管理法》提供了相關(guān)建議，促進了對房地產(chǎn)項目質(zhì)量的提高，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供創(chuàng)造更好的條件。

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