房地產(chǎn)是我國(guó)80年代中期后發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常重要的一部分，本文是一篇中文核心期刊投稿的論文范文，主要論述了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內(nèi)部控制的問(wèn)題。

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征是施工時(shí)間長(zhǎng)、投入多，資金管理內(nèi)部控制工作的難度很大，經(jīng)常出現(xiàn)考核不完善、資金管理方式不科學(xué)、資金運(yùn)營(yíng)困境等問(wèn)題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的資金內(nèi)控體系，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),資金管理內(nèi)部控制,問(wèn)題,對(duì)策

　　房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，除了會(huì)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響，還會(huì)受到國(guó)家政治政策的影響，存在很大的不確定性。此外，房地產(chǎn)投入多、施工時(shí)間長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)緩慢的特征也使投資風(fēng)險(xiǎn)大大提高。“慎拿地、調(diào)結(jié)構(gòu)、保銷售、去庫(kù)存、控節(jié)奏、快周轉(zhuǎn)”這一策略充分體現(xiàn)了資金管理在加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及籌資風(fēng)險(xiǎn)中的管理，只有防范與提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控水平，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

　　(一)資金風(fēng)險(xiǎn)管控不到位

　　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的關(guān)鍵點(diǎn)應(yīng)該是科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)和較高的償債能力。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合證監(jiān)會(huì)分類中開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率結(jié)果顯示，有近二分之一的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率已超過(guò)了70%。資產(chǎn)負(fù)債率的不斷攀高，意味著房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困境及風(fēng)險(xiǎn)也越高。很多企業(yè)在除去預(yù)收賬款后，凈資產(chǎn)負(fù)債率依然很高。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率通常很高，這便使得房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力培養(yǎng)觀念很差，使得企業(yè)內(nèi)的資本結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)，投資風(fēng)險(xiǎn)也因此增大。

　　(二)資金營(yíng)運(yùn)不暢三項(xiàng)資產(chǎn)占比過(guò)高

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目投入大，且70%的客戶在購(gòu)買商品房時(shí)選擇按揭貸款的形式，使得三項(xiàng)資產(chǎn)(應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和存貨)占據(jù)了資產(chǎn)負(fù)債表的大部分。經(jīng)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款平均周轉(zhuǎn)率為3.8%，存貨平均周轉(zhuǎn)率為0.42%。通過(guò)這些數(shù)據(jù)可以知道，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)很慢，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)不會(huì)超過(guò)4次，小于社會(huì)的平均周轉(zhuǎn)水平。這種現(xiàn)象的存在反映出債務(wù)人的償債能力較差，使企業(yè)要臨巨大的壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。此外，公司在催收賬款方面做到也不到位，使資產(chǎn)成了呆賬甚至壞賬，不利于資產(chǎn)的流動(dòng)，對(duì)于公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也有著非常惡劣的影響。存貨周轉(zhuǎn)速度慢，意味著企業(yè)的存貨管理水平亟待提高，這樣才能增強(qiáng)企業(yè)的短期償債能力，避免資金的占用，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　綜上所述，只有保證資金流動(dòng)的暢通性，及時(shí)收付，科學(xué)的占用才能促進(jìn)資金管理內(nèi)部控制水平的提高。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理內(nèi)部控制改進(jìn)建議

　　(一)資金的預(yù)算管理

　　資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、為有效使用資金打下良好基礎(chǔ)。年初，財(cái)務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃。資金預(yù)算計(jì)劃由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成，資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈增加額;預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。通過(guò)編制企業(yè)年度資金預(yù)算計(jì)劃，能夠明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)，以便于公司日常的資金控制，把握資金周轉(zhuǎn)“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生，預(yù)算方案實(shí)行后要求要嚴(yán)格執(zhí)行。

　　(二)資金的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)主要有使用風(fēng)險(xiǎn)、在途風(fēng)險(xiǎn)和有風(fēng)險(xiǎn)。資金的使用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，它是一種事先可控制的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)加強(qiáng)事先控制。加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證，項(xiàng)目評(píng)審做到科學(xué)化、專業(yè)化，盡量把預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率控制在最低程度。資金的在途風(fēng)險(xiǎn)一般發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過(guò)程中，所以在結(jié)算票據(jù)選擇上尤為重要。一般企業(yè)在同城結(jié)算業(yè)務(wù)中主要以“貸記憑證”、“轉(zhuǎn)賬支票”為結(jié)算手段，在實(shí)際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結(jié)算手段。資金的或有風(fēng)險(xiǎn)主要是公司為其他企業(yè)提供擔(dān)保而形成的或有負(fù)債，包括貸款擔(dān)保和業(yè)務(wù)擔(dān)保等，對(duì)外擔(dān)保企業(yè)要求有完善的審批程序。

　　(三)資金的監(jiān)督管理

　　企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查，既通過(guò)日常的報(bào)表了解全面情況，又通過(guò)專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的深層次問(wèn)題，將部門負(fù)責(zé)人，業(yè)務(wù)人員的績(jī)效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，確保錢出去，貨進(jìn)來(lái)，貨出去，錢進(jìn)來(lái)，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。

　　(四)引入預(yù)警模型管控資金風(fēng)險(xiǎn)

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)還未設(shè)立較為健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)制機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合自身實(shí)際設(shè)立高效的預(yù)警機(jī)制，要在預(yù)測(cè)到風(fēng)險(xiǎn)后做好準(zhǔn)備工作，以期將風(fēng)險(xiǎn)降到最小。

　　降低負(fù)債和資金占用成本。對(duì)于融資行為本身而言，財(cái)務(wù)要根據(jù)公司年度戰(zhàn)略目標(biāo)確定需求，根據(jù)需求確認(rèn)融資渠道。要實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展、規(guī)模發(fā)展，一是走合作開(kāi)發(fā)，通過(guò)資金杠桿以少量資金撬動(dòng)規(guī)模發(fā)展;二是要積極拓寬融資渠道，比如發(fā)行基金、信托等融資;三是在開(kāi)發(fā)初期要考慮施工單位墊資開(kāi)發(fā)的合作模式，降低公司負(fù)債。

　　提升資金使用效率和資金計(jì)劃達(dá)成率。除了向外拓寬融資渠道，對(duì)內(nèi)要提升資金使用效率。資金計(jì)劃達(dá)成率高低取決于預(yù)算和計(jì)劃精準(zhǔn)度的問(wèn)題，偏重于月度資金預(yù)算達(dá)成率。

　　分期開(kāi)發(fā)策略滾動(dòng)資金。必須實(shí)現(xiàn)當(dāng)年回款覆蓋當(dāng)年投資的目標(biāo)。所有項(xiàng)目，土地款和首期投入之后，要自給自足，不再新投入資金。房地產(chǎn)企業(yè)要加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，爭(zhēng)取以項(xiàng)目留存資金為主，信貸資金為輔，發(fā)展新項(xiàng)目。

　　(五)調(diào)整信用政策，實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，嚴(yán)控三項(xiàng)資產(chǎn)比重

　　資金調(diào)度不夠合理會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)遇到困境，甚至發(fā)生資金冗余的問(wèn)題。所以，企業(yè)必須保證資金的及時(shí)收付，減少資金的占用，促進(jìn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。 　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款及存貨在企業(yè)的總資金中占有很大的比例。房地產(chǎn)企業(yè)一定要不斷提高信用政策的科學(xué)性，這就需要企業(yè)安排專門人員負(fù)責(zé)歷史數(shù)據(jù)的分析工作，并分析信用政策所帶來(lái)的各種影響，這樣才能制定出會(huì)給企業(yè)帶來(lái)最大利潤(rùn)的信用期長(zhǎng)度。

　　另一個(gè)重要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，故應(yīng)縮短項(xiàng)目周期，加速銷售回款。財(cái)務(wù)規(guī)劃應(yīng)通過(guò)內(nèi)部收益率、銷售凈利率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、簽約回款率、投資回報(bào)周期、資本回報(bào)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)去衡量、評(píng)價(jià)不同項(xiàng)目資金使用效率及項(xiàng)目效益的高低，從而促使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)付賬款過(guò)高的問(wèn)題，應(yīng)積極推行合作單位購(gòu)買在售物業(yè)抵扣工程款項(xiàng)的銷售模式來(lái)促進(jìn)銷售和指標(biāo)的改善。

　　(六)企業(yè)高層管理者提高認(rèn)識(shí)、更新思想

　　進(jìn)行內(nèi)部控制建設(shè)工作時(shí)，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)在思想、認(rèn)識(shí)方面必須保持一致。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人員必須意識(shí)到內(nèi)部控制的重要作用，這樣才能保證內(nèi)部控制制度的有效性，提高內(nèi)部控制工作的實(shí)效性。

　　(七)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制有效性的監(jiān)督

　　要想提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效性，就一定要合理配置審計(jì)部門人員，以達(dá)到配置的科學(xué)性與工作的獨(dú)立性。內(nèi)部審計(jì)組織通常能夠直接將報(bào)告遞交給董事會(huì)、審計(jì)委員會(huì)或者是監(jiān)事會(huì)，這樣才能夠不斷健全和完善內(nèi)部控制中的不足。進(jìn)行內(nèi)部控制有效性監(jiān)督工作時(shí)，應(yīng)把握好下述三點(diǎn)：第一，嚴(yán)格開(kāi)展日常的監(jiān)督檢查工作，要將監(jiān)督檢查作為一項(xiàng)重要的日常工作，這樣才能提高內(nèi)部控制體系的有效性;第二，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格開(kāi)展專項(xiàng)監(jiān)督檢查工作。該項(xiàng)工作的主要內(nèi)容是對(duì)質(zhì)量安全、文明生產(chǎn)和財(cái)務(wù)審計(jì)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，要將質(zhì)量安全放在最重要的位置。房地產(chǎn)行業(yè)是非常特殊的。因此，出現(xiàn)質(zhì)量安全事故時(shí)，會(huì)使項(xiàng)目遭受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失、降低企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)。而財(cái)務(wù)審計(jì)方面的監(jiān)督檢查也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的必要手段。通過(guò)專項(xiàng)監(jiān)督檢查工作，房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目部或子公司的運(yùn)行監(jiān)督，控制各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生;第三，設(shè)立嚴(yán)格的問(wèn)責(zé)制度。若在開(kāi)展監(jiān)督檢查工作期間出現(xiàn)了不足和缺陷，就要及時(shí)糾正，還要向有關(guān)單位的負(fù)責(zé)人問(wèn)責(zé)，防止企業(yè)內(nèi)部官僚主義和“走過(guò)場(chǎng)”情況的發(fā)生，以提高內(nèi)部控制機(jī)制的實(shí)效性。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　總之，根據(jù)本文上述的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)來(lái)對(duì)信用政策及周轉(zhuǎn)情況進(jìn)行調(diào)整后，房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款、存貨、預(yù)付賬款就會(huì)大大減少。這會(huì)促進(jìn)企業(yè)資金的順利周轉(zhuǎn)，為企業(yè)各方面的發(fā)展提供資金支持，有利于企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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　　經(jīng)濟(jì)學(xué)中文核心期刊推薦《財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究》為大16開(kāi)，128頁(yè)，國(guó)際統(tǒng)一刊號(hào)ISSN1000-176X,國(guó)內(nèi)統(tǒng)一CN21-1096/F,國(guó)內(nèi)代號(hào)8-117，國(guó)際發(fā)行代號(hào)6213M，由大連市郵局、中國(guó)國(guó)際圖書(shū)貿(mào)易總公司代理國(guó)內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行發(fā)行。