當(dāng)前大家都很關(guān)心房?jī)r(jià)問題。房?jī)r(jià)調(diào)而不降，甚至飆升，歸根到底，是房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，調(diào)控政策預(yù)期被負(fù)面效應(yīng)淡化、結(jié)構(gòu)性矛盾和超前消費(fèi)觀念、消費(fèi)模式等多種因素綜合作用的結(jié)果，本文是一篇房地產(chǎn)研究論文，發(fā)表在《中國(guó)房地產(chǎn)金融》上，雜志由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)建設(shè)銀行委員會(huì)主辦，是我國(guó)目前唯一一份經(jīng)國(guó)家新聞出版署批準(zhǔn)向國(guó)內(nèi)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊，在社會(huì)享有一定信譽(yù)，其社會(huì)影響也較大。本刊編委會(huì)由國(guó)務(wù)院研究室、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院、財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部、人民銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等部門的專家組成。

　　北京首開集團(tuán)是北京市屬國(guó)有大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，在貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革，調(diào)整國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局的大背景下，經(jīng)北京市國(guó)資委主導(dǎo)，由北京城市開發(fā)集團(tuán)、北京天鴻集團(tuán)合并重組而成，2005年12月10日首開集團(tuán)公司掛牌成立。北京城市開發(fā)集團(tuán)、北京天鴻集團(tuán)是始建于上世紀(jì)1980年代初期，已有20多年歷史的國(guó)有大型房地產(chǎn)企業(yè)，從承建統(tǒng)建房開始到城市危房改造，再到商品房開發(fā)，親歷了北京市房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有、從小到大的全部發(fā)展過程，共建成各類住房3500多萬(wàn)平米，為北京市的建設(shè)與發(fā)展、為改善市民住房條件作出了巨大貢獻(xiàn)。若按每套住房100平米、每戶3口人享有一套住房計(jì)算，則北京常住人口中每10人中就有1人住著這兩家集團(tuán)提供的住房。合并重組后的首開集團(tuán)，延續(xù)城開、天鴻的房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)，繼續(xù)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和改善廣大市民住房條件再創(chuàng)輝煌。2006年開復(fù)工面積將近600萬(wàn)平米，約占北京房地產(chǎn)市場(chǎng)6%的份額。經(jīng)營(yíng)地域除北京地區(qū)外，還涉足長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)，公司總資產(chǎn)超過500億人民幣。根據(jù)2006年初國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合組成的中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組報(bào)告，首開集團(tuán)公司規(guī)模名列第一，綜合實(shí)力排名第四。在最近由北京電視臺(tái)承辦、市民參與評(píng)選的“北京影響力十佳企業(yè)”評(píng)選中，首開集團(tuán)公司被評(píng)為十佳企業(yè)之一。

　　一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的簡(jiǎn)要回顧及調(diào)控前后的政策比較

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入而發(fā)展，呈現(xiàn)出獨(dú)有的中國(guó)特色。城鎮(zhèn)住房制度改革是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)形成、發(fā)展的第一推動(dòng)力。自1988年以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)了4個(gè)房改方面的綱領(lǐng)性文件，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展。如果說(shuō)1988年《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》(國(guó)發(fā)[1988]11號(hào))、1991年6月7日國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》(國(guó)發(fā)[1991]30號(hào))和1994年7月18日《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)[1994]43號(hào))三個(gè)文件奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的話，那么1998年7月3日國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998]23號(hào))，則促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。自1998年到2004年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)6年保持高速增長(zhǎng)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000年至2004年5年間，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP貢獻(xiàn)率平均超過30%，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　為了保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，國(guó)家未雨綢繆，自2002年起有針對(duì)性地實(shí)施宏觀調(diào)控，調(diào)控力度逐漸加大，調(diào)控手段由單一逐步轉(zhuǎn)向綜合，土地、信貸、稅收、規(guī)劃多管齊下。調(diào)控前后政策變化很大，如果說(shuō)調(diào)控前的政策偏向?qū)捤伞⒐膭?lì)的話，調(diào)控后的政策則偏向緊縮、抑制，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　(一)土地由行政劃撥、協(xié)議出讓改為市場(chǎng)“招拍掛”

　　自2002年7月1日起，土地由行政劃撥、協(xié)議出讓改為市場(chǎng)“招拍掛”。以2004年8月31日為界，業(yè)內(nèi)稱之為“8·31”大限，大限之前符合劃撥、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地，準(zhǔn)予辦理相關(guān)手續(xù)，不符合條件的一律轉(zhuǎn)為市場(chǎng)招標(biāo)、拍賣、掛牌，簡(jiǎn)稱“招拍掛”。調(diào)控政策的直接作用如下：一是建設(shè)用地放量減少。調(diào)控前建設(shè)用土地是報(bào)批制，限制相對(duì)較少，只要符合條件，一般都能獲準(zhǔn)通過。調(diào)控后實(shí)行投放制，政府視宏觀情況控制投放量，投放量逐年減少，北京2005年“招拍掛”土地合計(jì)1250萬(wàn)平米，2006年為750萬(wàn)平米，減少了40%。二是開發(fā)企業(yè)先期投入增加。調(diào)控前一般采取邊籌資邊開發(fā)邊繳費(fèi)的滾動(dòng)開發(fā)模式，先期投入相對(duì)少。調(diào)控后征地費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金一次性交納，先期開發(fā)投入陡增。三是土地價(jià)格上漲。調(diào)控前協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地，有價(jià)格商量余地，調(diào)控后土地入市競(jìng)拍，地價(jià)不僅沒有了協(xié)商的余地，而且地價(jià)往往在競(jìng)拍中翻番，2004年北京大興黃村地塊、順義地塊競(jìng)拍結(jié)果就是例證。

　　(二)房地產(chǎn)信貸逐步緊縮

　　房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金對(duì)于企業(yè)的重要性尤其突出。調(diào)控前，開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例僅為25%，企業(yè)信貸條件寬松，鼓勵(lì)住房消費(fèi)信貸，直至零首付住房貸款。2001年央行頒布195號(hào)文，自有資金比例提高到30%，同時(shí)取消零首付住房貸款，并限定商貸60%的比例和10年還貸期。2003年央行121號(hào)文將開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例提高到35%，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程施工許可證四證齊全方能做開發(fā)貸款，結(jié)構(gòu)封頂后方能辦理個(gè)人住房抵押貸款。此后一系列的規(guī)定又進(jìn)一步收緊信貸閘門。

　　(三)規(guī)劃剛性漸強(qiáng)

　　在規(guī)劃方面，調(diào)控前是先拿地后規(guī)劃，調(diào)控后改為先規(guī)劃后拿地，調(diào)整規(guī)劃要聽證，增加了規(guī)劃剛性，降低了開發(fā)項(xiàng)目容積率的可調(diào)性和攤薄成品房單位面積成本的可能性。

　　(四)住房需求受抑

　　需求方面，調(diào)控之前鼓勵(lì)貸款購(gòu)房，拆遷政策相對(duì)寬松。調(diào)控之后個(gè)人按揭被擠壓，嚴(yán)格控制拆遷，住房需求相對(duì)減弱。

　　此外，調(diào)控之前開發(fā)商可以協(xié)商建筑施工單位墊資施工，可以協(xié)商暫緩支付工程款，調(diào)控之后則嚴(yán)格控制施工墊資，嚴(yán)格控制工程款拖欠，而且全面清理拖欠。同時(shí)在綠化、環(huán)保、節(jié)能方面也有更加嚴(yán)格的要求。

　　上述宏觀政策的轉(zhuǎn)變都促使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范，走向成熟，利潤(rùn)趨于社會(huì)平均水平，暴利不再有可能產(chǎn)生。有規(guī)模和實(shí)力的公司能占有市場(chǎng)，空手套白狼或借雞下蛋的小公司逐漸失去市場(chǎng)空間。同時(shí)也使房屋成本大幅增加，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

　　二、當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上升的原因

　　(一)調(diào)控政策的預(yù)期目標(biāo)被實(shí)施后的負(fù)面效應(yīng)沖淡

　　宏觀調(diào)控政策目標(biāo)指向規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、防止投資過熱、打擊投機(jī)炒房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。實(shí)施結(jié)果卻使市場(chǎng)供給減量，人們恐慌的預(yù)期心理增加，如土地越來(lái)越少，房子會(huì)越來(lái)越貴，“風(fēng)格可以模仿，地段無(wú)法復(fù)制”的廣告語(yǔ)就是對(duì)此最好的詮釋。再如90平米住房和限制別墅建設(shè)的規(guī)定，本意是要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，但卻促成了大戶型住房和別墅熱銷。而土地“招拍掛”，引發(fā)的地價(jià)上漲，也引起同地段的現(xiàn)房?jī)r(jià)格攀升。此外，售房信息公開在增加透明度的同時(shí)，也公開了企業(yè)的商業(yè)秘密和價(jià)格參照系，客觀上造就了共同漲價(jià)的平臺(tái)。

　　地產(chǎn)商不論民營(yíng)還是國(guó)有，都是企業(yè)是商人，都具有企業(yè)和商人追逐利潤(rùn)的特性，只要有機(jī)會(huì)，都要追求利潤(rùn)最大化，調(diào)控帶來(lái)了漲價(jià)機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)調(diào)而不降也就不難理解了。

　　(二)結(jié)構(gòu)性矛盾未能解決

　　住宅不僅具有商品消費(fèi)屬性，還具有福利保障屬性和投資屬性，即三重屬性。在新舊體制轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)替代計(jì)劃時(shí)期，我們過多地注重了住宅的商品屬性，對(duì)其福利中隱含保障屬性和潛在的投資屬性認(rèn)識(shí)不足。隨著改革的不斷深入，收入差距逐漸拉大，住宅的保障屬性和投資屬性逐步顯現(xiàn)。住宅三重屬性對(duì)應(yīng)的需求不可能在房改原初設(shè)計(jì)的同一種市場(chǎng)形態(tài)、同一種供給方式、同一類政策中得到滿足。當(dāng)住宅供給沒有相應(yīng)分化，而是沿著企業(yè)追求利潤(rùn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)展時(shí)，結(jié)構(gòu)性矛盾就凸顯出來(lái)，其突出表現(xiàn)為一方面投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲超出中低收入者的消費(fèi)能力，另一方面住房保障不足，從而使大多數(shù)中低收入家庭普遍感到房?jī)r(jià)難以承受。

　　(三)住房需求持續(xù)上升

　　北京是國(guó)家政治、文化中心，地緣優(yōu)勢(shì)使住房需求持續(xù)旺盛。首先是拆遷帶來(lái)的住房需求。因奧運(yùn)和城市化進(jìn)程因素，僅北京市每年拆遷量就在6萬(wàn)戶左右，按每戶需求90平米計(jì)算，拆遷住房需求550萬(wàn)平米左右，約占供應(yīng)量的15%。其次是高收入階層需求。北京地緣優(yōu)勢(shì)決定了財(cái)富和人員的聚集，2003年7月北京市放開外省市個(gè)人在京購(gòu)房限制，國(guó)內(nèi)一些高收入群體對(duì)北京住房但求有不怕貴，若購(gòu)買10萬(wàn)套至少也需2000萬(wàn)平米。第三是外地進(jìn)京畢業(yè)生需求。當(dāng)前正值我國(guó)第一代獨(dú)生子女學(xué)業(yè)有成、成家立業(yè)之時(shí)，北京人才市場(chǎng)開放和對(duì)人才的需求，吸引了全國(guó)各地的精英賢士聚集北京，許多家長(zhǎng)出于對(duì)獨(dú)生子女的期望，傾合家之力助其購(gòu)房、在京成家立業(yè)，其對(duì)住房也是但求有不怕貴。第四是海外境外需求。2002年9月北京取消對(duì)外購(gòu)房限制，與海外境外比，北京的房?jī)r(jià)低廉，吸引了大量的外資購(gòu)房，雖然最近對(duì)外資購(gòu)房數(shù)量作出了限制，但外資進(jìn)入在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲。

　　《四)消費(fèi)心理

　　由于歷史原因，我國(guó)住房制度改革政策突出產(chǎn)權(quán)制度改革，促成了大眾消費(fèi)模式、消費(fèi)觀念的快速變化。一是居者有其屋的屋被普遍理解為自有產(chǎn)權(quán)房，美國(guó)老太太和中國(guó)老太太的住房故事一度盛傳于大街小巷，促進(jìn)了住房消費(fèi)觀念、消費(fèi)模式的快速轉(zhuǎn)變，有錢的買房，沒有錢的借錢也買房，成為有房一族心里才能踏實(shí)。居者有其屋本身沒有錯(cuò)，但不一定非要擁有產(chǎn)權(quán)房才行，在美國(guó)擁有房產(chǎn)的人只有30%左右，在日本大量的是出租房，在我國(guó)擁有產(chǎn)權(quán)房和租房的比例正好倒置。二是盲目攀比，大學(xué)生畢業(yè)3年5年，不論有無(wú)實(shí)力都紛紛買房，而且要大居室的，家里湊銀行貸，甘愿成為房奴的不在少數(shù)。三是恐俱心理，今天的價(jià)位明天還有嗎?

　　今年五環(huán)內(nèi)能夠買到稱心房，明年還能買得到嗎?恐慌的需求和真實(shí)的需求交織在一起，使得許多真實(shí)潛在的需求在恐慌需求的影響下提前釋放，導(dǎo)致住房供不應(yīng)求。四是從眾心理，大眾習(xí)慣買漲不買落，同事和鄰居買我也買，跟風(fēng)從眾。

　　簡(jiǎn)而言之，當(dāng)前房?jī)r(jià)調(diào)而不落，原因是多方面的，調(diào)控不會(huì)立竿見影。

　　三、對(duì)政府宏觀調(diào)控進(jìn)一步完善的若干思考

　　在今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)中，有三處與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)。一是注意加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“合理引導(dǎo)、有效調(diào)控”，二是建立健全廉租房制度，改進(jìn)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，三是加強(qiáng)對(duì)發(fā)展城市群的研究和規(guī)劃，引導(dǎo)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。從而指明了明年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。毫無(wú)疑問，這應(yīng)當(dāng)是明年房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本方向。在具體調(diào)控手段上，我覺得可從以下四個(gè)方面人手，完善調(diào)控政策。

　　(一)引導(dǎo)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變

　　中央要求對(duì)房地產(chǎn)合理引導(dǎo)，引導(dǎo)什么?本人認(rèn)為，首先應(yīng)引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，因?yàn)橛^念主導(dǎo)行為。一要引導(dǎo)正確的住房觀。居者有其屋并不意味著要擁有自己的產(chǎn)權(quán)房，租房也是有其屋的一種形式，而且是主要的形式，住房租賃和購(gòu)買同等重要。當(dāng)前應(yīng)促進(jìn)和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。就北京而言，住房租賃市場(chǎng)很大，流動(dòng)人口中暫住人口350萬(wàn)，其中相當(dāng)數(shù)量的白領(lǐng)階層肯定需要住房，租房理應(yīng)是他們合理的選擇。但是，當(dāng)前偏高的住房租賃稅費(fèi)征收，在一定程度上促成了灰色市場(chǎng)，私下出租現(xiàn)象普遍，既造成稅費(fèi)流失，又不規(guī)范。應(yīng)當(dāng)從政策層面鼓勵(lì)住房租賃，引導(dǎo)并規(guī)范租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，緩解購(gòu)房壓力。其次要合理引導(dǎo)住房消費(fèi)觀，量力而行，不要過分超前消費(fèi)，不要盲目攀比跟風(fēng)，在這方面大眾輿論的作用非常重要。

　　(二)研究和完善調(diào)控手段

　　現(xiàn)行調(diào)控手段是正確的，但還需要進(jìn)一步完善。本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)稅收調(diào)控力度。比如，開征物產(chǎn)稅，促使擁有多套住房的個(gè)人考慮房產(chǎn)持有成本;開征超值消費(fèi)稅，對(duì)大戶型超過正常面積部分、房?jī)r(jià)超過正常部分以及別墅予以征稅;提高住房轉(zhuǎn)讓交易的契約稅，則可以使炒房者無(wú)利可圖。充分發(fā)揮稅收杠桿作用以調(diào)節(jié)非正常性消費(fèi)，不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)調(diào)控房?jī)r(jià)。此外，還可以改進(jìn)土地供應(yīng)方式，變以價(jià)格定標(biāo)為綜合評(píng)分定標(biāo)，將地價(jià)放在相對(duì)合理的區(qū)間，避免高地價(jià)成本向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移以及對(duì)地塊周邊現(xiàn)房?jī)r(jià)格的拉動(dòng)效應(yīng)。最近北京廣渠門36號(hào)地招標(biāo)采用分?jǐn)?shù)評(píng)標(biāo)，作了有益的嘗試。投標(biāo)報(bào)價(jià)、付款方式占總評(píng)分的45%，投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃方案、房屋售價(jià)、開發(fā)理念等合計(jì)占總評(píng)分的55%，有效地避免了土地價(jià)格戰(zhàn)。在規(guī)劃調(diào)控上，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)布局與房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)，吸取“睡城”教訓(xùn)，充分考慮就業(yè)、交通和住宅定位，疏散中心區(qū)人口，避免人口往中心區(qū)聚集。金融調(diào)控方面，在現(xiàn)行金融政策基礎(chǔ)上，根據(jù)住房“三重屬性”，制定并實(shí)行自住購(gòu)房與投資性購(gòu)房、保障性住房與超標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)性住房的區(qū)別性政策，進(jìn)而區(qū)別對(duì)待住房信貸。

　　(三)進(jìn)一步規(guī)范廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房政策

　　在廉租房政策上，可考慮采取新舊結(jié)合的辦法。所謂新就是由政府統(tǒng)一新建一批廉租房并封閉運(yùn)行。所謂舊就是由政府將中心區(qū)小、舊戶型房源集中，統(tǒng)一房源統(tǒng)一租賃，這樣既能滿足原住戶改善住房的需求，又能照顧城市居民的生活習(xí)慣、方便上下班和緩解交通壓力。就經(jīng)濟(jì)適用房政策而言，該政策是好的，但在執(zhí)行過程中有點(diǎn)走偏。對(duì)此，可以作如下嘗試：一是改變補(bǔ)貼方式，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼由“補(bǔ)磚頭”變?yōu)?ldquo;補(bǔ)人頭”，讓該補(bǔ)的人得到實(shí)惠。當(dāng)前的住房補(bǔ)貼，其初衷是補(bǔ)貼中低收入者，但不能有效控制購(gòu)房人，該補(bǔ)的沒補(bǔ)到，不該補(bǔ)的反倒享受到了，顯然不合理。只有改為補(bǔ)人頭，補(bǔ)貼才能到位。二是盡快出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房封閉運(yùn)行細(xì)則，遏制二次交易投機(jī)行為。

　　(四)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的地位

　　深化國(guó)有企業(yè)改革，調(diào)整國(guó)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局，要求國(guó)有經(jīng)濟(jì)退出競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)。房地產(chǎn)屬于完全競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，理論上國(guó)有企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。但我認(rèn)為國(guó)有企業(yè)不但不應(yīng)該退而且還應(yīng)占有一席之地。理由之一，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和輻射作用很大，近幾年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率保持在30%左右，對(duì)鋼鐵、建材、化工、服務(wù)等幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)都有巨大的帶動(dòng)作用，如此優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)國(guó)有經(jīng)濟(jì)為什么要退出?理由之二，土地一級(jí)開發(fā)必須由國(guó)有企業(yè)承擔(dān)。土地由生變熟是政府行為，在建設(shè)用地供給制度變革初期，實(shí)現(xiàn)政府行為，國(guó)有企業(yè)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。理由之三，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等微利項(xiàng)目開發(fā)，需要國(guó)有企業(yè)承擔(dān)。理由之四，政府可以通過有影響力的國(guó)有企業(yè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。理由之五，關(guān)系國(guó)家利益的公益性項(xiàng)目離不開國(guó)有企業(yè)，比如大運(yùn)村項(xiàng)目、奧運(yùn)項(xiàng)目。22萬(wàn)平米的大運(yùn)村在距離大運(yùn)會(huì)開幕僅剩20個(gè)月時(shí)，承擔(dān)開發(fā)的民營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)變故，使剛剛處于基礎(chǔ)開挖階段的工程停滯。天鴻集團(tuán)臨危受命，自籌資金15億元，僅用18個(gè)月完成開發(fā)建設(shè)，按時(shí)交用，實(shí)現(xiàn)了國(guó)家的對(duì)外承諾。國(guó)家承諾奧運(yùn)工程開發(fā)建設(shè)走市場(chǎng)化招標(biāo)，但招標(biāo)公告后無(wú)一家民營(yíng)企業(yè)報(bào)名，所有工程項(xiàng)目都是國(guó)有企業(yè)組成的聯(lián)合體投標(biāo)。當(dāng)然民營(yíng)企業(yè)不報(bào)名，并不表明其國(guó)家觀念淡漠，而是考慮到奧運(yùn)工程會(huì)后運(yùn)營(yíng)的不確定性和投資風(fēng)險(xiǎn)。諸如此類，只有國(guó)有企業(yè)能擔(dān)此重任。

　　綜上所述，我國(guó)工業(yè)化進(jìn)程走的是甲國(guó)特色的發(fā)展道路，房地產(chǎn)業(yè)也體現(xiàn)出中國(guó)特色。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的問題是發(fā)展中的問題，發(fā)展中的問題應(yīng)當(dāng)在發(fā)展中解決。相信隨著政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將不斷規(guī)范、人們住房消費(fèi)將越來(lái)越理性，房地產(chǎn)業(yè)將逐漸走向成熟。