房地產(chǎn)市場在國內(nèi)起步較晚，但對整個國民經(jīng)濟發(fā)展起到了非常大的影響，是當前政府需要考慮和解決的問題。在當今高房價愈演愈烈，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫危機加重的雙重危機下，如何解決高房價、高物價以及日益膨脹的房地產(chǎn)市場之間的矛盾，是政府目前首要解決的問題。政府采取何種手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，采取何種方式解決日益增長的房價和人民需求之間的矛盾，采取何種方法引導房地產(chǎn)市場步入正常發(fā)展的軌道。

　　《中國房地產(chǎn)業(yè)》期刊簡介：《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志社(原名《中國房地信息》)雜志是由國家新聞出版總署批準，中華人民共和國住房部和城鄉(xiāng)建設部主管，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦，主要面向、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、裝飾設計、家居建材、城市環(huán)境規(guī)劃、建筑院校、設計院等行業(yè)的房產(chǎn)建筑行業(yè)雜志。本刊是建設部權(quán)威期刊，已被《中國知識資源總庫》，《中國學術(shù)期刊網(wǎng)》等網(wǎng)絡媒體收錄;國內(nèi)統(tǒng)一刊號：11-5936/F，國際統(tǒng)一刊號：ISSN1002-8536。

　　一、房產(chǎn)稅的基本理論

　　(一)房產(chǎn)稅的概念

　　房產(chǎn)稅又被稱為房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。是以房屋建筑為對象，在交易的時候征收一定的稅收，以房屋的計稅余值或者租金為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財產(chǎn)稅。通常意義上，房產(chǎn)稅征收的對象包括商品房、商鋪以及具有可進行市場交易的房屋等。其目的是國家利用稅收杠桿，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理，主要是為了提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

　　(二)房產(chǎn)稅的特點

　　當前我國征收房產(chǎn)稅依據(jù)的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為基礎(chǔ)逐步完善的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》具有三個特點。第一房產(chǎn)稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū);第二，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅種，是財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，征收的對象是房屋;第三，房產(chǎn)稅區(qū)別對待各類房產(chǎn)進行征收，房產(chǎn)計稅余值征收自住型房產(chǎn)，以租金為計稅依據(jù)的房屋出租。

　　(三)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅額計算

　　目前我國征收的房產(chǎn)稅有兩種計征方式，一種是從價計征，另一種是從租計征。按照房產(chǎn)余值征收稅費，即是從價計征。其征收房產(chǎn)稅的計算辦法是按照房產(chǎn)原有價值一次性減除10%到30%的房產(chǎn)原有價值，剩下部分作為征收房產(chǎn)稅的余值計算稅費，稅率為1.2%;其計稅公式為：應繳納稅額=應稅房產(chǎn)原房產(chǎn)價值×(1-房產(chǎn)扣除比例)×1.2%稅率。按照房產(chǎn)租金收入為基礎(chǔ)征收房產(chǎn)稅額，計為從租計征。房產(chǎn)主要以出租為主的房產(chǎn)稅率為12%，對于個人按照市場價格出租的居住用房，出租的對象以居住為主的，房產(chǎn)稅征收稅率按照4%進行計算;計算公式為：應繳納稅額=房產(chǎn)租金收入×12%或應繳納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%。

　　根據(jù)以上房產(chǎn)稅計稅方式，假設一套100平米房產(chǎn)，房屋原價值為100萬元，房屋折損值為0.2，按照從價計征方式征收房產(chǎn)稅，那么該套房產(chǎn)一年需繳納的房產(chǎn)稅為100萬×(1-0.2)×1.2%=9600元;若該套房產(chǎn)以出租為主且出租的形式以居住為主，一年的租金收入為5萬元，則每年應繳房產(chǎn)稅為60000×4%=2400元。

　　二、房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的意義

　　我國房地產(chǎn)市場起步和發(fā)展的時間較短，同西方發(fā)達國家相比在各方面都顯現(xiàn)很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導致我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過快增長，房地產(chǎn)市場價格戰(zhàn)役愈演愈烈，房產(chǎn)泡沫急劇擴張，使得房地產(chǎn)市場處于失衡的邊緣。因此，社會各界對房產(chǎn)稅的開征期望值越來越高，在近期政府出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策中，房產(chǎn)稅的預期逐漸強化，被認為是抑制房價過快上漲的重要手段，對國民經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展帶來深遠的影響。

　　房產(chǎn)稅的推行凸顯了國家和政府對混亂的房地產(chǎn)市場的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產(chǎn)市場價格，穩(wěn)健和完善房地產(chǎn)市場價格機制，力爭完善和控制房地產(chǎn)市場。同時通過征收房產(chǎn)稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設和供應，從根本上解決社會各階層對房地產(chǎn)市場的矛盾，理順了房房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，使房地產(chǎn)試產(chǎn)回歸健康和理性發(fā)展的軌道上來。

　　目前，實行征收房產(chǎn)稅的國內(nèi)城市僅有上海和重慶，國內(nèi)其他城市未有出臺征收相關(guān)房產(chǎn)稅的政策。對于這與國內(nèi)各大城市來說起到了一個帶領(lǐng)作用，由個別影響到全局最終在國內(nèi)全面鋪開，影響到國內(nèi)整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，抑制房地產(chǎn)市場過快過熱發(fā)展。同時，房產(chǎn)稅征收體現(xiàn)了國家和地方政府對各種投機行為的打擊力度，堅決遏制房地產(chǎn)市場的投機行為的發(fā)生和蔓延。通過無形的手，牢牢的控制房地產(chǎn)市場非理性發(fā)展，使之回歸到合理和健康發(fā)展的軌道上來。

　　三、房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場自2008年以來呈現(xiàn)出非理性的增長方式，房價隨著居民消費水平的提高和民間資本的不斷涌入房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了幾何倍速的增長，一致出現(xiàn)了部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有價無市的局面，這些原因直接導致了房價飛速增長。使得國內(nèi)房地長市場房產(chǎn)泡沫的急劇增加，房產(chǎn)實際價值遠遠高于房產(chǎn)應有的理論價值，政府先后采取一系列房產(chǎn)調(diào)控政策都無法保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)良好的發(fā)展，面對各方面種種壓力，政府于2010年末出臺了相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展。正是在這樣一個社會背景下，房產(chǎn)稅在國家和地方政府在多方調(diào)控下產(chǎn)生了，并結(jié)合其他相關(guān)房地產(chǎn)政策聯(lián)合壓制房價過快上漲取得一定收效。由此可見，房產(chǎn)稅作為國家宏觀調(diào)控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業(yè)內(nèi)和外界人士，特別是普通住房者對房產(chǎn)稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響。

　　第一，房產(chǎn)稅的開征說明了國家和地方政府對遏制過熱的房地產(chǎn)市場下了決心，力求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)而健康的發(fā)展。這也說明了房產(chǎn)稅的開征將是房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中需經(jīng)歷的階段。國家通過稅收的杠杠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產(chǎn)市場區(qū)域良性的發(fā)展局面。

　　第二，伴隨著房地產(chǎn)市場的興起，房產(chǎn)泡沫也就隨之而來，房產(chǎn)泡沫對房地產(chǎn)市場的影響是非常大的，它不僅影響了房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場在短時期內(nèi)急劇擴大，更對國民經(jīng)濟發(fā)展帶來阻礙。歷史證明一個國家的房產(chǎn)泡沫破裂對房地產(chǎn)市場的影響都可以用崩盤來形容。在面對如此險峻的局面國家和政府都會采取一定的措施來保證房產(chǎn)泡沫，竭盡所能的遏制其繼續(xù)膨脹。而我國目前采取的政府調(diào)控手段大多是行政類的調(diào)控，這些調(diào)控手段對遏制房產(chǎn)泡沫收效不大，而房產(chǎn)泡沫卻仍在急劇擴大。房產(chǎn)稅的出臺對遏制房產(chǎn)泡沫繼續(xù)擴大，是當前國家采取的新一類房產(chǎn)調(diào)控政策中較為實用和歷史意義的一步。在短期來看，房產(chǎn)稅的出臺對國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)價格的影響微乎其微，但是通過長遠的眼光來看，房產(chǎn)稅在全國全面鋪開，必將擠壓房產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場逐步走上正軌。

　　第三，這對于普通住房者來說必將是有利的一面，通過征收房產(chǎn)稅在一定程度上提高了投機者的投機成本，迫使這部分投機者退出房地產(chǎn)市場。同時，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷數(shù)年的急劇增長，在目前來說通過征收房產(chǎn)稅來降低房地產(chǎn)市場的價格這一調(diào)控手段的范圍面較窄，在短時間內(nèi)來說降低房地產(chǎn)市場價格難度非常大，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高將是必然。征收房地產(chǎn)稅的同時，在另一方面也加大了租房者的成本;房產(chǎn)持有者將這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上，無形中推高了房地產(chǎn)租房市場的價格，加大了租房者租房的成本。以至于出現(xiàn)了現(xiàn)在房產(chǎn)價格和租房價格兩者都走高的局勢，這種走高局勢不但沒有降低的局勢，反而出現(xiàn)愈演愈烈的局面。對于普通住房者和租房者來說，目前出臺的房產(chǎn)稅收政策在短時間內(nèi)不但沒有起到應有的作用，反而成為推高房地產(chǎn)租房市場價格的推手。

　　第四，房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用主要包括了土地租金、項目稅金和建安成本等，這些費用在直接導致房地產(chǎn)價格上升的主要費用中，是土地租金和建安成本，相對這兩項費用來說，土地租金是主要方面，開發(fā)商在取得該土地的開發(fā)權(quán)的時候，土地租金耗費占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產(chǎn)價格。而在項目開發(fā)、建設以及投入使用過程中，房產(chǎn)稅的開征并不會影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設，這也就是說因房產(chǎn)稅征收范圍的限制將無法影響到房地產(chǎn)商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側(cè)面來說，房產(chǎn)稅的征收帶來的影響不會直接表現(xiàn)在房產(chǎn)價格上，對于房地產(chǎn)市場的開發(fā)并不受其影響，或受到的影響較小。

　　參考文獻

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